老舊小區改造中存在的問題及對策研究
——以S省某小區改造為例

賀 林

（山西農業大學信息學院，山西 太谷 030800）

一、老舊小區改造的背景

隨著城市的現代化發展，城市土地越來越少，一味依賴城市的擴容已經不能適應城市現代化進程的迅猛發展。同時城市建設提出綠色、智能、宜居等發展理念。目前，我國隨著城鎮化的不斷推進，城市老城區有很多老舊小區，存在的基礎設施落后，健身娛樂設施缺失，垃圾亂丟，物業管理松散，甚至有的沒有物業，各種管網設施陳舊，老舊小區綠化不足等問題。從成本——收益方法對城鎮老舊小區進行分析，無論是從政府角度還是從社會福利角度，老舊小區改造比拆遷安置產生的社會效益要高，“改舊”是非常適合于當前中國城鎮化發展的。因此，城鎮老舊小區改造工作成為當前政府的主要任務之一，形成了以政府為主導，各省市政府積極探索，社區協調配合等形式的老舊小區改造工作已經在全國進行試點開展，希望通過老舊小區改造逐步完善城市管理及服務，改變粗放式管理現狀，為城市發展注入新鮮動力。

同時，老舊小區改造具有重要的現實意義。各城市開展老舊小區改造可以實現城市的再生，有利于刺激城市復興，有利于改善老舊小區的居住環境，提高老舊小區居民的生活品質，滿足居民對物質基礎設施的需要，通過改造還能滿足小區適應城市老齡化對基礎設施的適老性需求，因此對于老舊小區進行現代化改造是適應時代發展需要，滿足廣大人民需求的利國利民的好事。

二、老舊小區改造施工中存在的問題

（一）缺乏整體設計，小區改造施工效率低下

在城市建設過程中規劃設計非常重要，同樣在老舊小區改造過程中整體設計應居于首要位置[1]。這樣在改造施工的過程中才能保證各個施工單位有效配合，管網改造有序推進。然而在身邊的S省某小區進行的老舊小區改造施工過程中卻出現了很多缺乏整體設計，施工單位各自為政，道路反復開挖，效率低下，資源浪費的情況。目前該小區的施工改造過主要是對小區中供暖、供水、供氣以及電網的重新安裝和改造。在具體施工中存在各個施工單位之間協調不暢的問題。比如：該小區某單元在完成了供暖管道的鋪設，并完成了路面的填埋處理后的第三天，同一個地方又被開挖，進行供水管道的鋪設。再比如：在主干道上已經完成了管道鋪設以及路面的硬化處理后，在同一個地方又一次進行開挖。這樣反復地埋了挖，挖了埋，在該小區的很多道路都可以看到，由此可見，在小區改造過程中各個施工單位存在溝通協調不暢問題，不僅導致資源浪費，更使得小區改造工作耗費時間過長，不利于小區居民日常生活的正常進行。

（二）管理責任主體不明，各種亂象發生

老舊小區改造本該是一項利國利民的民生工程，但在改造過程中卻出現了各種設計施工亂象。以S省某小區為例，該小區原本是某單位的職工宿舍小區，小區物業由單位進行管理，通過此次老舊小區改造完成后將進行物業管理的移交工作。但是在小區改造過程中，卻存在原責任主體不管，新的物業管理單位無權的現狀，導致當前施工管理與協調工作缺乏責任主體，使得各項改造工作混亂，工序錯誤等問題，甚至出現小區住戶的財產安全隱患等問題。由于存在以上原因，在該小區進行的改造施工過程中，管理的責任主體不明確導致各種亂象，比如：在某些施工單位幫助住戶進行室內暖氣管網的拆除工作中，向住戶收取價格不一的拆除費用，甚至存在幫忙搬抬物品收取費用的現象。有的住戶在進行家庭內部水暖管網改造的時候還遇到要求招待的施工隊。老舊小區改造中的施工單位并不像家庭因為裝修而自行尋找的單位，所以要求招待就存在問題，當然并非所有住戶遇到這個問題。但這也說明一個問題，小區改造中管理責任主體不明，缺乏制度規范。此外，該小區在此次改造中，還出現了一些電動車、嬰兒車被盜竊的現象。

（三）小區改造中居民參與渠道缺失

老舊小區改造是一項有利于居民的好事，通過改造可以提升居民的生活環境，有更好的硬件設施等。老舊小區改造過程中住戶是直接的收益方，住戶對小區中哪些方面感覺不便應該成為改造工程的重要內容，但是小區居民作為小區的主人在改造的過程中卻沒有發揮主人翁地位，甚至對于小區改造的內容以及順序等內容缺乏知情權，并且當居民遇到問題時也不知如何進行反饋。以S省某小區施工改造為例，在進行整改施工之前，并沒有管理部門對社區居民進行施工單位，收取費用，改造項目，整改期限等信息進行通知，更沒有相應的居民反饋渠道。導致小區居民知情權不能得到保障，更沒有辦法為小區改造提出建議，甚至遇到問題也不知該如何處理。與此同時，小區居民不能提前做好準備，導致出行、生活等各方面的不便利。

