房地產行業融資過程中財務管理問題研究

劉現宏

（河南雅景置業有限公司，河南 許昌 461000）

一、引言

房地產行業屬于資金密集型產業，具有前期投資大、資金回籠慢、經營風險高等典型特征，決定了在融資期間必須要強化財務管控水平，一來是保證融資順利，為房地產企業各項工作開展提供資金支持、物質保障；二來是提高資金利用率，保障資金安全性，支持企業穩定發展。近年來，房地產行業內部競爭激烈，加上外部宏觀調控政策影響，絕大多數企業對融資活動中的風險防控與財務管理有了進一步的認識。但是在實際融資時，由于多種主、客觀因素的影響，仍然存在資本結構不合理、融資成本與風險較高的情況。在這一背景下，探究融資中加強財務管理的可行性策略，成為關系到房地產企業乃至行業整體可持續發展的重要工作。

二、房地產行業融資過程中財務管理的重要性

（一）能夠規避融資風險，保障資金安全

房地產行業的資金需求量大且支出項目多，因此融資活動本身存在較高的風險。例如很多房地產企業在籌集資金后，因為資金配置不合理，或者是資金監管不到位，出現了資金大量閑置或資金嚴重浪費等極端情況，從而引發融資風險。除了損害企業自身的經濟利益外，甚至會對項目建設的進度、質量等造成負面影響。將財務管理運用到整個融資活動中，加強融資管理水平，對融資成本合理控制、融資中的風險進行規避，理順融資程序，建立適合企業融資管理制度及風險評價方法，能及時合理評估融資渠道的風險，降低融資成本，保障企業選擇有效的融資方式。要運用恰當的財務管理方法，在融資前做好調研與分析，制定配套、可行的融資方案；在融資后精打細算，讓每一筆資金都得到妥善分配、合理使用。唯有如此，才能降低融資風險，維護資金安全。

（二）能夠增強成本控制水平，提高資金使用效率

融資成本與房地產企業的經營效益密切相關，是開展融資活動時必須要考慮的內容之一。從具體實踐來看，融資渠道、融資額度、償還周期等，都是決定融資成本的核心要素。如果融資成本過高，除了影響房地產企業的資金周轉外，還會限制企業融資積極性，從長遠來看對企業自身以及整個房地產行業的發展不利。財務管理的作用體現在兩個方面：其一是基于房地產企業的資金使用需求，采取科學手段估算融資額度。在此基礎上，了解市場上各種融資渠道的利弊，從中選出最佳的融資渠道，降低融資成本；二是籌集資金后，按照既定的方案、計劃，將資金花在“刀刃”上，提高資金使用率。

三、房地產行業融資過程中存在的財務管理問題

（一）財務管理人員對融資風險缺乏認識

融資活動在解決企業資金需求的同時，也帶來了潛在的財務風險。尤其是對于一些大型開發項目，一旦發生工程延期、質量缺陷等問題，造成項目無法順利交付，資金不能及時回籠，就會導致企業難以在規定時間內償還貸款，從而引發財務風險和法律風險。近年來，受到房地產行業大環境的影響，融資風險的發生率也有明顯上升。而許多財務管理人員在參與融資活動時，缺少強烈的風險防范意識，對于融資前后可能出現的風險缺乏關注。一旦發生融資風險，導致資金鏈緊張，對項目建設和企業運營都會造成不良影響。

（二）資本結構不合理，資金成本高

房地產行業的運行特點，以及當前的市場競爭形勢，造成了自有資金占比低、資本結構不合理的現象。調查發現，許多房地產企業的財務管理，很少采取行之有效的資本結構調控措施。例如，在項目開發中，對融資有較高的依賴性，企業資金周轉與融資活動綁定。一旦融資出現問題，出現資金漏洞，將會直接影響房地產開發項目的進程，從而引發財務風險。另外，財務管理人員忽視資本結構合理性，還會造成融資成本居高不下。企業即便是順利籌資解決了眼前的資金使用需求，也會因為資金成本過高而制約經營效益。

（三）融資活動中財務管理制度不完善

財務管理是房地產行業的核心工作，鑒于融資活動的高風險特點，對財務管理提出了進一步的要求。目前來看，房地產企業雖然有自己的一套財務管理制度，但是制度內容比較籠統，缺乏對融資活動的專項規定。財務管理人員在參與融資時，不能嚴格遵循現有的部門制度對融資行為予以規范，對融資風險予以防控，這種情況下有較大概率引發融資風險，帶來財務損失。

（四）融資渠道和管理模式單一化

近年來，一些房地產企業在進行大型項目開發時，因為融資不暢導致資金鏈斷裂，進而造成項目被迫停工甚至因此形成爛尾工程的情況時有發生。其中很大一部分原因，在于企業選擇的融資渠道單一化。一旦投資者失去信心，或者是遇到其他不可抗力導致資金無法持續供應，房地產企業將會面臨嚴重的資金風險。此外，融資管理的方法落后，已經無法適應新常態下房地產行業的需求，也是現階段整個行業不得不面對的又一問題。

