韓國房地產投機歷程探析

金 光 熙

韓國的地產價格總額令世人咂舌，如果把其全部地產售出就可以購買一半美國，或者購買9個法國。(1)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第39頁。以2015年為基準，韓國地價比日本和德國分別高2倍和3.5倍，比人口密度相似的荷蘭高3倍左右。(2)[韓]全康洙：《房地產共和國經濟史》，首爾：精良書，2019年，第164頁。韓國的地價高出曾以高地價著稱于世的日本，說明其地價何等昂貴。高價房地產和房地產投機帶來的驚人的房貸總量早已成為韓國經濟的重大隱患，警告之聲也不絕于耳，但多數韓國人仍信奉房地產不敗神話。高價房地產在一定程度上決定著韓國經濟的現實和未來走勢，也成為最能解讀韓國社會諸多現象的關鍵鑰匙。因此，探析韓國房地產投機的歷程有一定的學術和現實意義。

一、韓國房地產的五次暴漲

韓國房地產的第一次暴漲是在20世紀60年代后半期。1965-1969年期間，韓國12個主要城市的地價年均漲幅為50%，上漲了7倍。(3)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁。1968年，京釜高速公路的興建更使投機風蔓延。第一次投機風潮的頂峰在1969年，全國12個主要城市和首爾的地價分別上漲了80.7%和84.1%。根據韓國銀行的統計，1965-1969年全國房價的年均漲幅為38.2%。(4)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁。住房問題還引發了市民暴動。樸正熙政府決定在京畿道廣州市為被拆除板房的首爾市民建設低價公寓大園區。后來政府沒有信守承諾，高價出售公寓申請權。1971年8月，爆發了廣州市5萬市民的暴動，最終政府向居民道歉并答應了其要求，局勢才得以緩解。

韓國房地產的第二次暴漲期是在20世紀70年代后半期。暴漲的直接原因就是樸正熙政府的通貨膨脹政策和“中東建筑市場特需”帶來的外匯。1975年，首爾江南區的房地產投機風潮盛行，1977年地價平均上漲率為42%，1978年則達到驚人的66.7%。(5)[韓]李振順：《不動產投機抑制政策的開展進程》，《哲學和現實》1990年秋季號，第290頁。1978年，六大城市和首爾市的地價則分別上漲了79%和136%,同期房價的年均漲幅為33.4%。(6)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第26頁。同年，遷移行政首都的傳聞引發了投機狂潮，為此樸正熙政府頒布了《8·8抑制投機措施》。1970-1978年期間，CPI大約上漲2倍，住房均價卻上漲了7倍，(7)[韓]崔潢主編：《奇跡的韓國經濟70年史》，首爾：書和人，2018年，第169頁。一般居民的居住條件和財富分配日益惡化。

韓國第三次房地產暴漲期是1988-1990年。由于亞運會和奧運會設施的興建、西海岸開發的資金轉為投機資本，投機蔓延導致房地產價格暴漲。1988年，投機風潮席卷全國，上演了“全國投機場化、全民投機分子化”的一幕，以首爾江南區為中心掀起了全國性的投機狂潮。如果說20世紀70年代的投機者主要是高層的“太太炒房團”，那么全斗煥政府時期的投機已擴散到富人階層，盧泰愚政府時期則蔓延到一般市民階層。江南房價的不敗神話在盧泰愚政府時期開始流行起來。1989年是投機風潮的頂峰，全國和首爾的地價分別上漲了32.0%、33.5%。(8)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第28頁。首爾公寓價格的漲幅驚人，1989年為18.22%，1990年更是高達37.62%。(9)[韓]崔潢主編：《奇跡的韓國經濟70年史》，首爾：書和人，2018年，第196頁。佃稅保證金(10)佃稅為韓國特有的租房制度，租房者交給房東商定的保證金，租期屆滿房主把保證金全款退給租房者。暴漲是第三次暴漲期的顯著特點。1986年至1990年9月期間，房價上漲了58.8%，佃稅卻上漲了99.8%。(11)[韓]樸承浩：《正確認識韓國資本主義歷史》，首爾：那林書籍，2020年，第204頁。僅1990年春季，因無法承受暴漲的佃稅保證金而自殺的人數就高達17人。(12)[韓]金炯敏：《鏈接1990》，首爾：韓民族出版，2015年，第124頁。首爾市江南區狎鷗亭洞公寓有時一天就上漲5 000萬韓元。(13)[韓]延世大學國家管理研究院編：《韓國總統統治口述史料集》3，首爾：先人，2013年，第172頁。房地產價格的飛漲，使盧泰愚政府察覺到政治危機，于是推進了土地公共概念政策的立法。土地公共概念規定，為了提高國民福利和社會正義，雖然承認土地的私有產權，但在公共利益優先于私人利益的情況下可以征用私人地產。土地公共概念立法和經濟轉入不景氣，使20世紀90年代前半期的地價和房價自光復以來首次破天荒地下跌。1997年的金融危機也導致地價和房價下跌。

