改進的SWOT 技術在房地產企業發展戰略中應用

詹佳琪

（西南科技大學，四川 綿陽 621000）

前言

說起SWOT 技術，許多房地產行業的投資者或是策劃者會比較熟悉，它是考慮到企業內部因素和外部因素的基礎上，依據企業發展現狀指定戰略目標的一套公式，也就是說SWOT 就是這套公式的縮寫。這套戰略發展規劃公式已經形成了有160年之久，至今仍在不斷地沿用，可見這套公式是非常實用的。利用這套公式進行企業定量分析，可以提升企業發展目標的準確性和科學性。因為SWOT 技術充分考慮了企業的內外在優勢和市場競爭環境，因此，利用這套公式分析，還是有較高的效率的。

一、運用SWOT 技術制定企業發展戰略

簡單闡述，SWOT技術就是優勢（Strengths）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunities）、威脅（Threats）的簡稱，是企業在發展過程中的一種分析公式，有助于節約企業成本，規避風險，使企業穩健發展。也可以說SWOT 技術是企業戰略規劃中應用最廣泛的公式。這是很科學的，目的是看清自身實力和競爭對手的實力，結合市場發展現狀，制定一套具有可行性的，更加科學的發展計劃。這是企業發展最佳的戰略方案。

（一）優勢與劣勢分析（SW）

競爭優勢是指企業與競爭對手相比較，得出的對手無法超越的核心競爭力，將其無限放大，就可以達到穩定市場地位，甚至可以操縱市場動向的目的。所謂的競爭優勢可以是產品的特殊化，產品的質量、可靠性、實用性、或者是使用期和效果等等，甚至設計風格、服務態度也可算為競爭優勢。企業應當將自身的優勢和劣勢進行客觀的評價分析，從而指定有利于自身企業發展的戰略目標。

（二）機會與威脅分析（OT）

市場經濟瞬息萬變，擁有機會的同時也有風險。企業在風控分析中，要充分考慮到環境機會，環境機會就是指當前社會所能提供的機遇，包括政府政策扶持、行業風向標、地域化需求等等。其中也包括戰略合作伙伴關系和銀行信貸支持等。環境威脅就是指企業在發展過程中，競爭對手給自身造成的競爭壓力，或者是形勢所趨所帶來的時代化挑戰。如果不及時調整戰略思維，很可能會被這種不利的市場動態所吞沒。比如新技術開發對老技術、老產品的取締。競爭對手聯盟對自身發展的威脅等等。

（三）制定企業發展戰略

企業在指定戰略目標時，可以畫出相應的SWOT 規劃圖，這樣可以一目了然，有對應性的規劃戰略目標和下一階段的工作部署。

二、引入層次分析法

層次分析法是指將企業發展中所遇到的問題和困難通過層次化分類，將問題分析出來，分析問題形成的不同因素，針對這些因素指定相應的解決辦法。按照因素之間互相的影響性和隸屬關系分類聚合。然后逐一分析。可以指定1-9不同階段的結構比率，逐一分析，逐一完成。在滿足一致性檢驗的條件下，最大特征值所對應的特征向量就是上一層元素的權重向量。

三、改進的SWOT 技術

SWOT 技術也是有側重點的，權衡利弊，將則重點放在了定性分析上，也就缺乏了定量分析。具體而言,傳統的SWOT 技術注重于工作性質的分析，缺乏對工作量的分析。所以，隨著時代的更迭，SWOT 技術也在不斷地改進。改進的同時，引入層次分析法，層次分析法簡稱“AHP”，是通過層次分析來識別內部和外部的影響因素，通過分析總結，判斷內部因素和外部因素的比例，最終與SWOT 技術相結合，這樣分析的結果才能建立在有效的依據上。

新時期SWOT的具體步驟是哪些呢？

（一）充分認識企業的優劣勢和能夠造成威脅的主要因素。

（二）要將各種影響企業的發展的因素利用層次分析法確定輕重緩急。

（三）形成一套內部因素和外部因素的評價分析圖。

（四）采用德爾斐法確定各因素占有的比例。

（五）將所有比例綜合在一起，計算出權重得分。

（六）根據權重得分，制定企業發展的大方向。

四、應用實例

（一）某房地產企業內外部環境分析

我們舉一個例子分析一下某房地產公司想要在競爭中取得主導地位。在制定發展戰略之前進行了內外部環境的分析，分析結果如下：

（1）央行121 文件對房地產類資本運用的權限進行了管控，并提出了嚴格要求。如此一來，房地產貸款的難度就有所提高了。（2）而且在國家宏觀調控的總形勢下，房地產企業通過協議取得快速增長和開發成本有了很大的提升空間。（3）農村城市化改革加快，使國民經濟持續增長。據統計預估，今后的10年內，我國基礎建設需要的資金將會高達2400 億美元以上，而建筑的居民住宅，每年將新增6.5 億m2。（4）生活條件越來越好，人們對住房的品質要求也在逐步提高，這對房地產行業的發展不斷提出著新的要求，同時也給一些優秀的房地產企業提供了新的機遇。（5）該公司在管理和開發的經驗和能力上有著相當優秀的實力。

（二）確定該企業發展戰略

從企業的實際情況出發，分析企業發展過程中的優劣勢，可以看出，該公司的優勢比劣勢要大，這樣可以結合SWOT 分析圖得出一個比較穩定的呈增長性的發展戰略。如果企業將現有的優勢利用機會充分發揮出來，在現有的經營領域持續擴大經營規模，努力構建品牌化戰營，前景是比較廣闊的。

五、結束語

作為一個企業來講，最重要的是要認清形勢，在充分了解自己發展的優劣勢的同時，還要密切關注行業動向和政策動向，適時調整經營思路和方法，從長遠發展的前景出發，指定行之有效的戰略目標，可以通過改進SWOT 技術的方法，套用公式，制定出一套行之有效，符合實際的發展戰略方針。這是一種古老的企業發展戰略，同時又是一種非常實用的規劃方法。