四、提升房地產行業融資過程中財務管理水平的措施

（一）重視人才隊伍建設，提高財務管理水平

企業財務管理工作的執行，具體需要財務管理人員來完成，其綜合素質與融資風險呈負相關關系。房地產企業組建一支專業素質過硬、風險意識強烈的財務管理團隊，在防控融資風險、降低資金成本以及優化資金分配等方面，均可以發揮積極作用。首先，財務管理人員要結合房地產行業的運作模式，了解其融資特點、融資需求，然后從專業角度編制融資方案，以供企業管理者決策參考。其次，財務管理人員還必須對當前市場上主流的融資模式、融資渠道等了如指掌，這樣才能圍繞企業融資需求，挑選最佳的融資方式，以及組合多種融資渠道。最后，要樹立全過程的財務管理思維，實現對融資前、中、后的全面管理，為融資活動順利實施提供支持。

（二）優化資本結構，強化資本管理

1.保持房地產企業資本結構的合理性

對于房地產企業來說，始終讓自己的資本結構處于合理狀態，是保證資金鏈穩定和實現可持續發展的關鍵。財務管理具有調整資本結構和強化資金管理的功能，成為房地產企業科學融資的重要工具。一方面，企業要對資本結構進行管控，根據國家新規對房地產企業債務規模的限制，結合企業自身狀況，合理安排負債融資和權益資金的比重，保持企業最佳資本結構，充分利用負債的財務杠桿作用，合理控制企業財務風險。使房地產企業適度負債經營，在提高資金配置效率的基礎上，支持項目開發和維持自身發展。另一方面，財務管理人員也應客觀認識債務資本帶來的風險，緊跟企業經營計劃和關注行業發展趨勢，動態、靈活地調整資本結構，維持房地產企業低風險運營。

2.實行理性的資本管理策略

在企業經營過程中，時常存在資本結構不合理的情況，為保持企業良性發展，也要積極尋求改善資本結構的方法，如通過債轉股的方式，可以將負債形式轉為股權投資，從而有效緩解還本付息的壓力。在有選擇余地的情況下，優先考慮那些有豐富投資經驗或者是項目管理經歷的投資者。他們除了提供房地產項目開發所需的資金外，還能夠利用自己的管理經驗、先進技術和配套制度，幫助企業提高對資本的管理效率，這對于降低項目開發風險以及提高資金利用價值也能起到積極作用。

（三）建立健全融資活動中的財務管理制度

在房地產企業融資活動頻繁、融資額度增加的背景下，健全財務管理制度能夠為融資監管創造良好環境，無論是保障融資活動順利開展，還是挖掘資金利用價值，均能發揮支持作用。從財務管理角度出發，當前企業融資活動中需要健全并落實的制度有：其一，財務預算制度。房地產企業應根據項目資金規模、企業經營狀況和自有資金狀況等因素，進行項目融資規劃，確保融資規劃的目標和內容與企業的實際經濟狀況與經營狀況相契合。通過科學編制、貫徹落實財務預算制度，協調企業各部門做好全面預算，既滿足資金使用需求，又避免資金浪費，達到融資活動的理想狀態。其二，內部監督制度。無論是融資活動本身，還是融資后資金的分配與使用，都要納入內部監督范疇，以保證融資行為、資金使用的合理性。

（四）要實現融資渠道多元化，融資方法科學化

對于房地產行業來說，盡可能選擇多種融資渠道，本質上是進行風險分攤。即便是某一渠道融資不暢，也可以通過其他渠道及時補充資金，從而保障項目順利開發和維持企業正常運營。近年來，隨著國家對房地產企業監管趨嚴，各地陸續出臺一些監管措施，但房地產企業融資仍存在一些發展空間，如股權并購類貸款，可以作為房地產行業融資的一種常用渠道。財務管理部門在做好充分調研的基礎上，要盡量選擇多種符合企業融資需求的渠道。另外，也要注重方式方法上的科學性，例如合作開發、供應商保理等方式，充分發揮供應鏈的融資功能。合作開發前期需做好全面的討論，落實各方的權益與義務，避免后期出現權益紛爭。

五、結束語

融資是房地產行業項目開發的主要資金來源，但是融資活動在滿足企業資金需求的同時，本身也帶有較高的風險和隱患。通過強化財務管理，不僅僅能夠保障融資活動順利開展，同時還能夠通過編制科學的融資方案、選擇恰當的融資渠道，以及降低資金成本和保障資本結構合理等措施，讓資金的實際利用價值達到最大化，讓房地產企業乃至整個行業在強化融資管理的基礎上，獲得可持續發展。