談房地產企業內部控制存在的問題及對策

燕琰

（西安鵬潤置業有限公司，陜西 西安 710000）

內部控制是因企業生產經營管理需要而產生的，隨著《企業內部控制的基本規范》《企業內部控制規范配套指引》《企業內部控制評價指引》和《企業內部控制審計指引》的發布，標志著我國企業內部控制規范體系基本建成。

一、房地產企業內部控制概述

（一）內部控制的概念

內部控制簡單得說，就是企業為了實現經營目標、規避經營風險、保證企業資金、資產的安全，采取的一系列管理方法、管理措施、管理手段的總稱。為了提高內部控制的有效性，內部控制要求上至董事長，下至基層員工，全員參與；要求業務范圍是橫向到邊，縱向到底的業務全過程，當然在全面性的基礎上關注重點業務領域。

（二）房地產企業內部控制制度的重要性

在我國近年市場化經濟的快速發展中，房地產業起到了促進的作用。我國房地產業從無到有，從快速發展到現在的穩定平穩發展，日趨完善和規范，房地產業的高增長、高利潤時代已經過去，未來房地產業可以說是機遇和挑戰并存，如何在競爭激烈的市場中占有一席之位？就需要提高企業管理水平，而企業內部控制作為企業管理的重要組成部分，在控制和防范企業的經營風險和財務風險過程中起著重要的作用，是保證企業正常經營以及實現可持續發展的重要力量，內部控制的建立健全成為企業生產經營成敗的關鍵。

二、房地產企業內部控制存在的問題及原因

（一）內部控制管理意識淡薄，內部控制人員專業性有待提高

目前多數房地產企業的內部控制還停留在制度建設和內控機構建立層面，認為把內部控制相關制度制定了、頒布了、培訓了；把內部機構設置了，人員配備了，就萬事大吉。房地產企業考核的主要指標是銷售金額，現金流指標，利潤指標，工程進度等，受考核指標的影響，多數業務部門更多的精力放在業績的提升，指標的完成上，認為只要考核指標完成的好，其他都是次要的，關注短期效益，對內部控制意識淡薄，會造成長期經營目標的偏離，會給企業帶來潛在的風險和危機。

房地產開發周期長，包括投資決策階段、前期設計階段、開發建設階段，銷售清算結算，每一個階段的專業度都非常強，而內部控制人員編制有限，往往由財務人員兼職，或者僅有的部分專業人員，隔行如隔山，受內部控制人員專業度的影響，很難做到事前管控或深入業務內部進行管控，更多的是事后管控以及制度執行層次的管控。

（二）信息溝通渠道單一，反舞弊機制僅停留在表面

內外部信息的及時溝通傳遞，會影響生產經營的相關決策。目前房地產企業信息的傳遞，主要還是通過自下向上一級一級匯報形式，或者自上而下一級一級傳達形式，信息溝通渠道單一。單一的信息溝通渠道不但會影響信息溝通的時效性，造成信息傳遞周期過長，錯過最佳的管理應對期，而且信息傳遞的質量也會因為個人主觀影響，存在信息的偏差。

大多數房地產企業都建立了反舞弊機制，要求簽訂各類合同時都簽訂《廉潔合作協議書》等此類文件，并設立董事長郵箱、投訴熱線等內部報告渠道。但近年來，企業內部上下聯手，高管舞弊現象層出不窮，這就暴露出企業內部控制不健全，反舞弊機制僅停留在制度上，給舞弊現象帶來了機會。在實際工作中，多數員工出于維護自己利益的考慮，擔心受到領導的打擊報復，甚至丟失工作，對企業一些合理化建議和投訴事項不但敢發聲，而且往往還要裝作不知道，被動配合完成。

（三）預算編制重要性認識不夠，預算管理流于形式

很多房地產企業對資金預算管理的重視程度不夠，不了解預算編制的重要意義，各部門之間協調溝通不深入，各部門編制預算往往只站在自己業務的基礎上，不充分考慮部門之間的業務關聯性，主觀意識較強，導致預算編制的質量不高，無法為企業的發展提供相應的數據信息支持。

