物業服務企業財務管理問題及應對措施分析

青島新時代物業服務有限公司

引言

隨著市場經濟改革的不斷深入，城市化進程的不斷加快，城鎮人口數量快速增長，社區居民數量增多，物業服務企業迎來前所未有的發展機遇，同時也面對著嚴峻的考驗。物業服務企業要想提供優質物業管理服務，就要保持穩定財務狀態。某種意義上來講，財務管理水平決定著物業服務企業經營狀態及發展前景。然而，國內諸多物業服務企業在財務管理方面存在問題，不論是財務管理理念、財務管理機制，還是財務管理手段都存在不足，制約了物業服務業企業未來發展。

一、物業服務企業財務管理中的常見問題

（一）會計核算過程不規范

由于物業服務企業經濟業務分散、繁雜，涉及物業管理服務、有償服務、廣告位出租業務、車位出租業務等多個方面。財務管理中要對各項相關資金進行核算、控制、安排。如：管理費用、安保費用、修理費用、綠化費用、辦公費用、勞務費、成本費、攤銷費、公積金、保險費、專項資金等。這些資金收支涉及利益相關方多，業務發生過程復雜，會計核算難度大。而會計核算質量直接決定物業服務企業資源的配置，物業管理服務的提供。但是絕大部分國內物業服務企業財務管理中會計核算不規范，對會計核算的重要性缺乏正確認識，賬目記錄不清晰、不準確等問題時有發生，營收核算不全面，未實施權責發生制，導致會計信息不能真實、客觀地反映出物業服務企業營業收入、利潤總額。且多數物業服務企業缺乏專業人才，現有人員知識結構不完整，使得會計核算不準確。

（二）資產管理存在嚴重缺失

物業服務企業資產多，不僅有固定資產，還有大量低價值資產。如：小區內基礎設施、物業管理用房、機械設備、辦公設備、工具設備、消防設備、辦公用品等。由于物業費定價低，其他有償服務收入不穩定，使得大部分物業服務企業資金基礎薄弱，可配置資源有限。在激烈市場競爭條件下，要想實現預期盈利目標，就要加強成本控制，規范資產的流轉。若資產管理不當，易造成資產流失，使業主對物業服務企業產生懷疑，誘發拒繳、欠繳物業費一系列問題。然而，物業服務企業對資產管理普遍不重視，多關注資金管理，未設置獨立資產管理部門或人員，經常出現重復購置，設備丟失、損壞等問題，無疑增加了管理成本。

（三）忽視財務風險控制

由于物業服務企業與傳統商業企業或工業企業有一定差異，經濟業務的發生有著獨特規律，需要面對更多風險因素。如，管理責任風險、連帶責任風險、服務合同風險、承接查驗風險、市場風險、債務風險、企業運作風險等[2]。然而，目前國內物業服務企業多沒有針對經濟業務的發生，制定規范性財務管理制度。由于缺少制度導向，造成物業服務企業在財務管理中沒有統一規范，賬目雜亂無章，管理漏洞多，經濟活動隨意性大，停留在財務管理的初級階段，存在諸多的潛在財務風險問題。雖然部分物業服務企業制定了相應財務管理制度和管理辦法，對財務風險給予了一定重視，卻未能按制定實施制度，制度執行力較差。

（四）缺乏必要績效考核評價

通過績效考核評價，可客觀評價財務管理的適當性、合法性、有效性，找出財務管理中的薄弱環節，提醒物業服務企業面臨的財務風險，督促財務管理整改落實，保障賬實相符。然而，國內物業服務企業很少開展財務績效考核評價工作，沒有完善財務績效考核機制。工作中多是事后管理模式，基礎經濟資料收集不及時，缺少全過程績效考核評價，所實施的績效評價指標不科學，導致評價結果不具權威性。且由于財務績效考核評價存在缺失，更是造成了預算編制與執行差距大，預算編制不準確，存在中途追加和追減的情況，經常發生超預算執行現象。

