職能管理在房地產市場管理中的應用

王淑萍

山東省青島市城陽區住房和城市建設管理局 山東青島 266109

房地產業在促進地方經濟發展、提升城市形象、改善人居環境、增加就業崗位等方面起到越來越重要的作用，已成為國民經濟的支柱產業，成為各地新的經濟增長點和城鎮居民的消費熱點。但是，隨著房地產業的快速發展，市場運行存在的問題也不容忽視，規范企業開發經營行為、強化行業監管越來越重要。

1 當前房地產市場管理中職能管理存在的問題

（1）目標置換擾亂市場秩序。政府是政策的制定者，政府官員中很多人一味追求自己的政治利益，但是社會長遠利益重視不足，因此其決策或多或少地存在一些政治化的傾向。有的地方政府認為只有提高房價才能體現出土地的價值，因此在市中心安排高檔商品房，在郊區安排中低價房，結果是中低收入者被從市中心攆到城市郊區，市區成為高收入人群的集中地，郊區則轉變為中低收入人群的集中地，這對和諧社會的構建是非常不利的。房價的走高造成周邊城郊區域房價隨之增高，這又反作用于市中心房價的不斷提高[1]。很多地方都要依靠房地產來推動地方經濟的發展，通過土地的轉讓來獲得財政收入，銀行收入需要房地產來抵押貸款，因此地方政府的政策傾斜向房地產以追求財政收入以及地方政績。

（2）市場交易行為監管不到位。房地產產品需要到市場上瑞通，當前房地產市場高度繁榮，交易活動明顯增加，即當前大量房地產中介公司隨之產生，其在房地產產品的生產、流動以及消費過程中發揮著媒介的作用。但是當前政府對中介行業的管理還不夠完善，這造成房地產中介活動中存在一些違法違規的行為，例如中介行為不規范、無證經營、缺乏信用意識、物業管理不規范等。

（3）金融市場監管不足。房地產金融市場是房地產資金循環的中樞，銀行貸款、商品房銷售是房地產企業建設資金的主要來源，因此房地產的資金風險主要集中在金融機構，當房地產企業償還貸款存在問題時，這時銀行資金的安全就會受到直接的影響。當前政府對房地產信貸業務監管力度不足，主要體現在沒有認真審核引起四證不全、缺乏相應資質的企業得到貸款，且對貸款后的資金投向監控不足。

（4）住房消費性政策引導不足。政府沒有充分發揮出政策牽動住房消費的作用。一方面沒有動態監測房地產市場的控制、價格以及供求等變化，沒有披露相關信息，這造成房地產開發企業沒有很好地了解市場需求而盲目建造高檔標準、大戶型的商品房，消費者無力承擔；與此同時，缺乏面對大眾消費群體的中低檔商品房。除此之外沒有有效引導二元消費以及適度消費，消費者沒有先租后買的觀念，購房時不能根據自己的收入水平來理性購房。

2 加強房地產市場管理的對策

（1）加強土地管理。要充分發揮出城市規劃的職能，提高建設用地管理的規范性。要基于城市總體規劃的指導，按照城市總體規劃、社會經濟發展規劃以及土地利用年度計劃、近期建設計劃、市場實際需求以及市場運行狀況等對近期、遠期規劃進行調整。不僅要預防過度緊缺的發生，也要預防過度供給的情況，提高土地供應的計劃性。在總量控制、適度緊缺的原則下對土地利用結構進行調整[2]。土地供應堅持主要為普通商品房。

加強對已批出土地的管理。一次性全面清理已經批出，但尚未完善讓出手續的經營性房地產項目用地。對不能認定為閑置用地，但是批準書有效期滿且沒有開發的，要求重新辦理用地審核手續。對不滿足開發建設條件的不核發批準書。所有已經列入建設用地范圍的土地，要求都嚴格按照城市的規劃來建設，禁止企業變更規劃方案。

（2）加強市場監管。政府為市場的發展創造良好的條件的同時，還要建立起相應的規則以約束房地產市場，將市場運行秩序以及競爭秩序維護好、調控好，給企業的發展創造出公平、公正、公開的環境，從而維持市場秩序，對任何違規者都要進行制裁與懲罰。著力控制房地產市場的風險，提高企業以及消費者投資決策準確性的同時，還要對開發、交易、中介、物業管理等的各種違法違規行為進行重點規范。建立、健全房地產市場的預警、預報系統以及信息披露制度。強化對房地產開發企業的資質管理，強化對開發項目的審批管理。對房地產中介服務市場規則予以健全。對物業管理行為予以規范。

（3）完善供應政策。市場管理的目的在于讓總供給與總需求基本保持平衡，形成合理、有序的買方市場。當前我國現階段的住房供應中，要重視建立起針對低收入家庭、具有社會保障性質的住宅供應體系，同時建立起針對高收入家庭的商品住宅供應體系，采取措施解決弱勢群體的安居樂業的問題。要對住房供應政策進行完善，不斷健全住房供應體系，對住房供應結構進行調整，引導企業滿足中低收入群體的住房需求，積極開發面向中低收入群體的適銷對路的產品，從而讓不斷推動消費格局。

要對不斷完善市場信息公開發布披露制度，結合宏觀調整與市場需求，加強對房地產開發企業的信息引導，讓開發企業得以建立起基于市場需求的開發經營理念，從而扭轉房地產市場供給需求不平衡的局面。以市場需求為根據，采取有效粗宋一措施來建設居民經濟能力能承受的中低價位的普通商品住房，從而提高其在市場的占比[3]。

（4）發展住房信貸，加強管理服務。推進房地產金融多元化。建立起包括房地產股票、房地產債券、房地產信托以及房地產基金等在內的多元化融資途徑，支持、鼓勵、允許以商業銀行為主體、多種金融機構參與住房低壓貸款的業務。強化社會游資、機構投資者的參與，通過利息減免、還款計劃等政策來對中低收入家庭實施補助。持續完善住房公積金管理體制以及監督機制，發展住房公積金委托貸款，對貸款程序進行簡化，不斷擴大借貸范圍，對不合理的收費予以取消，從而為貸款提供便利。擴大覆蓋面，同時發展個體住房委托貸款業務。

3 結語

房地產是一項十分復雜的系統工程，很大程度上影響著我國國民經濟的發展及社會大眾生活水平的改善，房地產經濟要想收獲良好的發展，就需要強化對房地產市場的管理。