綠地新里拾光項目進(jìn)度控制及優(yōu)化研究

朱紹偉，王海亮

(1.山東科技大學(xué)，山東 青島 266590； 2.綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司，山東 濟(jì)南 250000)

1 概述

房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展從1990年初開始起步，并在之后較長的發(fā)展進(jìn)程中逐步健全和成長起來。房地產(chǎn)業(yè)是國家稅收最重要的來源之一。作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康發(fā)展必然帶動國民經(jīng)濟(jì)和社會的健康成長。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展除了為本行業(yè)帶來生機(jī)，還直接或者間接地推動了與之聯(lián)系、相關(guān)的一系列行業(yè)(如金融行業(yè)、物業(yè)管理、鋼鐵生產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展，形成一條經(jīng)濟(jì)鏈條，帶動了我國經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)市場走向成熟。

在項目進(jìn)行過程中，要充分地將安全、費(fèi)用、質(zhì)量三個因素進(jìn)行合理地協(xié)調(diào)，利用正確的、合適的手段，制定資源供應(yīng)計劃和項目進(jìn)度計劃。制定計劃時，需要實時反饋項目進(jìn)行流程中的相關(guān)信息，例如：項目進(jìn)度、項目執(zhí)行等。需要在原有的計劃上，改進(jìn)項目的工期和項目的目標(biāo)，并進(jìn)行對比和梳理，還要通過建立恰當(dāng)有效的補(bǔ)救措施來預(yù)防和解決諸如工期進(jìn)度拖延之類的特殊情況。以上這些行為的總合被稱作項目進(jìn)度控制。

但現(xiàn)實是，項目具體進(jìn)行過程經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一些情況：部分投資者在作出投資決策前沒有進(jìn)行充分的可行性分析和市場調(diào)研，一味跟隨市場的風(fēng)氣和風(fēng)向進(jìn)行投資開發(fā)，之后又對施展進(jìn)度不注重，降低了項目質(zhì)量，經(jīng)常導(dǎo)致結(jié)果不佳，并增加建設(shè)投資成本。

綜上可知，項目開展的進(jìn)度和其管理的水平對一個項目的實施結(jié)果好壞起到?jīng)Q定性作用，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要對這些方面著重關(guān)注。

2 房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制

2.1 項目進(jìn)度控制概念

可以根據(jù)整體項目日程設(shè)置項目管理目標(biāo)或進(jìn)度管理目標(biāo)，將其用作項目計劃的基礎(chǔ)，并留出時間來改進(jìn)項目進(jìn)度，在指定的時間范圍內(nèi)完成任務(wù)。用全面和三維的方法協(xié)調(diào)設(shè)計項目的每個階段的實際和計劃進(jìn)度。根據(jù)進(jìn)行的步驟和階段的不同，一般可以將一個工程項目大致分為設(shè)計期、施工期、竣工驗收期[1]。

項目進(jìn)度控制主要針對的是項目所需要的時間和流程，其重要性不言而喻，是項目進(jìn)度管理中一項最主要的工作。項目進(jìn)度控制可以發(fā)生在項目進(jìn)展的任何時候，貫穿整個實施過程的始終，這意味著可以促使按時完成不同環(huán)境中的不同項目。

制定科學(xué)合理的項目進(jìn)度表，完善計劃中的各項任務(wù)，將其劃分為多個子單元，推進(jìn)分級管理，將項目進(jìn)度表融入實際工作中。通常地，可以從時間、方法兩個角度對項目的進(jìn)度控制進(jìn)行理解，項目所需要的時間一般都是一定的，在這段時間里，要采取不同的進(jìn)度控制手法推進(jìn)項目的行進(jìn)。

要求相關(guān)工作人員及時對項目進(jìn)度進(jìn)行跟進(jìn)，根據(jù)項目實際的開展進(jìn)度，相應(yīng)地對計劃做出一定的調(diào)整。項目建設(shè)公司使用科學(xué)的方法來跟蹤和控制項目隨時間推移的進(jìn)度，并隨著時間的推移發(fā)現(xiàn)與預(yù)期的偏差。如果出現(xiàn)影響工期的問題，要分析問題原因，采取有效對策，防止給施工企業(yè)造成較大損失[2]。

2.2 項目進(jìn)度控制技術(shù)

