經濟欠發達地區房地產業健康發展探究

王童添

淮北市重點工程建設管理局 安徽淮北 235000

目前，在房地產經濟中，政策導向、市場需求與價格都有了很大程度的提升。然而，該狀況若一直持續，則難免會導致房地產經濟的整體狀況變得十分復雜，如房地產的開發銷售過于飽和、從業者數量較多等。對此，相關部門應及時整治房地產經濟行業的規范，以最大化地確保消費者與從業者的利益。據統計，美國建筑的平均壽命可達74 年，而我國建筑物的平均壽命只有30 年[1]。

1 經濟欠發達地區房地產業發展的特點

1.1 房地產業起步緩慢，但發展迅速

我國大部分經濟欠發達地區的經濟以縣城為中心，輻射周圍廣大農村地區，形成一個相對完整的運營體系。作為第三產業的房地產業，其起步和發展大多伴隨著第一、第二產業經濟活動范圍的擴大和生產方式的轉變，住宅分布也由經濟活動區域周邊向地勢平坦和交通便利的地方延伸，由單個建筑體零星分布向集中化方向發展。隨著國家政策的扶持和自身產業的聚集，各地利用城鎮的擴張功能形成經濟區域發展中心，住宅小區、商業寫字樓、工業園區等多種房屋形式得以出現，此時房地產業步入高速發展期。

1.2 購房人群相對單一，改善性住房逐漸占據主流

與一、二線城市置業人群分布廣、置業形式和用途多樣等特點不同，經濟欠發達的縣域內置業人群相對單一，主要分為兩類：一是外出務工人員返鄉置業，二是鄉村人口進城發展。相對本地人員，外出務工人員收入較高，經濟實力相對較強，回鄉置業以改善性住房為主，兼顧教育醫療、生意往來、資產投資等目的，而鄉村人口經濟基礎薄弱，工作技能較差，在縣城置業的首要目的是改善居住環境和就業，部分進城人口居住在政府提供的各類保障性住房內，他們對房產價格敏感，對住房品質和配套服務要求較低。

2 經濟欠發達地區房地產業發展存在的問題

2.1 土地儲備風險

很多地方政府把拍賣土地得到的利益作為地方收入的主要來源，在轉讓土地的時候,政府會考慮土地本身的收益,相應的提高價錢,此時房地產價格會飛速上漲,人們購房時需要進行大量融資,并且在土地購買過程中會有銀行和政府介入,這些都會給土地購置帶來很多地風險。

2.2 商品房質量良莠不齊，配套設施不完善

由于縣域大部分樓盤都實行預售制，交房質量難以得到保障，房屋質量良莠不齊，配套設施縮水、戶型改變、房屋質量不達標等情況時有發生，導致房屋糾紛數量也逐年上升。此外，縣域內的眾多商品房項目配套設施不完善，影響居住體驗。新建小區普遍缺少養老、托幼等配套設施，部分小區雖然有一定的配套教育設施，但過密的小區規模使得其承接周邊學生能力不足。同時，縣域開發商普遍沒有在戶型、結構、景觀營造和配套服務等方面重視購房者的需求，樓盤趨同化明顯，銷售情況不佳，而有特色的項目價格增速過快，經濟欠發達地區的居民收入水平仍然較低，購買力仍然偏弱，房價的過快上漲抑制了居民正常的購房需求。

2.3 資源浪費問題嚴重

目前，房地產的快速發展主要是依靠消耗自然資源實現的。對于房地產而言，并不是簡單地賣房和蓋房，人口的密度、自然資源、生態環境以及經濟的狀況都和房地產的建設密切相關。除此之外，在我國房地產市場中，經濟管理制度的不健全、管理措施的不夠到位，使得自然資源得不到合理的利用，經濟和生態發展不平衡，嚴重影響了經濟的可持續發展[2]。

3 促進經濟欠發達地區房地產業發展的政策與建議

3.1 落實“因城施策”，實現多維度調控

面對縣域房地產業現狀，應著眼于當地房地產業主要矛盾，制定切實可行的房地產政策，落實“因城施策”，建立穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。首先，針對房價過快上漲情況，要對現有房地產開發項目實行開工面積調控制度，適當加快商品房預售證發放，從嚴控制別墅和超大戶型的項目，打擊囤積房源和哄抬房價行為，保持縣域房價平穩有序。其次，針對部分縣域房地產市場住宅與非住宅比例失調的情況，特別是非住宅商品房開發過剩的現狀，在年度供地和房地產建設規劃審批時，控制商業項目開發總量，原則上不再批準賓館、寫字樓、商場等商業用房項目，不允許庫存較多的企業繼續拿地。

3.2 提升土地資源的利用度

房地產的建設離不開土地而，土地資源是不可再生的資源。這就需要實現土地資源的可持續發展，提高土地資源的利用性，從而把土地資源轉化成巨大的經濟優勢，以創造出更大的效益。因此，開發商應該加強自身的專業知識，樹立保護資源的思想，提升土地資源的利用度，能夠在有限的資源和空間當中創造出最大的經濟效益，通過專業人士在實地考察的基礎之上，制定合理的建設方案，確保土地資源的合理利用。

3.3 規范市場秩序，提升房地產企業實力

健康的房地產市場需要優質的房地產企業和項目作保障，針對縣域內房企普遍資質不高、項目風險事件頻發的現狀，規范房企管理、健全監管體系應成為各地住建部門的重要工作。首先，應加強房地產市場信息系統的建設，加強市場監測，全面、準確地發布市場供求信息，增加交易活動的透明度，嚴格查處違規交易行為。其次，加強企業資質管理，嚴格執行房地產開發市場準入制度，優化開發企業隊伍，引進更高資質的開發商，或對本地有潛質的企業進行指導，幫助其完善公司治理和合規經營，爭取提升開發資質，培育出一批品牌企業，樹立縣域內行業標桿[3]。

4 結語

在城市化進程不斷加快的環境當中，我國的房地產經濟也得到了快速發展。目前，在房地產發展的過程中，資源浪費十分嚴重、環境遭到嚴重的破壞、結構性的矛盾尤為突出等，都是需要解決的問題。對于實際情況來說，應明確可持續發展的概念，增加環境保護的力度，從根本上提升土地資源的利用度，努力構建房地產行業的微觀基礎，把市場調節和宏觀調控聯系在一起，從而提升房地產行業的競爭力，為國民經濟發展提供更大的空間。