韓國第四次房地產價格暴漲期是2001-2006年。金大中政府為了克服金融危機而扶植房地產，解除了各種限制投機的措施，尤其是廢除了土地公共概念立法。2000年以后，隨時可以借用國際流動資金，加之興建第二期衛星城市，更是為房地產投機提供了可乘之機。第四次投機風潮與前三次具有不同的特點：首先，公寓價格主導了房地產價格的暴漲。公寓價格的上漲幅度遠大于地價、大型辦公樓和門市房。其次，首都圈成為暴漲的中心。2006年，首爾和京畿道的房價分別上漲18.9%和24.8%，與此相反，釜山和大田卻分別下降0.6%和0.7%。(14)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第276頁。這也說明，只有緩解首都圈的高度集中才能從根本上解決房地產問題。2000年以后的3年期間，江南三區的公寓價格漲了102.9%。(15)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第29-30頁。根據三星經濟研究所的分析，該時期江南區公寓的投資回報率為93.8%，公司債券的回報率為23.1%，定期存款利息為17.9%，綜合股份指數更是為-25.2%。(16)[韓]三星經濟研究所：《住房市場不穩持續的原因和解決方法》，CEO information,No.424(2003)。首都圈的房價漲幅遠高于地方城市，漲幅差距懸殊。最后，首都圈主要城市的地價也大幅上漲。直到2007年征收房地產綜合稅之后房價才有所穩定。總之，經過四次暴漲期，首都圈的公寓成為投機中心，至今依然如此。

韓國第五次房地產暴漲期是2018-2020年，屬于目前進行型。自2018年以來，韓國累計頒布了23項房產新政，然而首爾公寓市場再次掀起投機狂潮，公寓樓價格大幅上漲52%。(17)[韓]宋五美：《經濟正義實踐聯合要求擁有多套住宅的共同民主黨議員出售多余住房》，https://www.dailian.co.kr。很多民眾擔心房價繼續攀升，急于購置房產，掀起了一股恐慌性購房潮。2020年7月的房產交易量創歷史新高，同年1-7月累計交易量高達76.2萬套，(18)[韓]韓國國土交通部2020年8月20日報道資料,7月份住房和佃稅交易數量。較前一年同期近乎翻倍。隨著第五次暴漲，家庭負債總額高達1 637.3萬億韓元，(19)《房價飛漲52%，掀起恐慌性購房潮》，《央視財經》2020年8月21日。是韓國現代史上家庭負債的最高值。在長期低利率和房價暴漲的情況下，大量熱錢涌入樓市。然而，一旦房價下跌或者政府上調利率，這些資產就很有可能會變成不良資產，甚至會成為拖垮實體經濟的潛在因素。

