如何提高房地產工程造價咨詢項目的工作效率

蘇凱

（天信工程項目管理有限公司，湖南 長沙 410000）

社會現代化發展背景下，使得社會各界開始不斷提高要求各工程建設項目，此時最為基本的要求就是科技化及便捷化，而受這一要求影響，必然會逐步提高工程建設項目的成本。大部分企業開始在工期方面進行盲目縮短，開始減少材料及施工流程等方面成本投入，最終必然會導致工程建設質量與標準要求不符。在項目建設過程，為確保實現有據可依的工程管理目標，必須引進工程造價管理制度，以制度為支撐開展具體管理工作，同時積極引入工程造價咨詢，進而以此為基礎，促使房地產建設項目開展過程中的造價成本管理水平得以全面提高，確保建設項目的成本控制工作得以科學、有序、規范開展，為建設項目各參建方的最大化利益實現奠定堅實基礎。

一、房地產工程造價咨詢重要意義

工程造價咨詢管理工作具有專業性、獨立性的特點，在為有關單位提供造價咨詢服務的過程中，要本著公平、客觀的原則，確保咨詢結果能夠滿足委托方的各項需求，提升成本管控工作效率，為工程的順利開展奠定基礎。在工程造價咨詢管理時，要注意做好風險防控措施，促進建筑行業蓬勃發展。

通過工程造價咨詢，能以有效判斷支撐項目建設過程的各項決策。人才是任一行業發展過程的必要基礎，而對于工程造價咨詢行業來說同樣如此，為確保工程造價咨詢的人才隊伍得以不斷壯大，必須注重專業人才的積極引進，而要想在眾多同類企業中充分突出自身優勢所在，就需要在人才專業知識及技能方面進行不斷提高。受這一因素影響，就應該在人才培訓教育方面加大力度，進而以專業化的人才支撐工程造價咨詢科學規范開展，為項目建設各決策制定提供可靠依據。近年來，造價咨詢企業從業人員數量日益漸增，因此對于施工企業及建設單位來說，在選擇造價咨詢企業進行合作的同時，也應高度重視人才的引進。

通過工程造價咨詢，能從行之有效的控制策略應用方面開展項目造價管理工作。在進行具體的工程造價咨詢過程，能獲取準確工程項目建設所需人工及材料、機械設備等方面的成本數據。以準確數據為支撐，為后續工程造價開展奠定堅實基礎，進而達到有效控制工程造價的目的，使得工程項目的成本投入始終處在可控范圍內。

能為工程項目良好開展和順利推行提供保障。項目具體施工的過程中，尤為重要的工作任務之一就是施工成本控制，一旦并未良好控制項目施工成本，極易產生增加成本的情況，最終影響項目建設及管理工作。在建筑項目開展過程，工程造價咨詢能為工程造價提供有效控制作用，同時還能從科學角度來控制工程造價各環節具體流程，進而有序且順利推進工程項目。

二、工程造價咨詢關注特點

工程造價咨詢工作具有以下特點：

（一）全面性。全過程工程造價咨詢工作需實現從決策設計階段到竣工階段的全程覆蓋，在項目初期參與建筑工程決策工作，更好地為工程建設方提供良好造價建議并持續跟進。

（二）動態性。建筑工程項目周期長，施工現場環境復雜，且建筑行業市場處于動態變化中，這就導致全過程工程造價咨詢工作同樣具有動態性，以此應對項目建設中的各項變動，造價咨詢企業需根據“月清月結”情況，對成本進行動態管理。為房地產企業資金準備做好依據。

（三）長期性。工程造價咨詢方需為建設方長期提供成本控制與造價服務，甚至在工程項目結束后的運維階段，同樣需工程造價咨詢方提供幫助。

三、房地產工程造價咨詢工作要點

（一）工程項目決策階段

在項目決策環節，尤為重要的就是項目投資方案及工程效益評估方案等制定工作，這一環節借助科學方式的應用，對工程投資及效益等水平進行評估，如此才能從項目決策階段對建設工程全過程造價提供有效控制作用。在工程項目決策階段，造價咨詢人員需幫助建設方篩選投資方案，并對所投資的工程項目進行跟蹤服務，全面深化分析工程項目擬建的可能性，從經濟、技術角度投資方案對比，提升建設方投資決策科學性。建筑工程投資情況可對造價工作造成影響，建設方需在工程造價咨詢方的幫助下投資，工程造價咨詢方協助建設方搜集工程項目相關資料，并展開市場調研，確保投資階段造價咨詢工作的真實性及有效性，實現項目成本精準估算。

