《民法典》背景下小區物業管理當事人之間的法律關系層級

何曉慧

（甘肅省財政學校，甘肅 蘭州 730050）

住宅小區物業管理中的各種法律關系，目前大多數國家都以物權理論中建筑物區分所有權的立法來調整。我國的《物權法》將其納入了法律體系，2020年并入《民法典》。

物業管理法律制度中的當事人關系，涉及每一個當事人核心的權利和義務劃分。正確認識當事人之間關系層級，對完善物業管理法律制度，及時解決現有物業管理糾紛具有積極的現實意義。

一、物業管理當事人之間的法律關系層次

依據《民法典》和《物業管理條例》的規定，物業管理涉及的當事人主要有業主、業主大會和業主委員會，建設單位，物業服務企業。其相互關系分為內部和外部兩個層次，主要是通過三個基本法律文件界定：《業主管理規約》《商品房買賣合同》《物業管理合同》。

（一）內部關系

內部關系主要是指業主之間，業主和業主大會、業主委員會之間的關系，主要由《業主管理規約》來調節。

《業主管理規約》是界定業主和業主大會、業主委員會之間權利義務關系的基本法律文件，由業主共同制定，對全體業主及所有物業使用人具有約束力；其內容涉及業主所享有的一些核心權利和義務。它是小區居民的日常行為規則，同時還是業主管理團體決議的依據，在物業管理中有十分重要的作用。

就目前我國物業管理的相關法規來看，涉及《業主管理規約》的規定比較簡單、原則；《物權法》將規約內容定義在“建筑物及其附屬設施”的管理方面，《民法典》突破對“物”的管理限定，擴大了規約的管理范圍。

在實踐中，許多小區業主并不重視《業主管理規約》的訂立和其內容的完善。這是業主自我管理意識不強的表現，不利于理順業主同業主管理團體之間的關系。因此，需要物業服務企業幫助業主管理團體制定出符合小區實際的細化規約內容，以利于小區物業管理目標的實現。

（二）外部關系

主要是指業主和建設單位、物業服務企業的關系，確定其權利義務關系的基本法律文件是《商品房買賣合同》《物業管理合同》。

1.業主和建設單位的關系

業主和建設單位的關系，主要由《商品房買賣合同》來調節。

《商品房買賣合同》是業主取得建筑物專有權的直接依據，也是物業管理關系形成的第一個法律文件。由于其完全的債權性，由成熟、完備的合同法來調節。業主和建設單位之間的權利義務非常明確，任何一方違約，對方都有權提起訴訟要求其承擔相應的法律責任。這一點，在實務中沒有異議。

2.建設單位和物業服務公司的關系

在物業管理法律關系中，建設單位是一個具有特殊地位的當事人，它是物業的建造者，在物業銷售過程中，以最初業主的身份對后來的物業管理產生了重要的影響，其影響方式主要是：

（1）業主大會成立之前與物業服務企業簽訂前期物業管理合同，對后續的物業管理產生影響。

前期物業服務合同是業主大會成立之前，由建設單位與物業服務企業訂立的物業服務協議。合同的內容不僅涉及建設單位與物業服務企業，也涉及業主。

《民法典》新增物業管理合同，明確規定了前期物業服務合同的性質、效力范圍，合同期限的約定。當業主大會成立后，業主有權更換物業服務人［1］，無論前期服務合同期限是否屆滿，只要業主訂立的新物業服務合同生效，前期物業服務合同即終止。

目前實踐中，業主不易更換不合格的物業服務企業。為解決此問題，《民法典》規定了物業服務合同解除的條件、程序、損害賠償的內容。這為解決由物業服務合同引發的糾紛提供了明確的法律依據。

（2）通過制定臨時管理規約，為以后的業主創設義務。臨時管理規約是建設單位在物業銷售前、業主無法參與的情況下制定，并要求業主在簽訂物業買賣合同時以書面形式承諾遵守的管理規定。其實質是建設單位為業主單方創設的義務，這極易造成對業主權益的侵害。