二、抑制房地產投機舉措：土地公共概念立法和出臺房地產綜合稅

盧泰愚、盧武鉉兩屆政府時期，由于房價的暴漲大有演化為政治危機的態勢，因此，兩屆政府為抑制房地產投機而采取了有力措施。

1980-1987年，韓國新增居民185萬戶，但住房僅增加了約100萬套。(20)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國現代史》，首爾：國學資料院，2013年，第247頁。在住房供求嚴重不平衡的情況下，投機資金促使房產價格急劇上漲。1988年，由于房價和佃稅保證金的暴漲民怨沸騰，以致盧泰愚的經濟秘書文熹甲曾指出，“如果住房問題得不到解決，必將引發暴動”。(21)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第132頁。盧泰愚政府為了懲治投機，出臺了興建200萬套住房和5座衛星城市的計劃，還制定了土地公共概念政策。

盧泰愚執政伊始就大力推行200萬套住房建設計劃。1981-1987年間，年均建成22萬套住房。1987年韓國全國參與住房總數也不過是645萬套，1988年首爾的住房總數為160萬套。(22)[韓]盧泰愚：《盧泰愚回憶錄》下，首爾：朝鮮新聞弗雷斯，2011年，第43頁。由此可見，200萬套住房工程的浩大。

韓國房地產價格飛漲的震源在首都圈。為了大幅提高首都圈的住房供給量，將90萬套劃給盆塘、一山等五座首爾的第一期衛星城市。(23)[韓]韓宗洙、姜熙勇：《江南的誕生》，首爾：未知書，2016年，第170頁。其中僅盆塘一地就興建了9.75萬套住房。為了促進私人資本的住房建設，1989年政府把銷售價格上限制改為成本價聯動制，結果住房供給量大幅增加，1988年為32萬套，1989年激增為46萬套，1990年更是高達75萬套，200萬套住房比預期提前一年實現。(24)[韓]李璋圭等：《當經濟遇到民主化》，首爾：呈上，2011年，第246-247頁。住房普及率在1985年只有69.8%，而1991年則上升為74.5%。(25)[韓]金東浩：《總統經濟史》，首爾：哈達，2019年，第225頁。

1989年，占人口5%的上層占有全部私有土地的65.2%，而在首爾、釜山等大城市有70%的住戶則毫無地產。(26)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國現代史》，首爾：國學資料院，2013年，第248-249頁。為了抑制投機，盧泰愚政府制定了土地公共概念制度。文熹甲全力推進這一政策，因此他被保守團體污稱為“赤佬”。1989年12月，國會通過了土地公共概念(亦稱地公主義)等三個法案，即《宅地所有上限制》《土地超額利潤課稅制》《開發利益回收制》。《宅地所有上限制》規定了在特別市、直轄市的個人宅地上限為200坪，對超出上限的部分征稅。宅地上限制限制了投機可能性較高地方的宅地面積。《土地超額利潤課稅制》是對閑置土地地價上漲部分征稅的制度。對上漲地價最高可以征稅50%。《開發利益回收制》是對開發土地而產生的預期利潤征稅50%(2001年1月下調為25%)的制度。可以說，土地公共概念三法的制定是房地產價格的飛漲、統治階層的危機意識、社會輿論的壓倒性支持等因素交互作用的結果。

1990年5月，盧泰愚政府下令企業一年內不得購入地產，還強制財閥出售非業務用地產。打壓投機和住房供給的增多，使20世紀90年代的房地產市場出現了前所未有的穩定。

土地公共概念政策被認為是韓國現代經濟政策中最為進步的政策，只可惜最終都被停止或廢除。三個法案中，爭論焦點是被指屬于過度管制的《土地超額利潤課稅制》。1994年7月，憲法法院判其為與憲法不一致。1998年12月，金大中政府為了搞活房地產而將其廢除。《宅地所有上限制》對超出上限部分征收宅地價格的7%-11%，截至1998年共征收1兆6 779億韓元。(27)[韓]金東浩：《總統經濟史》，首爾：哈達，2019年，第230頁。1998年9月，金大中政府以侵害國民財產權為由廢除了該法案。第二年，憲法法院宣布該法案為違憲。2004年，盧武鉉政府中止了《開發利益回收制》。土地公共概念在韓國被指責為“共產主義”，但卻抑制了投機風和財富的集中，并且影響到后來的土地交易許可制和房地產綜合稅。土地公共概念確立了土地交易許可制的牢固地位。2021年，韓國幾位執政黨頭面人物主張恢復土地公共概念政策。

