房產(chǎn)測繪過程中的成果質(zhì)量控制探究分析

陳闖

（沈陽市勘察測繪研究院有限公司，遼寧 沈陽110000）

近年來，對城市住房的需求不斷增長，其中商品住宅的建筑面積、高品質(zhì)住房的建筑面積、商品房的建成面積、商品房的銷售建筑面積等逐年增加，均表明房地產(chǎn)測繪研究和測量平面圖繪制具有巨大潛力，同時大眾也越來越關(guān)注房地產(chǎn)面積測繪和制圖在資產(chǎn)管理、拆除補償以及房地產(chǎn)開發(fā)和使用中的作用。在房地產(chǎn)交易中，統(tǒng)計房地產(chǎn)面積測繪和制圖工作非常重要，通過地理位置、實際集聚和其他相關(guān)因素進行研究和繪制地圖，以確定房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益。但在實際測繪過程中，許多因素使得各種測繪問題越來越突出。為了實現(xiàn)中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)房產(chǎn)測繪單位需加強商品房測繪的質(zhì)量控制，同時應(yīng)及時對現(xiàn)有問題進行深入分析，并開發(fā)可行的解決方案，以確保房地產(chǎn)測繪結(jié)果的準確性和有效性。

1 房產(chǎn)測繪的重要性

房產(chǎn)測繪，即按照相應(yīng)的房產(chǎn)測量規(guī)范與計量規(guī)定對居住區(qū)進行實地測量，其數(shù)據(jù)成果的質(zhì)量與房屋權(quán)屬所有人的切身利益有關(guān)，同時房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)證書處理、房地產(chǎn)證書重命名和房地產(chǎn)抵押也需房地產(chǎn)測量與繪圖。房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的結(jié)果可作為相關(guān)部門管理的參考資料，還可提供諸如房屋的位置、大小和形狀之類的基本信息，確保房屋所有者的權(quán)益，促進房地產(chǎn)經(jīng)理管理水平的提升，并為城市規(guī)劃帶來收益。房地產(chǎn)面積測繪和制圖工作是高度專業(yè)和具有政策導(dǎo)向的，某些實施過程主要由房地產(chǎn)面積測繪和制圖部門執(zhí)行，每個商業(yè)住所的面積均依法進行調(diào)查和制圖。測量結(jié)果的準確性會影響房主的合法權(quán)益，當前的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)證書處理、更名、抵押，都需對房屋的實際面積進行仔細檢查、核算與精度評定。

2 房產(chǎn)測繪設(shè)計過程質(zhì)量控制

2.1 測繪項目技術(shù)設(shè)計書和施測前準備

在啟測繪項目之前，有必要將相關(guān)的技術(shù)設(shè)計結(jié)果與設(shè)計計劃結(jié)合起來，并且在參考設(shè)計結(jié)果執(zhí)行時，該計劃包含不合理的內(nèi)容，可通過優(yōu)化測量、制圖項目技術(shù)、項目測量和制圖來優(yōu)化施工環(huán)節(jié)以及實施有效措施，實現(xiàn)更理想的設(shè)計管理效果，消除不合理的內(nèi)容。設(shè)計圖是指導(dǎo)施工工作的依據(jù)，也是確定房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，最終的設(shè)計圖是根據(jù)調(diào)查和制圖的結(jié)果確定的。

2.2 成立完善行業(yè)協(xié)會

行業(yè)協(xié)會是自發(fā)組織的中介機構(gòu)，具有監(jiān)督、糾紛調(diào)節(jié)和合法權(quán)益保護的功能，以促進內(nèi)部控制，減少資金投入并節(jié)省時間，其作用優(yōu)于其他執(zhí)法機構(gòu)，建立和改善房地產(chǎn)面積測繪和制圖行業(yè)協(xié)會至關(guān)重要。中國需加強對建立產(chǎn)業(yè)集團的支持，這將使行業(yè)團體在調(diào)查和平面圖繪制中發(fā)揮更大的作用，從而促進房地產(chǎn)面積測繪和制圖。房地產(chǎn)面積測繪實施單位可建立質(zhì)量控制體系。研究人員和測繪人員需要參加培訓(xùn)，以提升職業(yè)道德；需提升調(diào)查人員和測繪人員的專業(yè)技術(shù)水平；需要及時更新測繪設(shè)備，加強設(shè)備維護；順利完成測繪工作。房地產(chǎn)協(xié)會必須及時提交問題，并采取措施解決當前問題；需積極更新和改革相關(guān)法規(guī)，以防止問題再次發(fā)生，從而提升同行業(yè)中測繪單位處理問題方式的一致性，消除不健康的市場競爭，更好地協(xié)調(diào)測繪單位與監(jiān)管機構(gòu)之間的關(guān)系。

2.3 房產(chǎn)面積分攤計算分析

對于房產(chǎn)測量技術(shù)而言，其主要的研究方向為地理領(lǐng)域，在對房產(chǎn)進行登記和管理的過程中，必須要將地理空間的實際建設(shè)情況全面結(jié)合進來，進而通過相應(yīng)分析，對地理模型進行實時繪制。對于房產(chǎn)測量技術(shù)而言，其可將充足的地理信息提供給房產(chǎn)管理者，而且以相應(yīng)的測繪數(shù)據(jù)處理、整合等過程為實際依據(jù)，進而綜合分析房產(chǎn)住宅的整體地理情況。