（四）小區改造內容過于單一

全國在各地推行老舊小區改造試點工作，經過試點結合小區存在的問題，將城市施工改造的內容分為基礎內容和拓展內容[2]。原則上小區居民可以根據自己小區的情況進行選擇，但在實際操作過程中很多小區改造存在過于注重墻面粉刷，小區道路修繕，桿線整治等面子事項的改造，卻忽視了小區消防安全、物業管理、垃圾回收等“里子”問題。S省某小區改造施工過程中主要進行了各種管網的鋪設，外墻面以及樓道內墻面的粉刷、桿線整理等工作，但是小區內車輛停放管理、擴大綠地建設、增設健身設備以及幼兒活動場地、流動攤販管理、垃圾回收、消防設施配備等問題還存在配套保障不足。并且此次老舊小區改造的目的之一就是適應我國老齡化社會現狀，而進行“適老性”改造，從而有利于通過居家養老模式為老年人口的養老提供服務[4]。但該小區在改造過程中缺乏老年生活必需的設施等改造內容。

三、有序推進老舊小區改造的對策建議

（一）科學合理對小區改造進行整體設計

在實施小區改造工作之前，非常重要的工作就是對改造內容進行科學合理的設計。科學合理的整體設計不僅能夠保障小區改造工作的有序推進，還能夠起到節省資源的作用。目前S省某小區在改造過程中出現的“埋了挖，挖了埋”的情況，非常明顯地說明了小區在改造過程中缺乏科學合理的規劃。因此，其他小區在改造時應該吸取該小區改造中缺乏規劃，導致資源浪費的教訓。小區內僅填埋管道工作進行了三個多月還沒有完成。同時小區改造缺乏規劃也給居民生活造成不便。

（二）明確小區改造過程中的責任主體

在城市推進老舊小區改造工作的過程中，需要有一個清晰的責任主體進行管理，從而保障老舊小區改造活動的有序推進。在各個施工隊工作的協調工作中發揮協調作用，科學合理地安排各個施工隊進入住戶進行改造的時間，小區各道路的整修工作。雖然某小區的改造還包括物業管理工作的移交，但是在物業工作移交之前，還應該有相應的管理部門進行各項工作的管理，從而避免在小區改造的過程中出現侵犯小區住戶的各種亂收費現象，并且在小區改造的過程中要加強治安管理，防止盜竊事情的發生，保障小區住戶的正當利益。在小區改造中居民如果遇到了疑問的地方，或者遇到上文所提到的權利被侵犯事情，能夠清楚地知道向哪個部門反映，從而更好地保障小區居民的正當權益。

（三）做好政策宣傳，完善居民參與渠道

現代社會隨著知識的普及，居民參與意識的增強，在社會各項管理工作中提出多元主體理論，老舊小區的改造也一樣，一定離不開居民的參與。S省某小區實行的是小區原址改造，在小區里居住的居民有權利知道小區要進行哪些方面的改造，改造會對生活有什么影響，改造周期多長時間，在改造過程中居民需要進行哪些方面的工作配合等等。這就需要在小區改造工作開展之前對小區居民進行各項工作的宣傳，這不僅僅是保障居民的知情權，也是小區改造工作有序推進的重要支撐。此外，在宣傳了各項改造政策之后，為了能夠廣泛地征求民意，應當設立相應的居民參與的渠道，當居民對于改造工作有問題，有建議時可以及時地向上反映，從而真正實現老舊小區改造的目標，實現居民生活的更方便、更舒心、更美好。

（四）改造的內容應當滿足小區發展

老舊小區改造不僅僅要面子好看，更要注重滿足社會發展的時代需求。在國家部署的老舊小區改造工作中，可以將小區改造的內容分為基礎內容和拓展內容兩類[2]，兩類內容應根據小區現實情況以及需求進行有層次的改造。基礎內容主要有：建筑性能檢測和加固——確保三十年壽命和基本抗震性能；住宅樓的保溫改造；小區內水電暖氣等管網的更新改造；根據小區居民的需要加裝電梯；增加適合老年生活的必要設施；小區內停車場規劃建設；完善健身器材等。拓展內容主要有：增加社區綠化；增設社區居民活動中心；增設幼兒娛樂設施；小區內垃圾分類回收管理設置配備；完善物業管理制度；消防設施配備等。目前S省某小區改造過程中，應改造的內容絕不僅僅是刷刷墻面，整理一下電線這么簡單，希望相關部門重視該小區改造過程中的問題，實現老舊小區改造的美好目標，滿足小區發展需要，真正便民宜居。

四、結語

老舊小區改造已經在全國各個省市轟轟烈烈地開展起來，使得老舊小區整體換了新顏，在應對小區老年化、改善小區宜居性、發展綠色環保節能等方面取得了良好的成果。在改造工作中也積累了一些好的工作經驗，可以在其他小區改造過程中推廣使用，但是在改造過程中也暴露出了一些問題，如：缺乏整體規劃；缺乏公民參與；缺乏軟件管理等問題。在S省某小區的改造工作出現的問題，需要引起相關部門的重視，在進一步推進其他地方老舊小區改造工作時吸取經驗教訓，切實促進老舊小區改造工作有序推進，堅持“以人民為中心”切實增強小區居民的幸福感、獲得感和安全感[3]。