1997年的金融危機促使韓國房地產市場急速降溫。待售的住房數量劇增，出現眾多倒閉的建筑公司。(28)[韓]金仁鎬：《共存與和解的韓國現代史》，首爾：國學資料院，2013年，第270頁。為此，金大中政府大幅放寬了房地產相關限制并采取了各種支援政策。

然而，從2001年開始房地產市場過熱，以江南三區公寓為中心房價飛漲，“江南不敗”神話(29)韓國人認為首爾的江南、瑞草、松坡三區的房價只漲不跌。達到頂峰。不僅住房銷售市場過熱，地價也呈現飛漲趨勢。盧武鉉政府接連出臺了多項房地產政策。譬如，2003年5月的住房價格穩定對策和“10·29”對策，2005年的“8·31”政策，2006年的“3·30”政策，2007年的“1·31”政策。

韓國長期以來投機盛行的重要背景是對房地產的課稅標準過低。譬如，1993年的課稅標準是公示地價的21%，而公示地價只是市場價格的70%-80%。(30)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第106頁。那一年，金泳三政府高調宣稱地稅的課稅標準將直接轉換為公示價格，但1997年課稅標準僅提高到公示價格的30.5%。之后，2002年課稅標準反而又降為21.5%。(31)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第106頁。1995年，金泳三政府推行了房地產實名制，但只是徒具虛名的房地產市場透明化措施。申報價格和實際交易價格差距很大，虛報價格和陰陽合同成為慣用手法。直到2006年盧武鉉政府實行房地產實際買賣價格申報制、實際交易價格登記簿記載制才實現了透明化。

在2005年的“8·31”政策中新設了房地產綜合稅，這是自土地公共概念政策以后最為嚴厲的抑制投機的舉措。2007年1月，按照“8·31” 政策對房地產的征稅標準逐漸現實化，作為財產稅基準的公示價格反映了實際價格的80%。經過1年的猶豫期，所有房地產交易稅的征收都以實際交易價格為基準。因此，房地產綜合稅可謂是歷史性的改革措施。可惜的是，僅1年多后，李明博政府大幅縮小綜合稅的征收范圍，又開始給投機開綠燈。

三、韓國房地產投機屢次蔓延的根源

房地產價格上漲過猛、過快帶來了巨額利潤。以1963年的地價為100，1963-2007年期間首爾的地價則漲了1 176倍，大城市地價漲了923倍，同期CPI上漲了43倍。(32)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第25頁。相比于物價，首爾和大城市的地價分別飛漲了27倍和22倍。殘酷的現實促使人們選擇房地產投機。

韓國公有地的比重只有23.2%，私有土地比重高，多半國土直接暴露于投機面前。以色列、新加坡、中國臺灣地區、美國和瑞典的公有地比重分別是86%、81%、69%、50%和40%，暴露在投機面前的土地相對有限。(33)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第53頁。除了公有地比重低之外，投機蔓延的原因還有如下幾點：