（二）工程項目設計階段

工程項目設計階段應用工程造價咨詢具體體現在以下幾方面：

1.方案設計方面，這一過程需要工程造價咨詢人員與工程設計方案說明書及設計圖紙等進行充分結合，進而從專業性角度把項目造價估算書科學編制出來。

2.初期設計環節，此環節需要工程造價咨詢人員對工程設計圖紙及項目說明書、工程設計概算總額等進行充分參考，借此來充當造價控制最高限額這一參數指標。

3.技術設計方面，這一方面主要是在技術及復雜部門造價控制方面進行重點強調，并且要求工程造價人員在編制估算方案時，應以項目技術設計圖和相關說明書等為主要依據。

4.設計施工圖環節，此環節應與施工圖紙及工程預算、相關說明書等充分結合，進而預估工程施工成本，確保在項目初始設計的預算范圍內科學合理地控制工程造價。

5.設計交底環節，這一環節需要工程圖紙設計部門注重技術交底工作的積極開展，并且由這一部門對全面項目圖紙設計內容進行負責，加之追蹤跟進項目施工全過程，為工程設計圖紙不足之處的及時調整提供便利。

6.各施工環節成本管理優化方面，這一方面應注重成本投入可行性標準的積極建立，進而實現結構化的成本控制，使得項目建設過程不必要的資源及成本浪費現象有效避免，從設計階段為項目建設全過程高效利用資源目的的良好實現奠定堅實基礎。

（三）工程項目施工階段

1.根據初步設計進行模擬清單編制。造價咨詢需積累大量的數據及類似項目經驗，按照總體的經濟及技術指標進行模擬清單編制，盡量不漏項不多計項，防止施工單位不平衡報價，才能為以后重計量打下堅實的基礎，為房地產企業節約資金成本和管理成本。

2.重計量編制與審核。正式審圖版圖紙出具后。咨詢公司與施工單位需同時編制預算，然后進行對審。房地產企業將根據對審的結果簽訂總價合同。在未進行設計變更簽證的情況下不調整合同價格。造價咨詢公司需詳細了解各類指標，如：營銷中心主體、營銷中心精裝修、展示區園林、大區園林、公區精裝、營銷中心軟裝、樣板間精裝與軟裝、各業態（高層、洋房、地下室、商業等）等。

3.審核施工過程、工程變更及現場簽證會給工程造價帶來嚴重影響，所以需要在這兩方面提高重視程度。針對這兩方面內容進行重點把控，具體來說，施工前及施工環節，需要在圖紙審核方面加強力度，深入分析可能存在的問題，借此有效施工過程控制造價。

4.優化建議。審核施工圖預算，這一審核工作開展時，應與施工圖詳細規定及進度規劃、具體施工流程等充分結合，進而審核施工圖預算。如果通過審核發現預算比施工圖設計規劃要高，應注意全面深入分析工作的積極開展，確保問題產生的關鍵原因得以充分明確，通過工程造價人員和項目責任人的共同協商與探討，科學調整施工圖預算。并與其他地產單位對標，形成對標記錄。

5.審核施工組織設計，優化配置項目建設中涉及的多方資源，基于施工組織設計的科學性及合理性等，使得工程造價管理工作得以有效強化。具體來說，應基于施工質量及建筑功能等充分保障的基礎上，注意審核施工組織設計，同時在施工的技術及成本等方面進行綜合考慮，確保各方面資源結構得以有效優化和調整，實現合理性的造價控制目的。

6.控制設備及材料造價，項目施工環節會消耗巨大成本的就是材料及機械設備。因此建設項目全過程造價管控過程，應重點管控材料及機械設備，基于市場調研工作的深入開展，明確項目建設所需，進而選擇招標及詢價、發包等方式進行應用，確保采購高質量及高性價比的材料及設備。如門窗工程、欄桿工程不用信息發布價算綜合單價，直接按圖紙計算材料用量、損耗及人工成本組價。

