房地產調控中的土地市場規制研究

孫 亮

（河北省唐山市曹妃甸區自然資源和規劃局，唐山 063000）

我國房地產業行業雖然有許多法律法規可以遵循，但仍存在一些無法控制的問題。中國政府努力規范房地產行業，出臺了許多政策和措施。當前，房地產行業發展不平衡，問題多且復雜。大魚吃小魚的情況時有發生，大的房地產公司之間也存在不公平競爭的情況，因此進一步規范房地產行業勢在必行。

一、土地政策對房地產調控的影響

（一）土地政策在房地產市場中相關的調控

我國實行土地的社會主義公有制。在土地政策形成過程中，我們可以通過土地供應價格、供應數量和整體供應結構來實現對房地產市場的有效干預。鑒于土地政策對房地產市場的間接影響，如果對房地產市場土地政策調控的指標理解存在差異，就很容易對土地政策所制定和使用的具體控制措施產生更重要的影響。當前，土地政策的主要任務是控制房價。土地政策還應利用地價調控來有效控制房價。在對這兩者進行有效研究和分析的過程中，我們可以選擇使用格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正模型和向量自回歸模型。在有效分析地價和房價的過程中，不同的數據會產生不同的影響。一些案例研究表明，土地政策與房地產市場的關系非常復雜，因此在研究過程中需要更加全面地分析，通過比較尋找共同點，提高查詢的質量和效果。

（二）土地政策對房價產生的一些影響

土地政策對房價的整體影響體現在很多方面。以往調控房價主要采用控制地價、土地供應量等措施，以房價、出讓數量為核查指標。在一些相關估價過程中，商品房銷售價格指數和商品房建成面積是商品房價格和供應的主要基準，并結合國家統計局公布的部分數據進行綜合分析。一旦這些變量得到有效管理，就可以使用格蘭杰因果檢驗有效地調查數據。格蘭杰因果檢驗結果表明：根據土地出讓價格、征地面積和房屋價格，上述變量的變化不會對房價產生直接影響。

同時，房屋竣工面積與地價的關系從表面上看沒有很強的相關性，兩者在滯后一二期時存在相互的影響，這種影響是雙向傳遞的。在滯后六期后，地價對房屋竣工面積的影響變得十分片面。地價和房地產開發投資在滯后一到六個階段期間仍相互影響。購地面積滯后一、二、四、九期時，房地產開發的影響顯示出單向關系。利用國家統計局發布的住房和地價的部分數據，構建滯后階數為3的向量自回歸模型，分析房價與地價的關系，得出如下結論。

分析房屋銷售的價格響應函數和土地政策變量的曲線圖，不難看出，土地政策實施一個季度后可對房價產生影響，這種影響不斷延長，且持續加大直到第三個季度以后，之后土地政策對房價的影響將逐漸減弱，直到五個季度之后，土地政策的影響逐漸減弱為零甚至轉為負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對未來一兩個季度的房價影響較大，然后減弱。總的來說，在眾多影響因素中，只有房屋建成面積對房價的影響最大，而其他方面對房價的影響較小。

二、房地產市場現狀分析

（一）房地產市場區域性壟斷問題

從我國房地產經濟形勢看，房地產市場正在向集權化方向發展，房地產企業規模不大，但數量增長迅速，房地產市場競爭異常激烈。房地產市場區域性很強，一些城市地價高，需要企業投入大量資金，且土地審批嚴格，這造成了房價的巨大差異，這些現象導致城市房地產的區域性壟斷。在特定市場范圍內，大型壟斷企業數量較少，企業間競爭較少，土地資源能得到合理配置。近年來，隨著一些房地產企業在房地產市場中不斷并購，部分地區房地產業的密度不斷增加。我國政府應實施積極有效的房地產市場調控方案，從而穩定和規范房地產市場的發展。

（二）房地產市場行為

房地產市場存在供給短缺的問題。由于我國城市化進程加快，城市人口數量不斷增加，對住房的需求旺盛，但城市建設用地有限，不僅不可再生，而且不能完全開發。土地使用權和住房所有權存在于房地產市場，政府應通過規范土地供應來規范房地產市場，使房地產市場活動得到有效控制。這樣，房地產企業之間的土地競爭將更加困難，從而使房地產商在住房質量、位置、設計、服務等方面進行差異化競爭，并通過廣告、大型活動等方式擴大影響力，但房產的價格并不因這些競爭而降低。商業銀行也承受著為房地產企業提供金融支持的巨大壓力，面臨很高的金融風險，房地產市場的不健康發展狀況，將加重銀行的金融風險。地方政府為房地產企業提供政策和土地支持，二者之間有工作往來，政府必須協調各方關系，建立強有力的土地市場監管機制，控制企業與企業之間的房地產市場，并在企業和銀行的關系上發揮政府調控的作用。