二、物業服務企業財務管理問題的應對措施

（一）加強會計核算管理

為規范會計核算，提升物業服務企業會計核算水平，應積極推進業財融合，實施權責發生制[3]。具體來講，成本核算方面，要針對成本性質、功能，對成本類型進行分類，對不同類型成本進行獨立核算，建立相應賬目，并結合權責發生制，重點識別和界定各項費用的歸屬，通過會計信息準確反映經營損益情況。無法界定歸屬的費用，要將其納入公攤費用中。應收賬款核算方面，要統一核算，明確各項收費標準，需計算每一戶業主應繳納的各項費用，定期發出催繳單、對賬通知，報告各項費用繳付情況，提高應收賬款核算的一致性。一方面，專項經費核算方面，要按根據資本性質，特定用途，進行明細核算，細化專項經費核算過程，專款專用，確保專項經費使用價值最大化。另一方面，為提升財務管理專業性，應建設專業財務管理團隊，對現有財務人員進行針對性培訓，制定明確的培訓目標，選擇適合的培訓形式和方法，通過專業技能培訓全面提升物業服務企業現有財務人員的業務能力，使其符合崗位要求，從而為財務管理工作提供人力資源基礎。

（二）完善資產管理體系

物業服務企業資產管理存在缺失不僅會造成資產流失問題，還會增加經營成本，降低業主信任程度。因此，物業服務企業應完善資產管理體系，正視資產管理的必要性，合理利用有限資源，提供優質物業管理服務，從而獲得業主的信任。首先，物業服務企業應根據資產的分布、數量、價值、使用狀態設置資產總賬，從而更好地掌握資產使用情況，以便于對資產合理配置。其次，應根據物業管理規模、服務規模、資產規模，設置獨立資產管理部門或專職資產管理人員，定期對資產使用情況進行檢查。且要建立資產數據庫，對每一項資產進行及時錄入、核對，通過信息技術全面提升資產管理的時效性，以便于資產狀態的查詢、確認。再次，應嚴格控制資產流轉，防范資產使用中的營私舞弊，避免資產外流。例如，資產的請購、領用、調撥，必須要進行審批，統一報備。采購申請需符合實際需要，不得虛報、謊報，要進行事前論證調查[4]。辦公用品、工具設備，購置、領用必須以舊換新。最后，應加強追責，低價值資產使用與配置中要明確權責，誰使用誰負責，責任落實到個人。若發現資產使用中的違規現象，要依據追責制度，進行嚴肅處理，從而提高相關人員對資產管理的重視，自覺遵守相關管理辦法。

（三）加強財務風險防范

要想防范財務風險，就要完善財務管理環境，健全財務管理制度。因此，物業服務企業應針對自身經濟活動規律，財務風險防控需求，健全財務管理制度，為財務行為提供制度導向。首先，要對財務管理行為提出要求，明確財務管理辦法和流程，劃分財務工作權責，使經濟責任得到落實，從而增強相關人員責任心，規避人為風險。其次，要將財務工作任務制度化，對費用報銷、付款結算、單據使用等內容做出明確規定，對相關工作崗位提出細致要求，從而為工作開展提供制度導向，規避會計核算風險與制度風險。再次，要加強財務管理監控，完善財務監督制度，通過制度的約束力制衡權責，避免權力過于集中，發生違規操作情況，從而規避內部風險。最后，為確保制度執行力，要加強內控，通過內控促進制度執行。缺乏執行力的制度無疑是一紙空文。物業服務企業可通過財務內控，檢驗財務制度落實情況，確認各部門配合情況，營造良好財務管理基礎環境。

（四）做好財務績效考核評價

要想確保資金支出效益，就要做好財務績效考核評價工作。因此，物業服務企業首先要提高財務績效考核評價的地位，根據物業服務企業財務管理的要求，提出詳細績效考核標準、范圍、程序，完善績效考核模式，確保績效考核的獨立性、權威性。其次，要實施全過程績效考核評價。在事前就要對預算編制進行考核，檢驗編制質量，確認預算申請合理性，分析實際資金需求，明確資金用途和性質。在事中要及時搜集相關經濟資料，對預算執行過程進行考核評價，檢驗每一個階段預算落實情況，糾正、改正錯誤，使預算編制與預算執行保持一致。事后則要進行資金使用效益評價，確認會計信息的真實性、可靠性，確認工作任務完成情況，并出具客觀考核評價結合。最后，要將考核績效評價結果作為工作調整依據，找出工作調整方向，從而逐步完善財務管理機制，提升財務管理質量。

結語

新市場環境下，保持良好財務狀態對物業服務企業有深遠意義。然而，一些物業服務企業沒有完善財務管理機制，資產管理、會計核算、財務績效考核等方面都存在不足，這并不利于企業管理決策。因此，物業服務企業應積極健全財務管理制度，完善資產管理體系，規范會計核算流程，加強財務績效考核。