對于單一用途的房屋而言，正常情況下都會將整幢分攤的方法應(yīng)用進來，也就是說以各套房屋的套內(nèi)建筑面積作為實際依據(jù)，進而對建筑面積進行相應(yīng)比例的分攤。面積計算需要準確的定義和劃分，為了達到更理想的設(shè)計控制效果，選擇一種合理的技術(shù)方法來控制整體工藝質(zhì)量十分重要。房屋的結(jié)構(gòu)也應(yīng)反映在此配置中，應(yīng)繪制平面結(jié)構(gòu)圖，并根據(jù)該圖計算每個區(qū)域，從而保證準確性，使測繪工作可更順利地進行。

2.4 增強質(zhì)量意識

研究測繪單位應(yīng)增強內(nèi)部人員的質(zhì)量意識，對人員進行科學(xué)培訓(xùn)，并告知工作人員研究和測繪結(jié)果的質(zhì)量對單位聲譽和利益的影響。調(diào)查和映射過程中的所有步驟都不能忽略，必須遵循預(yù)定的測繪程序。

伴隨建筑形式和設(shè)計理念的創(chuàng)新，因此，對于房屋面積測繪而言，以往的計算規(guī)范已經(jīng)無法滿足時代的發(fā)展需求，因此，只有對計算標準進行實時統(tǒng)一，相應(yīng)的測繪技術(shù)人員能全面地理解面積計算的規(guī)定，才能使測繪成果的質(zhì)量得到全面的保證。

2.5 加大檢查過程質(zhì)量控制力度

為了充分保證房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量，相關(guān)管理部門需對相應(yīng)的調(diào)查和制圖結(jié)果進行不同程度的檢查，以確保其準確性。通常采用“二級檢查、一級驗收”質(zhì)量控制措施。其中，初級檢查是對房地產(chǎn)測繪過程的全面檢查，嚴格按照規(guī)范化的自檢和互檢進行。控制任務(wù)方面，二級檢查是對房地產(chǎn)測繪單位和專職檢查員對測繪數(shù)據(jù)的全面審查，在批準測量和制圖的質(zhì)量之后，必須執(zhí)行相應(yīng)的驗收工作，即使存在沖突，也可結(jié)合檢查記錄及時獲得相應(yīng)的解決方案，大大提高了房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量，保證了測繪的結(jié)果。在檢查過程中，相關(guān)人員必須制作各個級別的檢查報告，如果發(fā)現(xiàn)差錯，相關(guān)人員可根據(jù)檢查表進行必要的更正，直到質(zhì)量達到標準范圍。

3 影響房產(chǎn)測繪過程質(zhì)量的原因

3.1 房屋測繪人員技術(shù)水平不高

當前來看，房地產(chǎn)面積測繪工作越來越受到各級政府的重視，相關(guān)研究測繪人員的素質(zhì)要求也在逐步提高。處理或收集現(xiàn)場數(shù)據(jù)時，細微的差異將影響最終房地產(chǎn)調(diào)查和測繪結(jié)果的準確性。因此，房地產(chǎn)檢查員和房屋測繪人員的工作能力和素質(zhì)必須符合相關(guān)職位的要求才能勝任。但在實際工作中，仍然有很多調(diào)查人員和房屋測繪人員缺乏專業(yè)技術(shù)技能，無法完全解決調(diào)查測繪問題，不僅降低了房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的質(zhì)量，還影響了權(quán)屬調(diào)查和房屋測繪的準確性。

3.2 測繪市場秩序混亂

房屋測繪涉及共用建筑面積均攤與計算，就是指相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人對建筑面積進行共同的占有和使用，其分為兩部分，即應(yīng)分攤的共有建筑面積和不應(yīng)分攤的共有建筑面積，具體包含樓梯間、設(shè)備間、過道、變電室以及公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護結(jié)構(gòu)的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時，還要將作為獨立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除，其數(shù)據(jù)的匯總計算相對復(fù)雜，對測繪單位的技術(shù)水平要求較高。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)面積測繪和平面圖繪制標準仍處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場中混合了不合格的測繪制圖單位，其測繪結(jié)果與實際情況之間存在較大差距，不僅破壞了公平競爭的市場秩序，而且極大拉低了房地產(chǎn)面積測繪的核算水準。

3.3 測繪標準不夠完善

為了規(guī)范房地產(chǎn)調(diào)查和制圖的行為，國家政府實施了《房地產(chǎn)調(diào)查條例》和各種地方“實施規(guī)則”。雖然這些標準和規(guī)范的基本原理是一致的，但是在某些問題上還是存在一些不一致之處。隨著當今建筑行業(yè)的快速發(fā)展，部分規(guī)則和條例不再能夠適應(yīng)特定級別的建筑模式和類型的變化，各種新的結(jié)構(gòu)和形狀的出現(xiàn)使得在房地產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)測繪中很難定位。觀點各異、結(jié)構(gòu)不完整的規(guī)范之間的差異導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)查與測繪工作者在如何正確定義問題方面遇到難題。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，首先形成了開放的房地產(chǎn)面積測繪和平面圖繪制平臺。房地產(chǎn)面積測繪和制圖的復(fù)雜性、麻煩和繁重的工作量使市場更具競爭力，并要求更高的研究和制圖質(zhì)量。房地產(chǎn)調(diào)查和測繪結(jié)果的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。因此，各部門將加強對房地產(chǎn)面積測繪和制圖質(zhì)量的監(jiān)督控制，建立和完善產(chǎn)業(yè)群體，全面提高調(diào)查員和制圖員的技能，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

本文提出的房地產(chǎn)面積測繪和制圖控制方法是針對特定對象執(zhí)行的，要求根據(jù)實際房產(chǎn)測繪需求與精度指標來制訂科學(xué)的管理計劃，提高結(jié)果的穩(wěn)定性，并促進管理計劃的詳細實施，更有效地挖掘房屋測繪成果的潛在數(shù)據(jù)，提升數(shù)據(jù)成果的共享性、邏輯性與科學(xué)性。