民法典視角下住宅建設用地使用權續期制度

李智文

（長春理工大學法學院，吉林 長春 130000）

一、住宅建設用地使用權存在的問題

（一）建設用地使用權與房屋所有權之間的矛盾

我國《物權法》在用益物權中規定了建設用地使用權是有使用期限的，規定我國住宅建設用地使用權期限為70年。但是對于土地上所存在的房屋而言，我國居民是享有所有權的，所有權根據我國法律的規定是不具有期限的問題，除非所有權人轉讓自身的權利。那么這兩者之間就產生了相應的矛盾。并且我國《城市房地產管理法》中規定了合同約定的土地使用權到期之后，使用權人需要繼續使用土地的應當申請續期，若使用權人沒有按照規定申請續期或者續期的申請沒有被核準的，由國家無償收回土地。王利明主張將《房地產管理法》中規則的適用對象應當限定解釋為僅指非住宅建設用地使用權，《物權法》第一百四十九條適用對象應當限定解釋為住宅建設用地使用權。［1］這樣便能夠避免法律之間的沖突，但是使用權與所有權之間沖突卻仍然存在。

（二）續期是否需要繳納費用

《物權法》第一百四十九條中，只對住宅建設用地使用權自動續期進行了規定，對于是否繳費卻并未作出規定。2016年，溫州市出現了部分土地使用年限即將到期，部分市民將要面對自己所有房屋建設用地使用權到期，并且需要繳納高額續期費用才能繼續享有住宅建設用地使用權的問題。雖然此次事件通過自然資源部所做出的復函文件得到了解決，這卻將住宅建設用地使用權續期繳費問題推上了高潮。《民法典》第三百五十九條延續了《物權法》的規定，但是加上了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理”這部分的內容，可以知道首次在法律層面上規定了自動續期可以通過其他法律和行政法規來規定，這也在法律層面上承認了續期應當以有償自動續期為準。［2］但是繳納方式、如何繳納以及繳納多少的問題依然需要相應法律的完善與更新。

二、住宅建設用地使用權自動續期的可行性

正如前文所述，由于現行《物權法》對于住宅建設用地使用權自動續期是否需要繳納費用沒有具體規定，而在新通過的《民法典》中，關于自動續期的規定又給續期收費留下了立法空間。因此，住宅建設用地使用權自動續期又可以分為無償自動續期理論與有償自動續期理論：

（一）無償自動續期理論

堅持建設用地使用權自動無償續期理論主要有兩個方面的原因。一方面土地國家所有并不意味著國家私有。該觀點認為，城鎮土地屬于國家所有并不是指國家私有，而是指全國民共同所有，這種土地所有權并不屬于任何一種民法中規定的所有權取得方式，因此國家不應當再收取類似于土地租金的收益。［3］另一方面，自動續期收取費用將會給百姓帶來巨大的經濟負擔。百姓在獲得房屋所有權時就已經付出了巨額經濟成本，若續期時再收取費用，將會給部分百姓帶來巨大負擔。

（二）有償自動續期理論

堅持住宅建設用地使用權有償續期理論的原因同樣可以從幾方面進行理解。首先，有償自動續期是由所有權所具有的收益權能和用益物權期限性共同決定的。我國《物權法》規定城市土地屬于國家，那么國家自然就享有對土地收益的權利，收取土地受讓金就是國家享有所有權收益權能的體現。土地出讓行為實質上是一種土地租賃行為，土地出讓金實質上就是租金，而自動續期實際上就是續租行為，那么對于續租行為收取費用也是合理之中。并且我國法律明確規定用益物權的期限性，這也決定了土地受讓人續期需繳納費用。其次，《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對于不同性質的土地其出讓的最長期限做出了不同規定。這種客觀事實的存在，使得如果適用住宅建設用地使用權無償續期違背了市場公平、公正原則，會導致更多房地產投機行為的出現，使房產成為有些人獲利的工具，而降低了住房原本的居住功能，破壞經濟市場有序發展。最后，無償自動續期會降低土地利用效率，加劇土地資源稀缺性的矛盾。不利于對土地的充分利用。無償自動續期會使國家對于土地資源的控制能力降低，使得本來就存在的土地資源占有不公的繼續長期存在。

