物業(yè)服務合同性質(zhì)及效力認定探討

梁延龍

（中國電子系統(tǒng)技術有限公司，山東 濟南 250000）

近些年，我國城鎮(zhèn)化政策的推行，極大地促進了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是與此同時，物業(yè)行業(yè)魚龍混雜，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾屢見不鮮，已經(jīng)影響到了社會的安定與和諧。基于此，為了更好地緩解物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾，就必須要在法律層面對物業(yè)服務合同的性質(zhì)以及效力進行清晰的界定，使物業(yè)管理公司或者業(yè)主在自身權(quán)益受到侵害時能夠利用法律武器來維護。

一、我國物業(yè)服務合同的性質(zhì)

結(jié)合當前物業(yè)服務企業(yè)的管理實際過程，法律風險的防控無論是對于物業(yè)管理企業(yè)來講還是對業(yè)主、租戶來講，都是非常重要的。在法律風險防控過程中，既要做到企業(yè)內(nèi)部管理流程符合規(guī)范要求，同時也要保證企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂過程中滿足風險防控要求，使整個法律風險防控能夠達到防控要求，解決法律風險防控問題，使相關方在物業(yè)管理服務以及接受服務的過程中能夠達到規(guī)范要求，避免在合同簽訂、企業(yè)內(nèi)部管理以及整個物業(yè)管控過程中存在法律風險影響物業(yè)管理的實效性。所以，對物業(yè)服務合同性質(zhì)進行認定是非常必要的。

（一）委托合同性質(zhì)

在住宅小區(qū)中，存在很多面積的公共區(qū)域，業(yè)主自身無法實現(xiàn)對這些區(qū)域的有效管理，因此，會與物業(yè)管理公司簽訂合同，使物業(yè)公司來完成住宅小區(qū)內(nèi)的安保、保潔、綠化、車輛管理、電梯維保等相關服務，為業(yè)主營造更加舒適的居住空間。所以，物業(yè)服務的合同是物業(yè)管理公司與業(yè)主在公平、公正、資源的前提下簽訂，合同受到我國相關法律制度的保護。在物業(yè)服務合同中規(guī)定了物業(yè)管理公司以及業(yè)主的權(quán)益以及義務。由于這種合同形式與委托合同的表征存在非常多的相似之處，因此，很多人把物業(yè)服務合同的性質(zhì)認定為委托合同。

但是筆者認為物業(yè)服務合同與委托合同在法律層面上還是存在較大區(qū)別的，不應該直接將其歸屬于委托合同。物業(yè)服務合同比傳統(tǒng)的服務合同存續(xù)時間更長久，且在存續(xù)時間內(nèi)要持續(xù)、高效、專業(yè)化為業(yè)主提供相關服務。另外，物業(yè)合同中涉及的服務主體非常多，這與傳統(tǒng)委托合同有著較大的差異；還有非常重要的一點是，委托合同中只要一方想要終止合同，就能夠隨意進行終止，但是物業(yè)合同中業(yè)主并不具備隨時終止合同的能力。

（二）服務合同性質(zhì)

物業(yè)管理公司在某種程度上可以歸屬于服務類型的公司，因此，物業(yè)管理工作中很大一部分內(nèi)容是服務性質(zhì)的，而服務合同性質(zhì)是在結(jié)合物業(yè)管理工作實際情況的基礎上對物業(yè)合同進行的一種全新的定義，在該合同框架下，業(yè)主向物業(yè)繳納的是服務費用，物業(yè)工作人員收取費用后要為業(yè)主提供相應價值的服務。在這一合同框架下，對業(yè)主來說，自身向物業(yè)公司繳納服務費用是確保合同持續(xù)的必要條件，這種特性僅僅在某一個方面體現(xiàn)出物業(yè)合同的性質(zhì)。

（三）無名合同性質(zhì)

基于物業(yè)服務合同規(guī)定的相關權(quán)利以及義務來進行分析，物業(yè)服務合同具有無名合同的某種特性。通過對物業(yè)服務合同所涉及的內(nèi)容進行分析，能夠得知，物業(yè)服務合同是基于建筑物基礎的，不但涉及對人的管理同時還涉及物業(yè)涵蓋范圍內(nèi)建筑的維修、保養(yǎng)以及維護，所以直接將物業(yè)服務的性質(zhì)確定為某種無名合同并不恰當。

（四）獨立合同性質(zhì)

物業(yè)服務合同在一定程度上體現(xiàn)出了綜合性、復雜性以及多樣性等特性，并且與傳統(tǒng)合同有著較大區(qū)別的是，不同的物業(yè)服務合同涉及范圍以及管理內(nèi)容可能存在較大的差別，因此這明顯體現(xiàn)出了物業(yè)服務合同的相對獨立性與自主性，物業(yè)服務合同并沒有完全限定在《中華人民共和國合同法》所明確的類別中。［1］因此，隨著現(xiàn)代物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，在物業(yè)服務合同簽訂過程中應該有相關法律來進一步明確其性質(zhì)，從而推動其朝著專業(yè)化以及規(guī)范化的方向發(fā)展。