由于預算指標質量不高，預算管理監督制度不健全、缺少嚴肅性，造成預算執行隨意性較大，預算績效管理流于形式。

（四）考核指標至上，企業文化建設缺失

企業文化可以說是一個企業獨有的氣質和魅力。一個積極向上、誠實守信、開創進取的企業文化，是企業的“軟黃金”，不但能讓企業樹立良好的企業形象，還能讓員工有責任感、歸屬感；不但能提升企業的凝聚力，讓員工緊緊地團結起來，萬眾一心，為實現企業經營目標而努力，還能提高企業的整體競爭力，推動企業經濟發展。房地產企業為了保障經營目標的實現，會制定一系列考核指標，包括拿地時間、首開時間、現金流回正時間、利潤指標、工程封頂時間等等。企業考核在哪里，員工努力就在哪里。考核指標是為了激發和引導員工工作和努力的方向，最終高效穩定地實現企業戰略目標。可在實際工作中，往往會造成管理層及員工一切行動唯考核指標至上，忽略了企業文化的建設和社會責任的履行。比如，為了趕工期，早晚施工，忽略了施工噪聲和環境影響；為提高項目開發效率，工期一壓再壓，經常存在前道工序未完成，后道工序已進場，搶工現象已成常態，房屋質量難以保證；為了銷售指標的實現，重視員工的短期工作成果，忽略了員工工作潛能的激發。

三、房地產企業內部控制的改進建議

（一）加大內部控制度的宣貫，配備相關專業的內控人員

房地產企業管理層應提高對內部控制重要性的認識，帶頭做好內部控制必要性的宣貫工作，保證內部控制機構的設置，內部控制人員的配備以及內部控制機構工作的獨立性。房地產企業應加強企業文化建設，培養員工責任感和風險管控意識，管理層帶頭打造良好的企業文件建設，號召全體員工都參與到內部控制管理工作中。

房地產企業開發范圍涉及面廣，開發周期長，業務環節多而繁雜，這就對內部控制人員的專業性提出了更高的要求。房地產企業需配備專業性人員，對房地產開發過程中各個環節進行全面的內部控制管理。

（二）建立有效信息傳遞機制，健全投訴機制

信息溝通和傳遞是企業內部控制的重要內容，信息溝通的質量和信息傳遞的時效性、有效性，是企業了解自己，了解競爭對手，了解市場現狀和變化趨勢的重要渠道。俗話說“知己知彼，百戰不殆”。

首先，需要拓寬信息溝通的渠道，要有定期的、專項的、正式的信息溝通渠道，也要建立不定期、訪談式、非正式的信息溝通渠道；要有縱向深入的溝通渠道，也要有橫向連接各個業務層面的溝通渠道。其次，要了解各種溝通方式、溝通渠道的特點，針對不同的對象要有不同的溝通方式，不能一概而論。最后，工作在第一線的員工，能夠及時發現企業經營中存在的問題和舞弊現象，企業需要建立完善的投訴制度，要讓員工放下疑慮和戒備，如實全面地進行信息反饋和溝通，確保員工身份的保密。

（三）加強預算績效考核管理，確保預算管理的嚴肅性

房地產企業要健全預算管理制度，使預算的編制、執行、考核有章可循。編制預算前，做好預算編制溝通工作，包括預算的目標、開發計劃、銷售計劃等等，只有各業務模塊前置充分溝通，才能提高預算編制的有效性，才能將預算編制和業務緊密結合。

預算執行過程中，要按照授權體系嚴格執行、有效監督，避免預算執行的隨意性，保證預算執行的嚴肅性。將預算執行情況納入績效考核管理，作為各預算主體上階段工作成果、下階段工作計劃、企業實施獎罰和激勵以及確定個人最終收益的重要依據。

（四）加強企業文化建設，提高企業競爭力

企業文化是一個企業的靈魂，沒有文化的企業是沒有靈魂的。優秀的企業文化能提升企業的綜合實力，提高企業的競爭力，是企業健康發展的動力。企業管理層要提高對企業文化的重視程度和認知力，積極推動企業文化的培育，要在企業文化建設中起到模范、領袖的帶頭作用，帶領員工共同創造積極團結的企業文化。加強企業文化宣傳，豐富企業文化地宣貫方式，讓企業文化落實到每一個角落，讓員工實實在在地理解體會到企業文化的內涵，引導指導員工日常工作思路方法，不要讓企業文化變成掛在墻上變成口號。企業的發展階段在改變，外部經營環境也在改變，企業文化也應該與時俱進，不斷總結吸取先進的企業文化思想，追求卓越創新，形成一套完整的符合企業本身的企業文化理念。

四、結束語

房地產企業本身的經營特點決定了其內部控制的重要性，內部控制的完善和落實，有利于房地產企業不斷提高自身的管理能力，降低和規避經營風險和財務風險，最終實現企業經營戰略目標。房地產企業在新的經濟發展形勢下，要正確認識到內部控制工作的重要性，強化全員的內控意識，結合企業實際生產經營情況，深入分析目前企業內部控制過程中存在的問題和不足，制定并采取相應的措施進行完善。不斷加強和完善企業內部控制體系建設，研究和運用科學的內部控制管理手段和方法，加速企業現代化管理進程。