我國房地產業發展現狀與未來轉型

邢士鵬，鄧超

（武漢市土地整理儲備中心城市發展分中心，湖北 武漢 430079）

一、我國房地產業發展的現狀

隨著國內經濟發展進入新階段，我國房地產市場也開始進入新的調整發展階段。整體上來看，當前國內房地產面臨市場周期性調整和政策的周期性調整的雙期疊加。

第一，從房地產市場周期發展狀況來看，當前國內房地產業發展進入新的市場調整周期。就市場表現而言，國內房地產市場在2016年初開始大幅度上漲并持續到2017年下半年，在此期間我國的房地產市場整體上進入高位，主要表現為房價以及房產交易量的持續上漲。隨后國家陸續出臺了以穩定房價為目的的金融、土地等相關政策，房地產市場開始進入緩慢的回調期，不同地區市場分化較為明顯。盡管不同城市表現出一定的回調幅度的差異性，但從整體上看，大城市沿著相對平緩的基調發展，中小城市基本上處于緩慢回調的階段。

第二，從房地產調控政策周期來看，與前一政策周期的相對寬松的調控政策相比，黨的十八大以來“房住不炒”的定位逐漸得到貫徹和落實。首先是國家對各地棚改貨幣化安置政策的調整，成為新階段房地產政策調整的分水嶺；其次是國家再次提出“因城施策、分類指導”要求，強化落實城市主體責任，堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，實現穩地價、穩房價、穩預期，擺脫地方政府對土地財政和房地產的依賴。通過上述政策的實施，保證了房地產市場平穩健康發展的長期調控目標。

第三，從房地產信貸資金監管來看，國家不斷加強房地產供給和需求兩端的資金監管，信貸政策從緊并不斷加碼。先是央行和住建部對房地產開發企業設置“三條紅線”，即剔除預收款后的資產負債率不超過70%；凈負債率不超過100%；現金短債比不小于1。隨后央行和銀保監會出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》設置了“兩個上限”，即一是限定不同檔次商業銀行貸款中的房地產貸款占比上限；二是設置個人住房貸款余額占比上限。從緊信貸政策的不斷提出有效降低了房地產市場的“溫度”，保證了我國房地產市場的平穩健康發展。

第四，從政府土地一級市場供應來看，國家通過完善房地產產業供給側改革，不斷推進土地價格回歸理性。通過在重點城市實行住宅供地“兩集中”政策，即一是集中發布出讓公告；二是集中組織出讓活動，同時強調租賃住房和保障性住房建設的力度等政策。這一政策一方面在于緩解重點城市建設用地不足導致的住房供給緊張矛盾，另一方面也在于不斷強化政府住房保障中的重要角色，同時有利于引導房地產企業理性拿地，推進土地價格回歸理性，有助于引領重點城市房地產市場供應和需求的預期平穩。

二、房地產企業面臨的風險挑戰

從整體市場行情上來看，房地產市場處于市場調整和政策調整的雙重收緊疊加發展階段，尤其是國家對房地產市場監管的不斷加強，監管手段不斷多樣化和精準化以及不同城市呈現出明顯的分化趨勢，這使得房地產企業未來發展面臨巨大的挑戰。

（一）從房地產行業整體來看

中國的房地產市場進入了由增量為主向增量和存量并存并開始向存量住房為主轉變的進程。房地產企業未來將面臨房地產市場增長放緩以及新房市場需求放緩的壓力，這對于大部分房地產企業來說，將面臨一定的生存危機。在此背景下，房地產市場進入強者更強，弱者更弱甚至被淘汰出局的兩極化發展階段，市場競爭格局將會面臨新的洗牌，這就要求房地產企業不斷根據自身實際調整市場發展戰略，在市場中擴大各自的競爭優勢才能不被市場淘汰。

（二）從城市體量來看

在重點城市，房地產企業面臨市場供不應求與政府嚴格監管雙重挑戰。一方面，重點城市作為人口流入的重要地區，住房需求仍然十分旺盛，住房的供給和需求矛盾仍然較大，房價上漲的壓力依然存在。另一方面，由于近期政府調控政策加緊，限購限價限售限貸等手段以及資金監管“三條紅線”“兩個上限”等措施使得房地產企業在市場擴張當中面臨較大的資金籌集壓力。