二、我國物業(yè)服務合同的效力認定

《中華人民共和國合同法》指出，合同雙方主體具備相應民事行為能力、雙方意思表達真實以及內(nèi)容符合法律規(guī)定是判定合同具有效力的三個基本要素。合同的效力是我國法律賦予的依法簽訂的合同所具備的約束力。通常來講，合同效力有廣義以及狹義之分，下文所闡釋的合同效力為狹義上的概念。

（一）合同主體效力認定

我國物業(yè)服務合同簽訂過程中，主體通常較為復雜，涉及物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)委會、地產(chǎn)建筑建設單位等，重點探討業(yè)主委員會是否為合同主體一方。在物業(yè)服務合同中，業(yè)主作為合同主體是無可置疑的，但是有學者質(zhì)疑業(yè)主委員會成為合同主體的合法性與合理性。我國物業(yè)行業(yè)中非常重要的法律條例——《物業(yè)管理條例》中并未對業(yè)主委員會的法律地位進行明確。但是通過歐美國家物業(yè)管理方面的實踐經(jīng)驗我們能夠得知，其物業(yè)服務管理合同的雙方為物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主。另外，基于我國《物業(yè)管理條例》的立法原意進行分析，業(yè)主委員會是經(jīng)由全體業(yè)主所共同推選出來的，他們能夠作為業(yè)主代表并行使全部業(yè)主的部分權(quán)利來對物業(yè)管理企業(yè)的服務進行監(jiān)督和評價。［2］因此，從法律層面上進行分析，業(yè)主委員會雖然能夠代表業(yè)主進行物業(yè)服務合同的簽訂，但是卻無法代表其成為物業(yè)服務合同的當事人。

（二）物業(yè)管理企業(yè)問題效力認定

物業(yè)管理自身必須要擁有相應的資質(zhì)與資格才能夠與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。首先，物業(yè)管理企業(yè)必須要在工商局進行合法登記并取得企業(yè)法人資質(zhì)，才能夠成為我國法律認定的具備單獨承擔民事責任的主體資格。然而，長期以來，由于我國行業(yè)管理的不規(guī)范性，使得很多建筑物在建設開發(fā)過程中就設立了物業(yè)管理公司，這種做法顯然是與我國法律的相關規(guī)定不相符的，未到工商部門進行登記的物業(yè)管理部門顯然不具備與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同的資格。其次，物業(yè)管理企業(yè)在成立過程中需要對其人員數(shù)量、隊伍專業(yè)性以及管理先進性等方面進行資格審查，只有通過審查之后才可以經(jīng)營物業(yè)管理行業(yè)。所以，物業(yè)管理企業(yè)必須要在工商部門進行合法登記，且通過行業(yè)資格審查認定，其與業(yè)主簽訂的服務合同才具有法律效力。

（三）合同雙方真實意見的效力認定

因為在服務合同的簽訂過程中，通常都是由業(yè)主委員會代表業(yè)主進行簽訂的，但是業(yè)主委員會是否能夠公正、公平、公開地按照業(yè)主意愿來進行合同簽訂則無法確定。實際上，業(yè)主委員會雖然是由業(yè)主進行推選出來的，并且能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利。業(yè)主委員會如果想要與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除合同，也都需要通過業(yè)主全體大會來共同商討，所以，從這一角度來分析，能夠說業(yè)主委員會簽訂的服務合同是具備法律效力的。然而實際上，卻通常會出現(xiàn)下面一些問題：（1）業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)合同內(nèi)容是否違背業(yè)主的真實意愿，假如業(yè)主委員會在簽訂合同的過程中采用欺騙、隱瞞等方式導致簽訂的合同內(nèi)容并不是業(yè)主的真實意愿，那么這種合同就不具備法律效力。（2）業(yè)主大會所簽訂的物業(yè)服務合同內(nèi)容可能會不符合部分業(yè)主的要求。假如在之后的意見表決流程以及決議意見形成分歧，這時出現(xiàn)異議的業(yè)主會拒不履行相關義務，在當前的法律層面上異議業(yè)主這種不履行相關義務的行為是違反法律規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向相關部門進行申訴。［3］

總而言之，伴隨著我國現(xiàn)代城市的高速擴張，城市高層以及超高層住宅建筑小區(qū)數(shù)量迅猛增長，為了更好地服務和管理小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)隨之產(chǎn)生。物業(yè)管理企業(yè)在服務于業(yè)主的同時，企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾也不斷涌現(xiàn)。尤其是近些年，物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾更是成了社會中的一個熱點問題。通過前文分析我們能夠得知，物業(yè)服務合同的簽訂主體、服務內(nèi)容都有其獨特性，想要更好地解決雙方的矛盾，就有必要對物業(yè)服務合同的性質(zhì)以及效力進行認定，使物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主都能夠遵從合同相關規(guī)定和要求，行使自身的權(quán)利和義務，從而更好地構(gòu)建和諧社會。