物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)及效力認(rèn)定探討

梁延龍

（中國(guó)電子系統(tǒng)技術(shù)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

近些年，我國(guó)城鎮(zhèn)化政策的推行，極大地促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)魚(yú)龍混雜，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾屢見(jiàn)不鮮，已經(jīng)影響到了社會(huì)的安定與和諧?；诖?，為了更好地緩解物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾，就必須要在法律層面對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)以及效力進(jìn)行清晰的界定，使物業(yè)管理公司或者業(yè)主在自身權(quán)益受到侵害時(shí)能夠利用法律武器來(lái)維護(hù)。

一、我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

結(jié)合當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理實(shí)際過(guò)程，法律風(fēng)險(xiǎn)的防控?zé)o論是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講還是對(duì)業(yè)主、租戶(hù)來(lái)講，都是非常重要的。在法律風(fēng)險(xiǎn)防控過(guò)程中，既要做到企業(yè)內(nèi)部管理流程符合規(guī)范要求，同時(shí)也要保證企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中滿(mǎn)足風(fēng)險(xiǎn)防控要求，使整個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控能夠達(dá)到防控要求，解決法律風(fēng)險(xiǎn)防控問(wèn)題，使相關(guān)方在物業(yè)管理服務(wù)以及接受服務(wù)的過(guò)程中能夠達(dá)到規(guī)范要求，避免在合同簽訂、企業(yè)內(nèi)部管理以及整個(gè)物業(yè)管控過(guò)程中存在法律風(fēng)險(xiǎn)影響物業(yè)管理的實(shí)效性。所以，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定是非常必要的。

（一）委托合同性質(zhì)

在住宅小區(qū)中，存在很多面積的公共區(qū)域，業(yè)主自身無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)這些區(qū)域的有效管理，因此，會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂合同，使物業(yè)公司來(lái)完成住宅小區(qū)內(nèi)的安保、保潔、綠化、車(chē)輛管理、電梯維保等相關(guān)服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造更加舒適的居住空間。所以，物業(yè)服務(wù)的合同是物業(yè)管理公司與業(yè)主在公平、公正、資源的前提下簽訂，合同受到我國(guó)相關(guān)法律制度的保護(hù)。在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定了物業(yè)管理公司以及業(yè)主的權(quán)益以及義務(wù)。由于這種合同形式與委托合同的表征存在非常多的相似之處，因此，很多人把物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同。

但是筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同與委托合同在法律層面上還是存在較大區(qū)別的，不應(yīng)該直接將其歸屬于委托合同。物業(yè)服務(wù)合同比傳統(tǒng)的服務(wù)合同存續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)久，且在存續(xù)時(shí)間內(nèi)要持續(xù)、高效、專(zhuān)業(yè)化為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)。另外，物業(yè)合同中涉及的服務(wù)主體非常多，這與傳統(tǒng)委托合同有著較大的差異；還有非常重要的一點(diǎn)是，委托合同中只要一方想要終止合同，就能夠隨意進(jìn)行終止，但是物業(yè)合同中業(yè)主并不具備隨時(shí)終止合同的能力。

（二）服務(wù)合同性質(zhì)

物業(yè)管理公司在某種程度上可以歸屬于服務(wù)類(lèi)型的公司，因此，物業(yè)管理工作中很大一部分內(nèi)容是服務(wù)性質(zhì)的，而服務(wù)合同性質(zhì)是在結(jié)合物業(yè)管理工作實(shí)際情況的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)合同進(jìn)行的一種全新的定義，在該合同框架下，業(yè)主向物業(yè)繳納的是服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)工作人員收取費(fèi)用后要為業(yè)主提供相應(yīng)價(jià)值的服務(wù)。在這一合同框架下，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，自身向物業(yè)公司繳納服務(wù)費(fèi)用是確保合同持續(xù)的必要條件，這種特性?xún)H僅在某一個(gè)方面體現(xiàn)出物業(yè)合同的性質(zhì)。

（三）無(wú)名合同性質(zhì)

基于物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的相關(guān)權(quán)利以及義務(wù)來(lái)進(jìn)行分析，物業(yè)服務(wù)合同具有無(wú)名合同的某種特性。通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同所涉及的內(nèi)容進(jìn)行分析，能夠得知，物業(yè)服務(wù)合同是基于建筑物基礎(chǔ)的，不但涉及對(duì)人的管理同時(shí)還涉及物業(yè)涵蓋范圍內(nèi)建筑的維修、保養(yǎng)以及維護(hù)，所以直接將物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)確定為某種無(wú)名合同并不恰當(dāng)。

（四）獨(dú)立合同性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同在一定程度上體現(xiàn)出了綜合性、復(fù)雜性以及多樣性等特性，并且與傳統(tǒng)合同有著較大區(qū)別的是，不同的物業(yè)服務(wù)合同涉及范圍以及管理內(nèi)容可能存在較大的差別，因此這明顯體現(xiàn)出了物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)獨(dú)立性與自主性，物業(yè)服務(wù)合同并沒(méi)有完全限定在《中華人民共和國(guó)合同法》所明確的類(lèi)別中。［1］因此，隨著現(xiàn)代物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中應(yīng)該有相關(guān)法律來(lái)進(jìn)一步明確其性質(zhì)，從而推動(dòng)其朝著專(zhuān)業(yè)化以及規(guī)范化的方向發(fā)展。