（三）房地產市場存在的問題

我國從1998年開始實施房改政策，房地產行業在相應政策下發展速度加快，成為我國重要的經濟支柱，支持我國經濟發展。但是，房地產企業的發展速度過快，對房地產市場的正常運行造成了一定的影響。房地產是一個競爭激烈的行業，工程項目需要投入大量資金，房地產企業需要承擔巨大的金融風險，而且房地產行業受到國家宏觀調控影響較大，這使得房地產市場的整體風險較高。

三、我國房地產調控中的土地市場規制研究

（一）土地供應的相關規制要求

1.土地的收購與儲備

由于我國的社會制度和經濟制度，房地產在開發土地的過程中，應當與政府建立土地方面的經濟關系。國家有關機構可以通過一系列法律法規和措施，對土地進行征用和征購，可以全面征用和整理土地開發，以確保我國土地儲備和征用工作能夠在征地過程中得到合理開展。政府部門應在相關的法律法規中建立非常完善的征地制度和規則，確保土地相關政策不斷得到合理的完善，不斷完善土地儲備資金管理，合理處置土地儲備經營模式。

2.不斷擴大土地收購的儲備

隨著經濟的發展，我國人民對房產的需求也在不斷增加，房產是增強人民幸福感的重要因素，因此政府應該根據市場需求及時對閑置土地進行征用，對一些沒有儲備開發條件的土地進行規劃，這樣每塊土地都可以得到合理利用，可以增加中國的土地儲備，滿足中國的城市化和增加住房的需求。我國政府必須采取積極措施控制土地供應需求。

3.合理籌備土地收購資金

市場對土地需求的增加導致企業需要購買大量的國有土地。購買土地需要大量的資金，政府的征地資金大多來自土地抵押或土地債券。在一些地區，政府也會對征地工作給予一定的資金支持，同時一些征地行為可能與大型外資企業有關。征地可以通過多種方式進行，使政府在土地資源儲備中擁有合理、充足的資金來源。

（二）土地價格的相關規制要求

1.土地交易中要有交易許可

房地產土地交易中必須有相關的土地處理許可證，所需證件由政府辦理。我國對土地交易申報流程和土地交易許可證問題均有詳細規定，制定了非常完整的申報程序、土地交易的相關程序和需要核查的內容。這種國家掌控土地交易許可證的方式，使我國有相對健全的制度來控制房地產企業的土地交易，有利于我國房地產市場的地價穩定發展和土地的合理使用。

2.土地交易中的申報制度與大規模土地交易的監視

我國由政府主導的土地經營體制，對土地交易價格具有一定的控制作用，使得土地在穩定的市場經濟條件下得以交易。申報土地時，必須合理確定是否根據土地的實際面積進行申報，在申報時注意申報事項。交易用地面積小時，通常不需要申報土地，可用過程監控系統控制較小的土地交易過程。加工區地價快速上漲或者土地分配方式不合理時，政府應充分發揮土地調控和監測手段，對監測區域采取合理整改措施，保持區域內地價穩定。

（三）土地金融的相關規制

1.土地債券

土地債券也是一種土地金融行為。土地債券由國家發行和管理，可以解決征地資金問題。在實施土地金融政策方面，為了使有關土地融資的法規和要求完整、規范，在國際社會中，許多國家都建立了土地融資銀行，能夠為國家的房地產和土地開發提供充足的資金。中國可以借鑒優秀的規章制度，完善我國的房地產土地開發管理。

2.土地抵押

在國際上，土地融資的實施是基于土地抵押貸款和土地債券之上的，到目前為止，中國也在采用這種模式。在土地財政資金的流轉中，土地抵押政策的合理利用在土地開發利用中有許多優勢。由于土地是固定的，有一定的持久性，買賣土地的價格很高，在市場機制的運行中，土地會隨著經濟增長而增加，所以把土地作為財政抵押是非常合理的，可以妥善解決相關房地產企業的融資問題。

結 語

土地是房地產行業最基本的要素。做好對我國房地產業的合理調控和規劃，可以進一步刺激我國國民經濟快速增長。運用法律手段可以有效控制房地產業的各種行為，一套合理的土地政策可以通過優化土地配置更穩定地推進房地產行業的發展，平衡我國土地市場的供求關系，從而穩定我國房地產價格，維護我國房地產業的和諧發展。