第一，由于多種原因房地產不敗神話已深深植根于人們心中。具體而言：

首先，韓國家庭資產的近80%集中在房地產，使大多數人都希冀價格的上漲。據韓國統計廳的調查，2006年戶均總資產約為2.8億韓元，其中房地產占76.8%，遠高于美國的39%和日本的42%。(34)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第344頁。韓國的這種家庭資產結構是由于擁有多套住房的家庭過多和房貸數額過大造成的。由于制度缺陷，房主即使擁有多套房產，應繳的房產稅卻較少。韓國獨有的佃稅制度為坐擁多套住房提供了方便。由于房價飛漲，以佃稅保證金充當購房款就可以獲利。佃稅保證金不僅可以補充不足的購房款，而且不帶利息。已經擁有住房的人，再次購置房產時約一半購房款以佃稅保證金充當。對于佃稅租房者而言，期滿后佃稅保證金也可以隨時轉換為購房資金。1990-2005年，首爾市江南三區95%的新增住宅為有房戶購置，全國新增住房的46%被用來炒房。(35)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第234頁。據統計，佃稅房為356萬套，住房占比為22%；月租房為240萬套，住房占比為15%。(36)[韓]統計廳：《2005年人口住房總調查》，2006年。在韓國出租房屋獲得的收入是免稅的，擁有多套房產的人通過登記為出租房屋者的方法逃漏稅。

其次，韓國絕大部分人把住房視為增殖財產的一種手段，而不是居住空間。一項關于閑散資金投資的問卷調查顯示，1979年投資房地產的只有28.6%，2006年卻增到57.4%。(37)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第71頁。韓國的公寓房齡到20年就可以拆遷，于是出現了希望自家公寓安全檢查不合格的怪現象。安全不合格就可以被拆除并新蓋，從中賺錢或者增殖資產。有人說，祈禱自家公寓盡快破舊的國家全世界就只有一個韓國。(38)[韓]樸元甲：《房地產未來沖擊》，首爾：指導書，2010年，第28頁。因此，韓國的公寓壽命超短。美國公寓的平均壽命為103年，韓國則僅為22.6年。(39)[韓]康俊晚：《房地產掠奪國家》，首爾：人物和思想社，2020年，第121頁。

最后，歷屆政府缺乏一貫性的房地產政策和對住房的低投入也使房地產不敗神話得以延續。政府的政策往往是經濟過熱時加強管制，蕭條時放寬管制，反復不斷。投機者也摸清了這種規律，這也使得政府政策威信掃地。政府對住房的投入少，費用相對低廉的公共廉租房的占比僅為3%，大多數人只能選擇私人產權的住房。

總之，房地產不敗信仰并不是短期內形成的，從第一次到第四次暴漲期通過投機獲得的差價分別是20-30倍、5-6倍、2-4倍和2倍，回報率遠高于同期的任何行業。(40)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第67頁。

第二，韓國住房分配制度的缺陷給投機提供了可乘之機。韓國的新房銷售和購買制度比較特殊，不得隨意銷售20套以上的新房，只能分讓給住房申請儲蓄賬戶的開設者。分讓是韓國分配、銷售新房的用語。同樣，即使有再多的現金也不能隨時隨地購買新房，購新房只能按照申請程序購買。無房戶要分得新房首先必須開設住宅申請儲蓄賬戶，分房排序由儲蓄賬戶開設時間和存款數額來決定。可是由于符合條件的申請者過多，只能以抽簽決定房主。由于抽簽全憑運氣，而且大多數申請者爭相追逐于首都圈，衛星城市的申請和抽中的比例一般都超出幾十比一，甚至幾百比一。首爾麻浦區新水洞的申請和抽中的比例高達178∶1，京畿道東灘的申請和抽中比率甚至為458∶1。(41)[韓]金東浩：《總統經濟史》，首爾：哈達，2019年，第520頁。抽中者在施工之前須交房款，政府再發放一定的補貼，以房款和政府補貼組成基金，并以低息貸給建筑公司，作為代價政府規定分讓價格的上限。建筑公司購置地皮、施工并按照政府的定價分讓，分讓價遠低于市場價。譬如，20世紀80年代末政府規定的分讓價是每坪127萬-134萬韓元，而市場價則是300萬-800萬韓元。(42)[韓]樸昇：《仰望天空，仰望星星》，首爾：韓國日報社，2010年，第293頁。因此，分得房子就可獲利。分讓得到的住房在一定期限內禁止轉賣。分讓價和市場價的差距越大，其禁止轉賣期限就越長。板橋新城市的禁止期限為7年，有的則長達10年。