在三、四線城市，房地產企業面臨需求下降和政府監管的雙重考驗。對于國內絕大部分三、四線城市來說，地區人口流出較多，房地產市場需求相對有限。尤其是經歷2016年以來的大幅度上漲以后，市場迎來一定的需求調整，整體上表現出庫存壓力較大，供過于求的行情。再加上整體信貸政策收緊，開發商資金壓力較大，這些地區的房地產市場開始出現降價、爛尾的傾向，尤其是小開發商將面臨破產風險。

（三）從房地產企業體量來看

頭部房企面臨轉型壓力。在市場周期性調整和政策的周期性調整的雙期疊加期，房地產企業轉型勢在必行。一是開發環節應該不斷提質提速，項目管理需要更加精細化；二是利潤獲取也從以前的開發銷售環節轉換成了資產運營和服務轉型環節，經營方式不斷創新；三是房地產行業需求側對產品品質要求的提高，從之前的“有房住”轉變為現在的“住好房”；四是信貸資金監管的加強，房地產的融資渠道緊縮使得企業需要不斷拓寬融資渠道。

中小房企面臨生存壓力。房地產行業作為資金密集型行業，大部分房地產企業均依靠資金驅動，而中小房企更是依靠融資存活，但隨著“三條紅線”以及“兩個上限”等房地產從緊政策的出臺，融資環境收緊，融資成本提高，行業利潤下降，進而影響未來再投入的預期，拿地力度減弱，無繼續可開發土地導致中小房企面臨生存壓力。人民法院公告網顯示，2020年全國共有494家房地產相關企業破產，平均每天多達1.35家房地產相關企業被清算，同時，近幾年在人民法院公告網發布破產公告的房企也大多為二、三線城市的小型房企。

三、我國房地產企業未來發展方向

結合當前國內房地產行業發展的現狀和面臨的風險挑戰來看，未來房地產企業應當不斷加快發展轉型，不斷適應新形勢的市場競爭格局，從而在市場競爭中立于不敗之地。

（一）房地產企業要更加注重資金監管，強化風險管控

從國際國內經濟發展的態勢來看，隨著中美大國博弈的不斷激烈，國家將會在高新技術領域增加投入和政策傾斜，以往的房地產經濟刺激經濟的政策選擇空間將變得很小，甚至會為了防止資金流向房地產而采取更加嚴格的資金監管政策。從國內來看，宏觀經濟發展速度的放緩、國家金融政策的從緊，未來房地產調控政策仍然保持一定的高壓，國家短期內未有放松的跡象。特別是在信貸政策上出現加碼，信貸額度降低，信托等渠道被堵死，房地產企業資金壓力較大，迫于資金成本需要，未來市場庫存將會增加，市場風險加大，盡快回籠資金將成為房地產企業的首要選擇。

（二）房地產企業要不斷增強核心城市的布局

面對國內國際雙重環境的嚴峻考驗以及國家“房住不炒”政策的落實，短期內房價大幅上漲的空間較小，但是一線城市和二線核心城市由于在國家和區域發展戰略中具有十分重要的地位，經濟發展基本面相對較好，人口流入就業機會較多，房地產市場需求仍然較大，仍然面臨一定的剛需驅動型上漲壓力，未來仍然存在較大的市場發展空間。因此房地產企業可以增強對這些城市的房地產市場布局，緩解市場整體放緩給企業發展帶來的較大增長壓力。

（三）房地產企業要不斷探索多元化經營發展戰略

隨著房地產市場進入新的調整時期以及房地產市場增量規模的不斷縮小，未來房地產企業應該加快多元化發展布局，在圍繞房地產相關的其他產業，特別是國家支持發展的前瞻性產業上應當給予高度的重視，如養老、文旅產業、康養產業等與房地產關聯的綠色、生態、低碳的產業進行拓展，彌補以往單純依靠房地產建設的業務發展模式，實現多元化發展。

四、結語

當前我國房地產市場進入市場周期性調整和政策周期性調整的雙期疊加期，在房地產行業的調控政策、信貸政策以及土地政策等都從嚴從緊的情況下，房地產企業面臨生存和轉型等諸多風險和挑戰，房地產企業只有通過注重資金監管、強化風險管控、增強核心城市的布局以及多元化經營發展等方式才能在新時期房地產市場中良性發展。