房地產項目工程造價的控制與管理

唐靖為

廣西交投物流發展有限公司 廣西南寧 530022

近幾年，我國房地產市場環境處于持續動態變化態勢，整個市場中同一行業或類似行業之間的競爭日益加劇。而成本管理是提升房地產企業競爭力的關鍵手段，房地產項目工程造價控制與管理則是房地產企業成本管理的重要組成部分。因此，探究房地產公司成本部門對房地產項目工程造價的控制與管理對策就具有非常重要的意義。

1 房地產項目工程概述

玉林綠地城地產項目是市委市政府重點引進的項目，位于二環東路東側，由綠地集團與廣西交通投資集團、玉林市交通開發公司強強聯手打造，該項目占地面積為399488.78m2，其中地塊A的三個地塊分為三期開發，一、二期為商業街和住宅、別墅，三期為小學、幼兒園業，地塊一、三建筑密度為28.00%≤45%，容積率為2.4＞1.0，綠地率為35.11%≥35.00%；地塊二建筑密度為17.20%≤30%，容積率為0.5＜0.8，綠地率為35.26%≥30.00%。擬建工程工期較為緊張，質量等級較高，對成本控制也提出了較為嚴格的要求。玉林綠地城地塊A項目一期25-29#樓工程獲廣西建筑業聯合會評定為2020年第一批廣西建設工程優質結構獎。

2 房地產項目工程造價的控制與管理對策

2.1 房地產項目中的目標成本明確

為確定項目目標成本，成本控制人員可以結合項目建設施工方案以及總量大、設計施工復雜等基本情況，利用投資估算法，確定建筑投資金額總體情況。進而依據項目施工期間房地產市場情況、原材料市場價格等級，獲得相關費用。比如，建筑安裝相關費用、設備和工器具采買購置費用等。并依據工程費用、公共建設費用、管理費、預備費用等條目，進行目標成本估算值的整理、展示[1]。同時為了在前期形成有效的投資效益控制體系，成本部門人員可以將前期投資決策階段形成的投資估算總額作為初步設計編制階段造價控制指導標準，比如，將直接工程費的95.00%作為限額設計標準，協調精準估算、造價控制間關系，督促技術方、管理方提高設計目標成本準確性，避免因后期頻繁變更而導致的造價控制難度增加。

2.2 合約規劃階段的造價控制

作為大規模高檔房地產項目工程，玉林綠地城地產項目設計戶型較多，根據樓棟的不同，住宅面積、房屋結構也存在較大區別。因此，在合約規劃階段，房地產企業成本部門人員應以公開招標工程量清單編制、工程合同審批流程為重點，綜合考慮保障質量（與設計要求相符）、保護環境（地下水、周邊環境）、控制造價（工器具、設備設施、材料、人工）、確保工期等因素，加強審核。在確認審核無誤之后，完成合同簽訂。

除此之外，為了便于相關方了解房地產項目工程招投標、合同簽訂情況，房地產企業成本部門人員可以進行合作項目《招標、合同、履約一體化臺賬》的建立，并以月為單位進行及時更新，充分體現工程合約規劃階段造價控制論原理，為造價控制工作的準確開展提供依據。

2.3 項目施工過程的造價控制

在房地產項目工程施工過程中，房地產企業成本部門人員應根據上級安排，確定項目施工流程。以月為單位，進行工程進度款審核以及非公招工程控制價編制的審核。在工程進度款審核的基礎上，成本管理人員還需要從材料、設備設施選擇方面入手，充分開展市場調研，明確材料項目內容對應的價格[2]。并沿襲信息化管理思路，進行材料、設備采購價格控制清單信息庫，為項目施工過程中采購材料、設備設施性價比達到最優提供保障。

在加密工程進度款審核、材料以及設備設施價格控制的基礎上，房地產企業成本部門人員還需要加強對合同外新增單價的關注。針對工程合同新增單價，成本部門人員應及時進行詢價、定價工作，并全面審核項目新增單價特別是施工方上報新增單價，準確核減，并將出現頻率較高的合同外新增單價匯總整理后提交給項目公司，由項目公司進行審議，避免合同外新增單價處理不當對整體項目造價控制的不利影響。

為了最大程度避免變更項目造價失控，成本部門人員應樹立動態管理思維，在嚴格審批設計變更、工程簽證的同時，以地塊現場簽證工程量收方為對象，加密驗收。進入簽證現場，與收房共同進行樣品采集，在事前進行簽證、設計變更的測算、審核，為房地產工程項目動態成本控制提供依據。對于測算審核階段涉及金額重大的設計變更、工程簽證，成本部門人員應結合現有制度要求，提交給項目公司，由相關人員進行進一步審議，保證施工過程中設計變更、工程簽證的合理性、規范性。

2.4 合同結算階段的造價控制

在房地產項目工程竣工階段，成本部門人員應根據工作任務內容進行工作任務量的再次分析、核定，并以竣工驗收審核工作計劃推進表的形式，確保合同結算工作有序開展[3]。同時為了嚴格控制造價，成本部門人員應以合同（原件）以及施工圖紙、中標工程量清單、設計變更、現場簽證等能反映現場實際情況的資料為依據，從目標成本控制的角度出發，開展施工單位上報結算金額、結算審定金額的對數工作，及時、準確開展金額核減，避免企業損失。

3 結語

綜上所述，工程項目造價控制與管理是房地產企業成本管理至關重要的一環，也是房地產企業投資收益能否順利獲得的關鍵。因此，在房地產工程項目開展前期，房地產企業成本部門人員應結合自身專業經驗，對房地產工程項目的目標成本進行匯總和提煉。進而從合約規劃、項目施工、合同結算等幾個方面出發，制定針對性造價控制與管理對策，以便最大限度控制房地產工程項目成本，助力整個企業投資效益的順利獲得，最終達到提升企業競爭力這一目標。