二、我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同的效力認(rèn)定

《中華人民共和國(guó)合同法》指出，合同雙方主體具備相應(yīng)民事行為能力、雙方意思表達(dá)真實(shí)以及內(nèi)容符合法律規(guī)定是判定合同具有效力的三個(gè)基本要素。合同的效力是我國(guó)法律賦予的依法簽訂的合同所具備的約束力。通常來(lái)講，合同效力有廣義以及狹義之分，下文所闡釋的合同效力為狹義上的概念。

（一）合同主體效力認(rèn)定

我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中，主體通常較為復(fù)雜，涉及物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、地產(chǎn)建筑建設(shè)單位等，重點(diǎn)探討業(yè)主委員會(huì)是否為合同主體一方。在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主作為合同主體是無(wú)可置疑的，但是有學(xué)者質(zhì)疑業(yè)主委員會(huì)成為合同主體的合法性與合理性。我國(guó)物業(yè)行業(yè)中非常重要的法律條例——《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位進(jìn)行明確。但是通過(guò)歐美國(guó)家物業(yè)管理方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)我們能夠得知，其物業(yè)服務(wù)管理合同的雙方為物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主。另外，基于我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原意進(jìn)行分析，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)由全體業(yè)主所共同推選出來(lái)的，他們能夠作為業(yè)主代表并行使全部業(yè)主的部分權(quán)利來(lái)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)。［2］因此，從法律層面上進(jìn)行分析，業(yè)主委員會(huì)雖然能夠代表業(yè)主進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，但是卻無(wú)法代表其成為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。

（二）物業(yè)管理企業(yè)問(wèn)題效力認(rèn)定

物業(yè)管理自身必須要擁有相應(yīng)的資質(zhì)與資格才能夠與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。首先，物業(yè)管理企業(yè)必須要在工商局進(jìn)行合法登記并取得企業(yè)法人資質(zhì)，才能夠成為我國(guó)法律認(rèn)定的具備單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任的主體資格。然而，長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)行業(yè)管理的不規(guī)范性，使得很多建筑物在建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中就設(shè)立了物業(yè)管理公司，這種做法顯然是與我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定不相符的，未到工商部門(mén)進(jìn)行登記的物業(yè)管理部門(mén)顯然不具備與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的資格。其次，物業(yè)管理企業(yè)在成立過(guò)程中需要對(duì)其人員數(shù)量、隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)性以及管理先進(jìn)性等方面進(jìn)行資格審查，只有通過(guò)審查之后才可以經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理行業(yè)。所以，物業(yè)管理企業(yè)必須要在工商部門(mén)進(jìn)行合法登記，且通過(guò)行業(yè)資格審查認(rèn)定，其與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同才具有法律效力。

（三）合同雙方真實(shí)意見(jiàn)的效力認(rèn)定

因?yàn)樵诜?wù)合同的簽訂過(guò)程中，通常都是由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行簽訂的，但是業(yè)主委員會(huì)是否能夠公正、公平、公開(kāi)地按照業(yè)主意愿來(lái)進(jìn)行合同簽訂則無(wú)法確定。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)雖然是由業(yè)主進(jìn)行推選出來(lái)的，并且能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)如果想要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除合同，也都需要通過(guò)業(yè)主全體大會(huì)來(lái)共同商討，所以，從這一角度來(lái)分析，能夠說(shuō)業(yè)主委員會(huì)簽訂的服務(wù)合同是具備法律效力的。然而實(shí)際上，卻通常會(huì)出現(xiàn)下面一些問(wèn)題：（1）業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)合同內(nèi)容是否違背業(yè)主的真實(shí)意愿，假如業(yè)主委員會(huì)在簽訂合同的過(guò)程中采用欺騙、隱瞞等方式導(dǎo)致簽訂的合同內(nèi)容并不是業(yè)主的真實(shí)意愿，那么這種合同就不具備法律效力。（2）業(yè)主大會(huì)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容可能會(huì)不符合部分業(yè)主的要求。假如在之后的意見(jiàn)表決流程以及決議意見(jiàn)形成分歧，這時(shí)出現(xiàn)異議的業(yè)主會(huì)拒不履行相關(guān)義務(wù)，在當(dāng)前的法律層面上異議業(yè)主這種不履行相關(guān)義務(wù)的行為是違反法律規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行申訴。［3］

總而言之，伴隨著我國(guó)現(xiàn)代城市的高速擴(kuò)張，城市高層以及超高層住宅建筑小區(qū)數(shù)量迅猛增長(zhǎng)，為了更好地服務(wù)和管理小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)隨之產(chǎn)生。物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)于業(yè)主的同時(shí)，企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾也不斷涌現(xiàn)。尤其是近些年，物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾更是成了社會(huì)中的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。通過(guò)前文分析我們能夠得知，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體、服務(wù)內(nèi)容都有其獨(dú)特性，想要更好地解決雙方的矛盾，就有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)以及效力進(jìn)行認(rèn)定，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主都能夠遵從合同相關(guān)規(guī)定和要求，行使自身的權(quán)利和義務(wù)，從而更好地構(gòu)建和諧社會(huì)。