不動產登記數據整合方法探討

朱兆光

（菏澤市不動產登記中心，山東 菏澤 274000）

引言

庫存數據整理是不動產登記的重要而基礎的工作，需要整理各地幾十年積累的土地和不動產海量數據，明確不動產的權利，形成“權屬清晰、邊界所在地清晰、面積準確”的不動產成果，支撐不動產登記。房地產庫存數據整合首先要整合土地和房屋數據，形成既符合當地房地產統一登記制度，又符合國家數據結匯要求的房地產數據，為房地產統一登記信息平臺建設和房地產工作提供數據保障。

一、不動產登記數據整合的數據準備

（一）整合流程

整合不動產的相關測繪數據時，所需的登記數據多會分散在各個部門，工作人員需要將已有的工作成果全面集合起來，為后續的整理奠定堅實的基礎，通過篩選可獲取的登記信息整合各類數據結果，構建不動產數據集，逐步形成高效、統一的數據整合流程。在組織開展整合工作前，應重點做好對相關工作人員的技術培訓工作，以不動產登記數據整合的規范要求為基準，貫徹落實業務培訓工作，加強各部門的交流與溝通，做好技術交底，全面提高工作人員的專業素質與業務水平。此外，還需建設中間庫，立足于不動產數據登記與整合工作的真實需求，以及實際作業情況，針對土地類、房屋類、林權類、不動產類等多類型數據的整合與管理要求，分別構建對應的中間庫。

（二）規范化整理

按土地、不動產等不動產登記的最小單位進行整理分析。根據登記資料檢查不動產單元目前的有效性，排除失效的不動產單元。按照《不動產登記數據庫標準（試行）》，規范整理原登記數據庫中的各個字段。新舊字段類型不一致時，編制新舊關系對照表。如果缺少關鍵字段，請通過文件檢查等進行缺少陷阱。

（三）規范化梳理

規范化梳理不動產登記數據的首要環節是分析數據，其主要強調從完整性、一致性、規范性、現勢性等多維度、立體化的角度上，綜合分析數據的基本情況，然后是對數據內容的預處理，借助于編寫提取工具，以房地產登記系統中的農房管理系統、業務數據庫等為主要對象，向房地產中間庫數據庫內集體遷移該類數據內容。除此之外，還可以利用專門的編寫提取工具，向土地中間庫數據庫內整體遷移目標數據，常見的如農村確權數據、地籍管理系統內的屬性數據等，并用拓撲檢查的技術方式標注空間數據等圖形數據信息。

（四）編制房產單位編號并進行檢查

圖形和土地登記是最初的標志，根據統一的編碼規則開發新的統一代碼，使土地能夠完成代碼轉換。在轉換過程中，必須將以前的編碼值更改為現有編碼值，以確保數據轉換工作的準確性，并確保原始土地注冊與圖形工作的一致性。使用數據庫地圖在地圖上找到合適的位置，按照一定的順序以一定的編碼完成編譯工作，確保房子的轉換數據正確記錄在合適的表中。完成統一的地塊代碼，按照不動產登記管理的要求分析現有的不動產土地和房屋登記信息，繼承原登記證信息等。在統一代碼登記備案系統下，根據登記信息和不動產份額與不動產公司統一編號，建立不動產登記表實現抵押登記、預測和扣押等財產登記活動等各種分類信息的分類，全面審查轉換后的數據以確保數據的準確性。在數據檢查過程中，可以從空間數據和非空間數據開始。

（五）檔案補錄與登記數據完善

檔案補錄與完善登記數據是不動產登記數據整合工作的要點環節，其主要包括分析、梳理、清理及分宗組卷等作業流程，面對的紙質檔案對象類型較多，除了常見的農村集體土地登記、林權登記外，還包括城鎮房地產登記及城鎮國有土地登記等。在組織開展補錄檔案的相關工作時，需要嚴格參照不動產登記數據庫的規范要求及數據整合建庫的相關標準。推動各類型登記數據管理工作的規范化發展，重點補錄登記農村集體土地、林權、城鎮房地產及城鎮國有土地等不完善的數據信息。在補錄與完善缺失的數據資料時，可以參照外業核查結果的有關內容，也可以與電子、紙質類的檔案信息進行對照。重點有效地清理沖突數據，按照既定的管理規則剔除冗余數據，提高各類數據登記的齊全性與完整性，獲取更為一致化、規范化與完整化的補錄結果。

二、不動產登記數據整合辦法

（一）空間數據的整合

統一抽取歷史數據，再對其進行重新編碼，是不動產數據整合工作的主旨思想。在對數據信息進行統一入庫處理的過程中，需要重點將冗余數據剔除，將語義、時空兩個維度上的不一致性徹底消除。在當前不動產登記數據整合工作中，對空間數據整合法的應用較為常見，其目標數據收集對象較多，除了常見的房地產自然幢數據、城鎮地籍數據庫數據外，還涵蓋日常辦件發證數據等。首先轉換數據格式，然后清理冗余的數據內容，最后轉換坐標，經過這一系列的步驟流程后，即可獲取有關不動產自然幢、宗地等相關的數據信息。以自然幢、宗地等屬性特征為參照點，錄入房地產管理、地籍檔案等數據內容，以此為基礎構建不動產登記庫，再向不同類別的數據層內依次準確地導入宗地數據、房產數據等信息內容。