住宅申請儲蓄賬戶是韓國特有的制度，分為申請存款、申請儲蓄等三種。開設申請儲蓄的賬戶有1 500萬個，其中有資格立即可以申請分房的賬戶就有1 000萬個。(43)[韓]金秀賢：《不動產結束了》，坡州：五月之春，2011年，第236頁。2009年5月出臺所有人都可以開設綜合儲蓄申請以后，僅1年新開的賬戶就高達1 400萬個。韓國的經濟活動人口約為2 800萬人，約相當于1 700萬戶。2002年，韓國的住房普及率首次突破了100%，2007年則升為108.1%，多出103.2萬多套住宅。(44)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第186頁。到2012年住房普及率雖有所下降，但仍高達102.7%。(45)[韓]柳承烈:《根深葉茂的韓國史》7，首爾：伽藍企劃，2016年，第848頁。住房普及率和儲蓄賬戶數量說明，不管有房還是無房幾乎所有家庭都在等待抽簽。即使這樣頻頻出現升值可能性較低的郊區新房連一個申請人都沒有的現象，這是大家都只關注升值空間大的公寓造成的。任何人均可開設儲蓄賬戶，使得大批投機者混入申請隊伍，而且一旦抽中就能坐地獲利，導致大部分人都有了投機心理。

第三，歷屆政府放寬管制或刺激房地產政策的影響。金融危機時期僅建筑業失業人員就高達100萬人，上揚景氣、增加就業成為首要任務。金大中政府以克服金融危機為名，解除了17條管制。在土建財閥的全方位斡旋之下，建設交通部提出興建第二期衛星城市，從而喚醒了投機惡靈。2004年，分讓原價公開成為國民的關注焦點，盧武鉉反對公開。未公開促使民間建筑公司肆意哄抬樓價。1998-2006年期間首爾地區公寓的分讓均價每坪從512萬暴漲到1 546萬韓元，8年期間上漲3倍。(46)[韓]國情報告特別企劃小組：《大韓民國不動產40年》，首爾：漢斯媒體，2007年，第194頁。2007年1月，韓國政府不得不決定公開首都圈和投機盛行地區的分讓原價。李明博、樸槿惠政府時期還實行了刺激投機的政策。譬如，樸槿惠政府的副總理崔炅煥公布了放寬限制增加貸款總量的方案，以此刺激房地產。李明博政府雖也實施過多項房地產刺激政策，但就不敢放寬貸款總量限制，(47)[韓]全康洙：《房地產共和國經濟史》，首爾：精良書，2019年，第119頁。說明崔炅煥的寬松政策何等冒險。全國各主要城市都顯露出投機的前兆，2016年下半年投機達到頂峰，11月家庭債務總額突破1 300兆韓元，至此政府才踩了剎車。家庭債務中占最大比重的就是房地產相關債務。如以儲蓄銀行的借貸為基準，家庭房貸總額從2003年開始每年都超出60%，意味著抵押房子的貸款流入了房地產投機。可以說，在韓國房地產投機常態化了。

四、房地產投機的負面影響

房地產投機所帶來的負面影響可謂復雜而深遠，主要體現在如下三個方面：

第一，房地產投機加劇了首都圈人口和財富的集中度，特別是以江南三區為中心的首爾及其衛星城市的集中度奇高。首都圈人口在全國人口中的占比從1960年的20.8%增加到2012年的49.3%。(48)[韓]柳承烈:《根深葉茂的韓國史》7，首爾：伽藍企劃，2016年，第702頁。1970-2005年間，韓國人口增加了1 600萬，其中僅首都圈就增加了1 400萬。除了城市國家外，再也找不到像韓國這樣近一半人口集中在首都圈的國家，以首都圈高集中度而聞名的日本和墨西哥也都不超過25%，(49)[韓]樸昇：《仰望天空，仰望星星》，首爾：韓國日報社，2010年，第311頁。韓國的首都圈集中度為世界之最，真可謂是首都圈共和國。