（四）工程項目竣工階段

工程造價咨詢方應秉承公正公平原則進行竣工結算審核工作，對項目施工設計、現場施工情況進行全面分析，在合同約定的工程計價計量規則下計算出最終的工程結算價，以實現造價控制。在竣工結算審核時，咨詢造價方應采用全面審核法，全面了解工程實際建設情況，對于總價合同，審核工程計價模式，審核工程施工中可能存在的各類未按合同履行的違約風險。此外，由于單價合同內綜合單價固定不變，因此造價咨詢單位應按實際工程量予以計量；若采用成本加酬金的方式簽訂合同，應以合同內容進行結算審核。

通常情況，房地產企業在完成重計量后將與施工企業簽訂總價合同。除設計變更簽證外，需要咨詢公司在施工過程中仔細核對實際做法和清單做法或圖紙做法是否一致，對于不一致部分，造價咨詢企業詳細列明并配有水印的照片，在結算審核中才能占有主導地位，真正為房地產公司節約成本。

結算完成后，工程造價咨詢方應重視相關造價指標分析表的整理、歸集與分析，合并結算報告提交給建設方，為建設方拿地決策提供歷史數據支持。

四、加強房地產工程項目造價咨詢管理水平措施

（一）完善內控機制

完善的內部管控機制體系是工程造價咨詢管理工作順利開展的必要保障，要從這幾個方面對內控體系進行完善：

1.房地產企業要做好質量監督考核工作，從全過程的角度對造價管控進行監督，加強各環節的管理，管理人員要充分意識到工程造價咨詢的重要性，將考核工作落到實處。

2.工程造價咨詢管理單位要建立完善的激勵機制和績效考核制度，將績效考核結果和員工薪酬水平直接掛鉤，成為薪酬獎金發放、工作晉升的主要參考依據，全面提升員工工作積極性和主動性，以制度來約束員工行為。

（二）強化咨詢隊伍建設工作

高素質的咨詢團隊是工程造價咨詢管理工作順利開展的基礎，在當前市場競爭日益激烈的時代背景下，越來越多單位都逐漸意識到，企業之間的競爭從本質上來看就是人才競爭，要將人力資源作為單位穩定發展的重要推動力量，推動工程造價咨詢管理隊伍建設工作的順利開展，具體可以從這幾方面做起：

1.要緊跟時代發展潮流，對市場進行深入調查研究，滿足客戶需求，以此為依據開展教育培訓工作，為咨詢人員構建專業化的知識體系，確保有關人員的專業能力、綜合素質滿足工作要求。

2.除了要加強咨詢人員專業能力之外，還需要全面提升其職業道德修養，要制定個人信用體系，強化職業道德意識，避免出現弄虛作假、貪污腐敗的現象。

（三）構建風險防控體系

很多工程造價咨詢單位出現風險的主要原因在于沒有根據實際情況建立完善的風險防控制度，在開展業務的過程中，要確保制度體系的合理性，要注意：

1.要以行業需求、市場發展、國家經濟政策作為主要參考依據，對現有風險防控制度不斷進行優化和調整，注重業務流程，提升制度的健全性，嚴格遵守行業要求和規定，加強監督和管理力度，從源頭上避免風險。

2.規范操作流程，確保財務管理工作符合要求，在為建設單位提供咨詢服務的過程中，一定避免出現亂收費的行為，否則會為企業聲譽、口碑帶來負面影響。

3.確定崗位制約制度，要在尊重崗位差異性的原則上，明確各崗位職責，確保各項工作能夠規范開展，強化會計基礎管理力度。

五、結束語

綜上所述，我國經濟發展帶動了建筑行業的蓬勃發展，工程的順利開展離不開工程造價咨詢管理的支持，在各項工作開展的過程中，想要保證經濟和社會效益的最大化，就需要明確工程造價咨詢管理的主體地位，尊重其獨立性，全面強化咨詢人員專業能力和綜合素質，要建立健全的風險防控體系，確保各項工作嚴格按照要求落實到位，要將全過程工程造價咨詢管理理念滲透到工程決策、工程設計、工程施工、工程竣工驗收的每個環節，提升風險管控水平，推動我國建筑行業的可持續發展。