投資性房地產公允價值計量對會計利潤的影響

賴光明

（灌南立恒房地產開發(fā)有限公司，江蘇 連云港 222500）

公允價值在市場交易公平的情況下保持公允性，同時還具有現(xiàn)時性和估計性。公允價值是交易雙方對市場信息充分了解之后達成共識的情況下所產生的交易價格，無論是資產交換，還是債務清償，都不是被迫實施的。由于投資性房地產的市場價值往往會高于賬面價值，其具有很強的流動性，投資的周期長，而且投入的資金量大，缺乏變現(xiàn)能力。這就意味著，投資性房地產所獲得的收益高，同時也需要面臨風險。

一、投資性房地產公允價值計量影響會計利潤的因素

（一）后續(xù)計量影響利潤

1.期末計價影響利潤

投資性房地產的后續(xù)計量的過程中將公允價值模式充分利用起來，需要重點考慮的是公允價值和原賬面價值，以及兩者之間所產生的，在此基礎上分析變動損益方面的內容，最終對加以確認，列入當期損益中。如果市場行情非常好，就會相應地增加當期利潤。在進行期末計量中應用公允價值模式，企業(yè)能夠獲得更高的經濟利潤。

2.折舊以及減值準備影響利潤

應用公允價值計量模式對房地產企業(yè)而言是存在一定的優(yōu)勢的，主要在于，并不需要采用計提折舊的方法，也不用為減值做好準備，對于賬面的價值按照公允價值就可以做出相應的調整，這樣能夠有效地降低成本，相應地提高經濟利潤。在進行這項工作的過程中，需要從職業(yè)的角度做出判斷，很容易受到主觀因素的影響。

3.模式變更影響利潤

當確定了計量模式之后就不可以變更，否則會影響利潤。一些企業(yè)的經濟效益不是很好，試圖轉變?yōu)槌杀灸Ｊ揭蕴岣呃麧櫍凑招聲嫓蕜t，這是不被允許的，因此，這樣操作需要考慮到公允價值與賬面價值之間所存在的差額，必然會影響到可供分配利潤。當前來看，投資性房地產的公允價值要比成本價要稍稍高一些，而且呈現(xiàn)出持續(xù)增值的趨勢，這樣就會導致公允價值大幅度增高，遠遠超過賬面價值。

（二）投資性房地產轉換影響利潤

按照新會計準則，對投資性房地產轉換影響利潤方面的內容進行分析，對于投資性房地產采用公允價值計量的方式，可以適當?shù)剞D換為自用房地產，此時的賬面價值就是當天的公允價值，兩者之間會存在一定的差額，需要記入到公允價值變動損益中。從中可以明確，將投資性房地產轉換為自用房地產的時候，任何的資產，入賬價值都是當天的公允價值，但是需要采用不同的方式處理差額。采用這種轉換方式所產生的差額需要計入當期損益當中。在行情非常好的情況下，增加當期利潤。如果轉換沒有按時進行，而是需要推遲時間，所獲得的收益并不會受到損害，而是可以繼續(xù)維持，這就意味著采用這種方式可以相對地提高等待價值，所獲得的轉換收益就會更高。如果將自用房地產轉換為投資性房地產，比賬面價值高出的部分就需要計入所有者權益當中，如果比賬面價值低，將低出的部分計入當期損益當中，因此會導致當期利潤降低，利潤率也會隨之呈現(xiàn)出下降的趨勢。

（三）投資性房地產處置影響利潤

在對投資性房地產進行計量的過程中采用公允價值模式，可以將賬面價值轉為房地產業(yè)務運行的成本，對此需要計入其他的業(yè)務收入當中，同時還要向其他的業(yè)務收入中轉入累計公允價值變動，同時將每天計入資本公積的資金數(shù)額轉入其中。由此可以明確，通過其他業(yè)務收支就可以體現(xiàn)處置損益，營業(yè)利潤就可以在利潤表中顯示出來。對投資性房地產進行處置是房地產企業(yè)的日常工作，不同于自用房地產。如果是自用房地產，在處置的過程中，通過營業(yè)外收支就可以將損益體現(xiàn)出來。在處置投資性房地產的過程中所獲得的收益，是作為高質量營業(yè)利潤存在的，有一定的穩(wěn)定性。如果是自用房地產，不具有投資性，所形成的利潤就不能作為營業(yè)利潤，這樣就有更多的空間調整利潤結構。如果企業(yè)的經營業(yè)績不是很好，就需要對投資性房地產處置的時間合理安排，通過利潤包裝就可以獲得更高的經濟收益。

二、公允價值在投資性房地產中的運用

（一）應用公允價值計量模式實施監(jiān)督管理

在投資性房地產計量的過程中采用公允價值模式，監(jiān)督管理部門要強化監(jiān)管，對于惡意操縱公允價值的單位和個人就要嚴厲懲罰。監(jiān)督管理部門要提高監(jiān)督管理技術水平，對于問題的識別有較高的能力，對于風險有良好的監(jiān)督控制能力。對上市的企業(yè)要加大內部治理力度，還要強化外部治理，諸如資產評估師等工作人員需要提高自身的專業(yè)能力，掌握更多的業(yè)務知識，并在職業(yè)領域中對知識合理運用，使自身有較高的職業(yè)判斷力，不僅能夠準確判斷公允計量模式的價值，同時也可以對所采用的估值方法也做出判斷，最終做出正確的選擇，通過合理確定公允價值，可以確保操作公允價值模式的合理應用，其與進行模式的空間適當減小。