首都圈的面積占比為11.8%，其中首爾、京畿道和仁川分別占0.6%、10.2%和1.0%。但2008年，首都圈地價總額的占比為66.2%。尤其是只占國土面積0.6%的首爾地價總額的占比為31.6%，相當于除了首都圈以外其他所有地方地價總額。2008年首爾的住宅總數為231.6萬多套，全國占比為17%，然而首爾住宅價格總額的占比卻為40%。首都圈的公寓總數為748.1萬多套，占全國公寓的48%，但首都圈公寓公示價格總額卻占全國公寓的76%。(50)這個自然段所有數據均出自[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第44-45頁。

根據韓國鑒定院的調查，1963-1977年間首爾地價上漲了87倍，但江南三區上漲了176倍。同期首爾的CPI上漲了大約6.4倍。(51)[韓]《14年期間首爾地價上漲了60倍》，《東亞日報》1978年4月12日。按照孫正睦的觀點，江南三區的地價上漲幅度比韓國鑒定院的數據要高出許多。江南區鶴洞、新沙洞分別上漲了1 333倍和1 000倍。(52)[韓]孫正睦：《首爾城市規劃故事》3，坡州：韓院，2003年，第158頁。根據韓國學者的統計，1953-2007年間韓國的地價總額暴漲1萬倍以上。(53)[韓]李廷雨等：《樸正熙的真面目》，首爾：時事IN書，2011年，第87頁。2001年地方和首都圈的地價總額分別為595兆和711兆韓元，2011年則提高為1 174兆和2 361兆韓元。(54)[韓]康俊晚：《房地產掠奪國家》，首爾：人物和思想社，2020年，第130頁。兩者相比較，就能看出首都圈是投機的中心。

江南房地產所有者決定房產政策，因此江南房價居高不下。韓國人的教育熱舉世聞名，20世紀七八十年代絕大部分名牌高中都遷到江南，人們就蜂擁而至。在韓國社會產生富二代的兩大樞紐是房地產和教育。如能在江南擁有房地產，就可以上名牌高中、名牌大學或者留學。在教育和房地產兩大資源方面，江南地區的居民擁有明顯優勢。

第二，房地產投機造就了有房者和無房者兩個不同的階層，加深了社會的兩極分化。房地產投機拉大了有房者和無房者的差距。第四次房地產暴漲迅速拉大了有房戶和無房戶的資產差距。據2005年的監查資料，如沒有貸款，在首爾購置110平方米的公寓需要30年，購置83平方米的公寓則需要23.2年。(55)[韓]樸世吉：《開創未來之韓國人史：經濟》，首爾：時代之窗，2010年，216頁。韓國每年的房地產收入超出GDP的30%。(56)[韓]南基業、全康洙：《不動產和不平等以及國土保有稅》，《社會經濟評論》2017年第54號，第121-123頁。1999年2月，房地產市場價格總額為2 000兆韓元，2006年9月超過了4 000兆韓元，2 000兆韓元就從無地產群體手中轉到地產所有者群體手中，導致了財富的逆向再分配。(57)[韓]任榮泰：《大韓民國史》，坡州：原野，2008年，第1061頁。這就使得市民即使是借貸也要購房，其結果是房貸總量迅速增加，2002年為391兆韓元，2020年7月則飆升為1 637.3兆韓元，已經成為韓國經濟的重大隱患。