為此，《民法典》吸收了《物業管理條例》對臨時管理規約所做的限制性要求：建設單位制定的臨時管理規約，應當在物業銷售前向業主明示說明，其內容不得侵害業主的合法權益；《民法典》同時賦予業主大會對規約的解除權。這無疑對保護業主的合法權益具有積極意義。

3.業主和物業服務企業的關系

業主和物業服務企業的法律關系，主要由《物業服務合同》來調節。

物業服務合同作為《民法典》中一種新型的典型合同種類，從性質上看，它是一種獨立的委托合同；從形式看，它要求采用書面形式；從行為上看，它是一般平等民事主體之間的合同行為；從內容看，它明顯地具有不同于一般委托合同的行業特殊要求。

這三個法律文件標明了物業管理涉及的當事人之間為平等的民事主體關系，任何一方都沒有凌駕于另一方之上的權利。

二、物業管理當事人之間法律關系的影響

（一）對物業權屬判斷的影響

小區物業權屬，特別是公有部分的權屬是物業管理糾紛產生的焦點問題，涉及每個當事人的財產利益。

依照建筑物區分所有權的一般原理，業主在取得小區建筑物專有權的同時，對專有部分以外的共有部分的物業權屬和管理權應該隨之轉歸小區全體業主所有。《民法典》吸收了《物權法》對歸屬業主所有的公共部分的內容規定，同時增加規定了內容。

建筑物區分所有權原則上禁止建設單位對共有部分設置專有權，建設單位銷售完建筑物后，對小區內的公共物業不存在任何占有、收益的權利和依據。

相應地，通過委托合同提供服務的物業服務企業，也不存在與業主在物業權屬上產生糾紛的任何法理依據。

（二）對物業管理權利主體認識的影響

物業管理權是物業管理的核心內容，對其權利主體的認定影響物業利益歸屬和權利義務的劃分。《民法典》繼承了《物權法》的規定，確認物業管理權是由業主擁有的、與建筑物專有權和共有權并列、不能單獨賦予他人的權利。

（三）對物業管理權的行使方式的影響

物業管理權行使方式的選擇，是業主參與自己物業財產管理機制的選擇，其目的是最大限度地保護自己的財產利益。

在物業管理權的行使方式上，目前我國法定的方式是委托管理形式下的服務人模式［2］。即：業主大會和業主委員會結合，它們作為管理團體在物業服務活動中代表和維護全體業主的合法權益，選聘物業服務企業并與其簽訂合同，為業主提供物業服務。

三、物業管理所涉當事人的權利和義務

依照《民法典》和物業管理相關法規，歸納總結物業管理所涉當事人的主要權利和義務如下：

（一）業主的權利和義務

1.享有法定范圍內的建筑物專有權、共有權和管理權；

2.聘用（解聘）物業服務企業的權利和對服務方式的選擇權；

3.交納相應的服務費用的義務；

4.根據物業服務企業的要求配合服務管理的義務。

（二）建設單位的權利和義務

1.制定臨時管理規約的權利；

2.向物業服務企業移交物業資料的義務；

3.對其所建造的建筑物在法定期限內承擔的質量保修義務［3］。

（三）物業服務企業的權利和義務

1.取得物業服務費和要求業主配合管理的權利；

2.依照物業服務合同的約定，妥善實施管理，提供相應服務的義務；

3.以合理方式定期向業主大會和業主委員會報告、并向全體業主公開服務事項履行情況的義務。

四、結語

總體上，物業管理制度中涉及的當事人之間的法律關系很明確。現實中，物業管理矛盾糾紛之所以難以解決，存在物業服務各方當事人和國家行政、立法等多方面因素的制約，最終是國家立法、執法保護誰的利益，決定了這個問題解決的難易程度；《民法典》從各個角度對當事人之間的利益關系進行了調整平衡，更多地傾向于對業主利益的保護。雖然物業管理制度在一些具體問題上還存在缺漏，但總體上，隨著《民法典》的出臺和物權理論研究的不斷深入，以及整體法律制度的完善，會促進物業管理制度的進一步完善。