《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》(九)

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

(續(xù)第8期第49頁)

第四部分 宅基地流轉(zhuǎn)

34.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有哪些？

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓和出租。

35. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須滿足什么條件？

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，且受讓人須為符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民。各省（自治區(qū)、直轄市）對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓做出其他條件要求的，須同時(shí)滿足規(guī)定要求。

36. 城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購(gòu)買宅基地？

不能。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）要求，“宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。”

第五部分 宅基地退出

37. 村集體在什么情況下可收回農(nóng)民宅基地？

有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可收回宅基地使用權(quán)：①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，集體收回宅基地使用權(quán)，并對(duì)宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。②不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的。③因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的。④空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)。⑤非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)。⑥在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)。⑦地方政府規(guī)定的其他情形。

38. 農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）規(guī)定：對(duì)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵(lì)其自愿有償退出宅基地。

39.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請(qǐng)嗎？

從宅基地制度改革試點(diǎn)探索的情況看，部分試點(diǎn)地區(qū)區(qū)分宅基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請(qǐng)的方式，主要包括以下情形：①完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用權(quán)申請(qǐng)資格的，不能再申請(qǐng)。該情形下，農(nóng)戶一般能獲得完整補(bǔ)償。②部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)申請(qǐng)資格的，在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請(qǐng)。該情形下，農(nóng)戶可獲得的退出補(bǔ)償較少。③違法占用宅基地退出。對(duì)農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅基地，各地一般采用無償退出方式，退出后不能再申請(qǐng)。