1970年，韓國人口的72%居于自家，26%居于出租房。但此后自家比率持續下跌，1985年降為54%，1990年降為50%，2005年為55.6%。(58)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第188頁。全體住戶中只有60%的人擁有私人產權住房。與此相反，1970年租房戶的比率只有26%，1980年上升到40%，2005年為41%。(59)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第188頁。2002年韓國的住宅普及率已經超出了100%，但只有極少數人坐擁多套住宅，約一半的人還是居住在出租房。(60)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第48頁。據2003年的統計，私人產權住宅總數為1 370萬套，其中的556萬套屬于僅有1套住房的家庭，814萬套屬于擁有多套住房的家庭。(61)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第48頁。坐擁多套住房人員最多的是京畿道和首爾，約31.2萬人擁有79.6萬套住房。(62)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第51頁。841萬戶家庭為無房戶，由此，韓國每年都有19%的人搬家。(63)[韓]京鄉日報特別采訪組：《住在哪兒？》，坡州：四季，2010年，第28頁。2005年，韓國居民約1 666萬人在出租房居住，所占比重高達41.4%。(64)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第90頁。首都圈居民中無房戶為355萬戶，占48%，京畿道、大田、釜山等地的租房比率也都超出了40%。(65)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第90-91頁。

2004年，韓國的資產基尼系數為0.638，當年的收入基尼系數為0.31，兩者相比較就可看出資產差距懸殊。2006年社會上層10%的收入占全體國民收入的26.1%，而上層10%的資產卻占全部國民資產的49.4%，(66)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第198頁。資產的兩極化遠比收入的兩極化要嚴重。根據最新統計，2014年上層10%占有全部私人所有土地的64.7%；上層1%占有全部法人所有土地的75.2%，反映土地集中程度極為嚴重。(67)[韓]全康洙：《房地產共和國經濟史》，首爾：精良書，2019年，第67頁。只是與過去不同的是，大土地所有者不是農業地主，而是擁有城市地產和大片山林的新地主。

第三，投機導致房地產費用過高，居住負擔沉重。日本以房地產價格昂貴而著稱于世，但韓國工人的居住和教育費用卻相當于日本的2至3倍。如果將日本工人的居住費用和教育費用定為100，那么，韓國勞動者則分別是208和291。(68)[韓]宋泰政：《擠壓平民生活的居住費和教育費》，《LG一周經濟》2003年5月1日。聯合國指出收入與住房價格的適當比率(PIR)為1∶3或1∶5，也就是說，較為適當的房價是年收入的3至5倍。但2006年韓國的平均PIR是6.5倍，首爾為9.8倍，江南圈為12.8倍，而且PIR倍數還在日益攀升。(69)[韓]孫樂九：《房地產階級社會》，首爾：胡麻尼塔斯，2008年，第92頁。2021年，聯合國雖把韓國劃入發達國家行列，但韓國平民由于昂貴的居住負擔，日常開銷非常吃緊，幸福指數偏低。

五、結語

盧泰愚政府興建第一期首爾衛星城市之時，首爾的住房普及率僅為56%，住房可謂相當緊缺，因此，興建無疑是絕對必要和正確的。2001-2015年期間，韓國興建了東灘、金浦、板橋等10座第二期衛星城市。2008年金融危機爆發后，地產行業急速下沉。第二期衛星城市滯銷或者由于上下班極不方便，已然成為包袱。關于住房供給，一種觀點以住房普及率超出100%為由，認為沒必要再增加住房；另一種觀點則以發達國家的住房普及率110%-120%為由，主張繼續增加住房。文在寅政府的房地產解決方法是第三期新城市和首都圈特快列車的建設，這等于放棄緩和首都圈集中度和全國均衡發展政策。興建第三期衛星城市再次飆高了停漲的房價。首都圈住宅問題的根源是首都圈的經濟力集中。目前，首都圈的住房普及率已超出100%，在沒有解決首都圈的經濟力集中的情況下，就興建第三期新城市只能是治標不治本。第三期新城市將加劇首都圈的密集度和房地產價格的上升，不僅不能解決問題，反而很可能陷入首都圈的密集度和房價繼續上升的惡性循環。

韓國的房地產投機歷程給我國的啟示是，房產是關乎民生的重中之重，治理投機是一項極其長遠而復雜的工作。