三、住宅建設用地使用權自動續期的期限性

不管是我國現行的《物權法》，還是已經通過的《民法典》，對于住宅建設用地使用權自動續期做出了規定，但是自動續期時間是永久性還是暫時性的問題沒有做出規定。如果是永久性續期，那么對于國家土地資源的有效使用會帶來一定的問題；如果是一次性續期，那么居民所有權益又會受到損害。目前國內主流的觀點包括兩類，一種觀點是自動續期、永久性續期，對于住宅建設用地使用權不滿70年，先續滿70年，再永久續期；另一種觀點就是在期限續期的基礎上確定一次性續期期限，續期的期限可以根據房屋最長使用年限或我國土地使用權最長使用年限來確定，但《民法典》對于該事項也沒有做出切實可行的規定。目前理論對此同樣存在兩個不同觀點，一是自動續期一次續期永久使用論，另一個則是一次性期限續期論。

（一）自動續期一次續期永久使用論

以我國學者楊立新為代表所支持的自動續期一次續期永久使用論認為，一次性永久續期，是自動續期之本意所在。自動續期其本身的含義就有當存在一項有期限的權利，在該權利期限屆滿之后，可以自動的延長其期限，使得該項權利得以繼續存在下去。［4］當法律并沒有規定這期限是多場時間時，就應當理解為永久。在這種解釋之下，我國住宅建設用地使用權自動續期應當是一次續期永久使用。同時，這也是我國物權法立法目的體現。立法者在《物權法》中規定住宅建設用地使用權到期后自動續期的目的，本就是為了保護老百姓的房屋所有權。房屋所有權的永久性和建設用地使用權的期限性本就是存在沖突，如果自動續期不是一次永久續期，那么老百姓的房屋使用權就不能得到完全保障。且一次性永久續期也是符合“有恒產者有恒心”的價值觀。最后一次性永久續期能夠保證房地一體的相互協調。住宅建設用地使用的期限是70年，而房屋的安全使用年限大約為50年。在50之后房屋需要采取翻修措施，此時住宅建設用地使用期限尚未結束，如果不能自動續期，房屋的所有權就會受到侵害，只有一次性永久續期，才能保證即使房屋多次翻修，也能保證其所有權不受侵犯。

（二）自動續期一次性期限續期論

自動續期一次性期限續期論的觀點則認為：立法不僅需要考慮房屋所有者的利益，同時也要考慮到一定的社會利益與其他利益，需要各方利益的均衡，而不能夠趨于利益的失衡。采取一次性永久續期論，公民財產權確實受到了長久的保護，但并不是只有一次性永久續期論才能夠保護公民的財產權。在利益選擇的過程中，土地國家所有的屬性以及人口基數過大的國情都需要納入考量范疇。并且建設用地使用權作為用益物權，應當具有期限性。自動續期制度適用的是住宅建設用地使用權，但改變不了其作為建設用地使用權，即一種用益物權的根本屬性，那么就應當是具有期限性。如果采用一次續期永久的觀點，那么就會使該用益物權失去其特性，與所有權之間難以產生明顯的界限進行區別。如果承認一次續期永久論，使用人永久使占用土地，那么國家土地所有權可能會形同虛設。

綜上所述，房產是我國居民財產的重要組成部分，住宅建設用地使用權自動續期問題也是社會急切關注的問題。《民法典》相對于之前《物權法》的規定有所發展，但是由于房屋所有權永久性和建設用地使用權期限性之間的矛盾，又使其立法具有一定的局限性。

本文認為，后期的立法保護工作應當堅持住宅建設用地使用權有償續期理論，以及自動續期一次性期限續期理論。這不僅有利于更好保護房屋所有權人的利益，同時能夠兼顧各方利益，實現利益平衡，促進土地資源的有效使用。至于如何收取“續期費”和收取多少“續期費”的問題，可以參照購房者不同的購房目的、家庭人均居住面積等等。因此，住宅建設用地使用權自動續期的費用應當保證收費不能給老百姓帶來重大負擔，保證收費的公開性、合理性。透明性。