（二）公允價值信息的披露

當公允價值產生變動的時候，必然會影響企業(yè)的損益，對企業(yè)的經濟效益造成一定的影響。按照新會計準則，需要將公允價值的內容披露之外，還要做好評估工作，如果房地產企業(yè)已經上市，對于公允價值的確定可以采用估值模型，也可以采用估值技術予以確定，包括估值假設、選取關鍵技術參數(shù)需要遵循的原則都要披露，當財務報表中的信息更容易理解，使用者從中清晰地了解收益情況。通過將企業(yè)的公允價值披露出來，使會計信息有較高的透明度，而且具有可比性，對企業(yè)的投資決策起到了指導作用。

（三）引入全面收益理論促使收益觀念發(fā)生轉變

將全面收益理論用于公允價值披露，將全面收益表編制出來。全面收益中涵蓋已經確認的收益、已經實現(xiàn)的損益以及經過確認卻沒有實現(xiàn)的損益。證券監(jiān)管機構將指標考核制定出來，需要考核已經實現(xiàn)的損益和沒有實現(xiàn)的損益，對比已經確認的損益與實際現(xiàn)金流，讓投資者注意沒有現(xiàn)金流支撐的損益，基于此對企業(yè)的經營狀況充分了解，防止對企業(yè)價值錯誤估計導致決策失誤，企業(yè)操縱利潤機會也有所減少。

三、以公允價值計量投資性房地產對企業(yè)的影響

（一）取得公允價值的成本比較高

公允價值主要包括三個級次：一級是目前活躍市場報價；二級是近期活躍市場報價；三級是采用估價技術報價。要獲得公允價值，需要活躍的市場報價。中國的房地產市場趨于成熟，但是也存在不完善之處，要獲得公開市場報價是存在一定的難度的。現(xiàn)在比較可行的辦法就是請專業(yè)的測量師參與到這項工作中，發(fā)揮評估機構的作用評估投資性房地產的價值。在這個過程中，企業(yè)需要承擔評估費用，這必然會影響企業(yè)損益。對于公允價值的判斷，需要專業(yè)的會計人員從事這項工作，對于新會計準則中關于運用公允價值的事項要充分掌握。這就需要會計人員有較高的專業(yè)素質，有較高的職業(yè)水平，企業(yè)要強化會計人員的培訓工作，這必然會增加企業(yè)的成本。企業(yè)考慮到控制成本，提高利潤，就會放棄采用公允價值計量方式。

（二）利潤大幅度波動導致業(yè)績風險增加

房地產市場的風險度較高，公允價值容易受到多種因素的影響，諸如宏觀調控政策、市場運行中產生的波動、資金投入情況以及用戶的心理等等，企業(yè)的財務狀況以及經營收益也因此受到影響。在市場行情比較好的情況下，房地產價格呈現(xiàn)出提升的趨勢，此時有非實現(xiàn)利得產生，需要計入當期損益，提高企業(yè)的業(yè)績。中國投資性房地產市場發(fā)展速度加快，房價的增長速度加快，政府為了控制房價，出臺了相應的政策，使房價增長的服務趨于緩和，一些城市的房價有所回落。投資性房地產公允價值的波動促使凈利潤產生很大的波動，對投資者會產生誤導，也會影響債權人的利益，企業(yè)在經營的過程中必然會存在風險，在這種情況下會出現(xiàn)風險進一步增加的問題，此時企業(yè)的管理人員就需要在面臨財務風險的時候對風險進行分析，認識到風險的存在對企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展非常不利，從而采取有效的措施解決。

（三）凈利潤與現(xiàn)金流之間背離

在后續(xù)計量中應用公允價值模式，房地產市場價值的波動幅度增加，企業(yè)的凈利潤也會相應地發(fā)生變化。但是，公允價值變動中雖然有凈利潤產生，但是并沒有將現(xiàn)金流情況體現(xiàn)出來，也就是說，沒有在現(xiàn)金流的支撐下對公允價值變動損益加以確認，這樣就會導致凈利潤與現(xiàn)金流量之間產生背離。如果房地產市場非常景氣，當公允價值產生變動的時候，企業(yè)當期的利潤就會有所增加，在分配凈利潤的時候，企業(yè)就會存在現(xiàn)金流出的現(xiàn)象，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。

四、結束語

通過上面的研究可以明確，投資性房地產的計量采用公允價值，會在一定程度上影響利潤。企業(yè)按照會計準則要求比較期末公允價值與賬面價值之間所存在的差異，對于由此產生的差額計入當期損益中。這樣，如果公允價值產生變化，就會反映在當期的損益利潤中，企業(yè)的利潤額因此產生變化。目前，投資性房地產不斷提高市場價值，相應地增加了企業(yè)利潤，但企業(yè)的現(xiàn)金流量并沒有發(fā)生變化，也不能得到相應的現(xiàn)金流支持，對企業(yè)的發(fā)展非常不利。所以，采用公允價值模式計量，能夠更加真實地反映出房地產企業(yè)的實際經營情況。