隨著社會和經(jīng)濟(jì)水平的不斷進(jìn)步，人們也日漸提高著對于生活品質(zhì)的要求，其中，居住和辦公的環(huán)境是體現(xiàn)生活水平的最主要的參考點之一。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項目層出不窮，種類繁多。相應(yīng)地，項目進(jìn)度控制的難度就增加了，對控制技術(shù)的要求也就更高。本節(jié)中將提出幾點技術(shù)改進(jìn)方向[3]：

1)進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)分析。該方向是將關(guān)于項目進(jìn)度的各方信息繪制成一張判定表，并以此表作為進(jìn)度模型的建立基礎(chǔ)。接著運(yùn)用關(guān)鍵線路法、局部分析法等常見的分析方法完善和升級進(jìn)度模型。完善和升級的具體工作內(nèi)容如通過平衡資源分配來估計任務(wù)的最早和最晚開始和結(jié)束時間等。

2)關(guān)鍵路線法。首先，忽略項目的資源限制；其次，進(jìn)行進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)分析；最后，得出任務(wù)的起止時間。

3)進(jìn)度壓縮。要求在縮短工期的同時不改變項目的范圍和限制。在進(jìn)行進(jìn)度壓縮時，目前較常采用趕進(jìn)度和快速跟進(jìn)的方法。其中，趕進(jìn)度側(cè)重于壓縮同一個項目的開展時間，但是成本不變；快速跟進(jìn)側(cè)重于兩個項目的快速銜接。

4)通過假設(shè)來進(jìn)行研究。這種方法可以作為項目中類似情況的解決方案，減少意外情況對項目進(jìn)度的影響。先假設(shè)一個情況，然后討論在這種情況出現(xiàn)后的解決辦法，最后得出一個假設(shè)的結(jié)果。通常，項目的進(jìn)度可以通過多種方式顯示。最常用的工具包括網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、甘特圖、工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、關(guān)鍵性途徑法。

3 綠地新里拾光項目進(jìn)度控制情況

3.1 綠地新里拾光項目介紹

綠地北展?jié)现脴I(yè)有限公司擬投資35 284萬元，選址于濟(jì)南市黃河北新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)，崔寨片區(qū)中部，會展南路以南D-1地塊，建設(shè)綠地國博城新里拾光二期D-1地塊項目，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)。項目規(guī)劃建設(shè)用地面積16 915 m2，規(guī)劃總建筑面積30 447 m2，其中地上建筑面積20 298 m2(酒店20 298 m2)，地下建筑面積10 149 m2(包括地下車庫及設(shè)備用房面積10 149 m2)。本項目主要建設(shè)1棟2層～5層的酒店。計劃2019年9月開工，建設(shè)期6個月，2020年3月竣工。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1。

表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.2 綠地新里拾光項目進(jìn)度控制體系

工期、費(fèi)用、資源在房地產(chǎn)項目的實施進(jìn)度中是三個具有相當(dāng)分量的影響原因，因此在項目進(jìn)度控制中也要重點對這三個點進(jìn)行跟進(jìn)。對于本文研究的對象綠地新里拾光項目來說，將這三個環(huán)節(jié)做好做實，將會使進(jìn)度控制得以順利實施[4]。

1)工期控制。為了有效控制工期，綠地新里拾光項目的施工首先從打地基開始，當(dāng)?shù)鼗诰虻娇梢酝绞┕さ某潭葧r，開始逐步地將鋪設(shè)樓地面、裝飾內(nèi)外墻、給排水施工等工程與地基建設(shè)同步進(jìn)行。之后也可以根據(jù)項目實際，同時開展若干項工作。這樣一來，在各項工作不會互相影響的前提下，可以有效地對工期進(jìn)行控制。

2)費(fèi)用控制。控制成本的前提是確保項目建設(shè)目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上有效降低支出，核算其對工期是否有影響，確保利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。

本文具體分析綠地新里拾光項目，可以先估算項目成本，然后計算每個子項目的間接和直接成本。根據(jù)項目的進(jìn)度和資源條件，協(xié)調(diào)分步程序的運(yùn)行時間，確保成本最低，工期最優(yōu)。