（二）數據關聯融合

數據關聯融合的主要目的是對房地產單元進行編碼，同時采用交互驗證的方式提高整合成果和權屬調整成果的質量。另一方面，通過空間位置關系建立集成成果與權調成果之間的分區對應關系，根據權利人及其家庭成員驗證關聯的正確性，并分類處置。①以權調成果為基礎，對相關正確的整合成果進行不動產單元號碼的分配。②分項分析驗證相關錯誤記錄，修改整合或權限調整成果；③對不相關的整合成果組織圖像比對，整理與當地已拆遷房屋對應的整合成果。另一方面，分析進行不動產一體登記時的權屬資料，根據前期相關成果建立宅基地和房屋前后的權屬關系，篩選整合庫中已經進行不動產一體登記的不動產單元，同步更新庫存登記信息對應的權屬狀態后，將增量不動產登記數據整合為整合庫，比較完整、相互房屋登記庫。

（三）空間數據庫與非空間數據庫的關聯

空間數據與非空間數據雖然存在較為明顯的差異性，但也存在一定的關聯關系，靈活利用空間數據庫與非空間數據庫間的關聯，可以有效拓展對所需信息的查詢途徑，工作人員可以參照圖形屬性對所需內容進行精準查詢，也可以結合屬性定位圖形獲取想要的數據內容。這樣，圖形、屬性和實地間能夠實現高度統一。當前，不動產單元號屬性項在不動產登記數據整合工作中得到較多的應用，其主要參照不動產登記空間、宗地數據與非空間的宗地數據進行庫表間關聯。與此同時，也可以利用宗地代碼屬性項，將地籍數據庫與不動產登記宗地空間庫進行關聯處理。如果需要站在自然幢數據的角度上關聯非空間表數據與不動產登記空間，則可應用邏輯幢號、自然幢號及不動產單元號等多樣化的屬性項。宗地代碼也可以利用到空間數據庫與非空間數據庫的關聯處理中，其主要用于關聯不動產登記房屋非空間表與宗地。

（四）資料收集與分析

數據采集是開展房地產數據整合的基礎和前提。從自然資源、住房建設、農林等部門收集不同時期形成的涵蓋集體土地所有權、使用權、宅基地、村鎮房屋、承包經營權、林權等農村確權登記的各種資料，主要是電子照片、數據庫、文件、標準規范及相關政策文件等 認真研究地方各類不動產登記的歷史沿革，了解現有登記資料的變遷過程，從完整性、規范性、一致性、合法性、現勢性、空間參考等方面分析數據的基本情況和特征。在滿足國家、省不動產統一登記要求的基礎上，結合各地實際業務需要，編制具有當地特色的不動產登記數據標準和整合方案。

（五）國有建設用地數據整合

國有建設用地登記檔案、發證數據是不動產登記數據整合的重點對象，在日常整理過程中，主要涉及對農村集體土地確權登記數據、城鎮地籍數據的應用。以城鎮地籍數據庫為例，如果其覆蓋的宗地信息并未出現顯著變化，則可以對其予以保留；如果宗地發生滅失，或者存在界址變化，則需要對相關的變更信息進行明確標注。與此同時，應展開外業核查，并做好相關的修補與測量工作。全部整合空間圖形后，應按照宗地權利的登記信息，對有關的宗地檔案進行查看，以檔案的整合管理規范為基準，對宗地的權利性質、歷史、面積、坐落情況及等級用途等信息內容進行填寫，完善宗地檔案內容，并準確填寫建設用地的相關使用權表，其主要涵蓋使用權的登記時間、結束時間及區縣代碼，還應注意完善起始時間與業務號等主要內容。在整合宗地檔案權利人的信息內容時，應全面填寫權利人的屬性信息，主要包括戶籍所在省市、證件號、權利人名稱及不動產權證號等。

（六）數據入庫

數據入庫是房地產數據整合工作的最后一個環節，直接決定了整合成果的應用效果。為定制入庫工具，將整合庫中質檢合格的成果分類拆分引入房地產登記庫，更新完善與權調庫、業務庫、檔案庫的關聯關系，與登記平臺、共享查詢平臺進行有效合作，加快推進農村房地產確權登記工作，今天做好數據準備。

三、成立不動產歷史數據整合和權籍調查問題處理小組

對部分土地或全部土地簽發重復發證的，土地證書均經正規手續登記簽發，具有法律效力，因此這種情況不是技術問題，無法通過技術手段解決。在數據整合的過程中，面臨著各種難題，技術手段難以解決。為了保障數據整合和不動產登記的順利進行，不動產登記部門成立了不動產歷史數據整合和權屬調查問題處理小組解決了難題。對相鄰地塊的切實加蓋、同一地方土地重復登記發放等疑難問題，收集相關資料證明，分析調查原因，并報告房地產歷史數據整合和權屬調查問題處理小組，經集體審查后，按審查意見處理。

結束語

優化不動產登記數據的整合，目的在于為不動產的登記與管理工作提供便利條件，完善各類數據信息的管理與應用模式，規范化地清理不同類別的數據內容，推動不動產登記數據管理工作的規范化與高效化發展。