3)資源控制。在對本篇文章采用的對象進(jìn)行調(diào)研時，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合理地進(jìn)行資源控制。在確保項目質(zhì)量的前提條件下，合理地對資源進(jìn)行利用。這就要求要做到以下兩點：

a.優(yōu)化工期。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然綠地新里拾光項目的建設(shè)過程中擁有龐大的工程量，但是資源的使用量相對比較小。安裝電梯、消防施工、電氣施工、給排水施工等施工作業(yè)不會沖突，施工具有較好的可行性。

b.優(yōu)化平衡資源。由于施工期限一定，所以綠地新里拾光項目在控制進(jìn)度時可以將資源的配置進(jìn)行優(yōu)化平衡，讓項目對資源需求的動態(tài)曲線不會發(fā)生劇烈或突然的波動，避免資源的浪費(fèi)或積壓。項目使用動態(tài)監(jiān)控來降低資源消耗的動態(tài)，繪制資源消耗曲線并預(yù)測未來的資源消耗。

4 綠地新里拾光項目進(jìn)度優(yōu)化建議

4.1 事前控制

1)制定科學(xué)合理的進(jìn)度計劃。在事前控制的環(huán)節(jié)中，由于項目還并未發(fā)生，因此在這一階段需要重點完成的工作是掌握項目的相關(guān)信息，并制定出正確合理的進(jìn)度計劃，為以后項目的正常順利實施奠定一定的基礎(chǔ)。如果進(jìn)度計劃不到位，那么項目一開始就埋下了風(fēng)險隱患，會造成后續(xù)工作的麻煩[5]。

2)重視圖紙會審工作，盡量減少工程變更。a.綠地新里拾光項目工程部工作人員在技術(shù)評審期間，需要準(zhǔn)確把握圖紙的細(xì)節(jié)部分，不可疏漏。這樣就能大大減少項目實施過程中因為細(xì)節(jié)導(dǎo)致的錯誤，節(jié)約項目時間。b.相對于人工檢驗，高精確度、便利便捷的技術(shù)手段可以提高工作效率和發(fā)現(xiàn)問題的準(zhǔn)確程度。因此，參與到項目中的各部門應(yīng)該在技術(shù)配備上下功夫，提高施工的技術(shù)水平和科技含量。c.調(diào)動工作人員的能動性可以提高項目完成質(zhì)量。可以采取適當(dāng)?shù)募畲胧o予明確獎罰，使施工方、監(jiān)理方重視技術(shù)問題。

4.2 事中控制

1)節(jié)點制定。雙方對建設(shè)對象的性質(zhì)和進(jìn)度的不足，根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行具體分析，確定綠地新里拾光項目建設(shè)的具體節(jié)點數(shù)量。靈活運(yùn)用各種工具進(jìn)行動態(tài)的進(jìn)度控制，工具包括計劃網(wǎng)絡(luò)圖、工作任務(wù)分解、甘特圖等。

2)節(jié)點控制。節(jié)點控制包括節(jié)點進(jìn)程控制和節(jié)點完成控制，其結(jié)果必須記錄在案。

4.3 事后控制

1)計劃變更。計劃一旦需要或者是出現(xiàn)變更，項目的所有相關(guān)方面就要及時溝通協(xié)調(diào)并及時地作出反應(yīng)，通過分析具體的導(dǎo)致原因，使后續(xù)的工作消除阻礙，得以順利進(jìn)行。

2)進(jìn)度超期。當(dāng)進(jìn)度時間超過計劃預(yù)估的時間時，不可因怕承擔(dān)責(zé)任而隱瞞不報，進(jìn)而造成更嚴(yán)重的后果。應(yīng)該聯(lián)合相關(guān)單位和部門，共同商議解決的辦法和途徑。需要注意的是，商討的結(jié)論要以書面的形式記錄并呈現(xiàn)，并且明確責(zé)任歸屬。

5 結(jié)語

在本篇論文中，以綠地新里拾光項目作為具體的研究對象，探討了房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制的相關(guān)問題，并提出合理化的建議。在研究中發(fā)現(xiàn)，作為工程量巨大的房地產(chǎn)項目，綠地新里拾光項目內(nèi)容環(huán)節(jié)多而復(fù)雜，要考慮到的因素范圍很廣。因此，要用經(jīng)驗和技能來維護(hù)和改進(jìn)建設(shè)和監(jiān)測單位，并在整個過程中緊密結(jié)合其他相關(guān)部門。