試用民法學思維洞悉居住物業全生命周期消防安全管理問題

摘要：物業根據業態的不同，可以分為居住物業、商業物業、工業物業和其他類型物業。居住物業由于產權分散、責任稀釋、權責不清，導致火災事故高發，一直以來，我國居住類建筑火災高發、頻發，暴露出居住類物業消防安全管理中存在的突出問題。本文旨在分析居住物業生命周期內主要管理參與方之間的法律關系，厘清各主體應當擔負的消防管理責任，為解決居住類物業消防安全管理存在的突出問題提供法理依據。

關鍵詞：居住物業;消防安全;管理

一、物業、物業管理和物業消防安全管理

20世紀80年代，“物業”這個概念首次由香港傳入內地，它的含義有房地產、產業、資產、財產、地產等，經過40多年的發展，現在已經有個比較完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的房屋以及其與之配套的場地、設備和設施。

物業管理，一般是指業主選聘的物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業服務范圍內的房屋及配套設施、設備和場地進行管理、維修和養護。狹義的物業管理專指物業服務企業的管理活動，廣義的物業管理還包括業主參與共同管理的活動。

物業消防安全管理，是指物業服務企業、業主和相關行政主體依法履行合同義務或者消防安全責任，對物業管理范圍內的公共消防設施設備進行維護、履行消防安全管理及監督的活動。

二、居住物業生命周期內消防安全管理參與人法律關系分析

居住物業生命周期根據消防安全管理參與人的不同可以分為施工單位建設階段、前期物業管理階段、業主委員會依法成立區分所有階段，其間參與物業消防安全管理的主體主要有三方，即：建筑施工單位、房地產開發公司、物業管理人（業主、業主委員會或物業服務企業），下面嘗試跟隨時間演進，分析物業管理參與人之間的法律關系。

（一）建筑施工單位實施居住物業建設階段。建設單位（發包方）和施工單位（承包方）簽訂建設工程施工合同后，施工單位完成合同約定的相關施工任務，建設單位按照相關規定提供相關施工條件并支付合同價款。施工單位一方面需要按照合同約定保證居住物業消防設施的施工質量，另一方面需要按照法律規定在法定期限內承擔居住物業消防設施的保修責任。

（二）業主尚未達到法定人數的前期物業管理階段。建筑施工單位完成居住物業的建設，經政府有關部門驗收合格，房地產開發公司可以通過房產交易將產權轉移給新業主。但是，在實踐中，物業的出售及新業主的入住（駐）是一個持續的過程，“絕對多數”的業主數量累積需要一定的時間。因此，房地產開發公司一般會通過招投標的方式聘請具備一定資質的物業服務企業開展前期物業工作，依法簽訂前期物業服務合同。

物業管理公司一方面需要根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的相關規定以及前期物業服務合同所約定的內容，依法履行合同義務，另一方面也需要根據《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）第十八條第二款的規定，履行“對管理區域內的消防設施進行維護管理”這一行政法上的責任。物業管理公司不能以前期物業服務合同未明確消防設施維護管理事項為由，拒絕履行消防設施維護管理責任。

（三）業主大會選聘物業服務企業的物業管理階段。前期物業服務合同會由于前期物業服務合同到期或者業主委員會選聘新的物業服務企業而終止。業主通過委托物業服務企業加強管理，確保自己建筑物區分所有權的充分獲益。

業主在這一物業管理階段，享有接受物業服務企業提供的服務、就物業管理的有關事項提出建議、要求物業服務企業履行合同義務等權利。需要履行遵守業主大會議事規則和管理規約、執行業主大會作出的決定、依法繳納專項維修資金和按時交納物業費等義務。

物業管理公司應當根據物業服務合同和相關法律法規的規定，履行對管理區域內的消防設施進行維護管理的法定義務。

三、試解居住物業生命周期內常見消防安全管理問題

（一）部分物業公司以移交為由規避管理責任。部分物業公司用于規避消防設施維護管理責任的移交，依據主要是《物業管理條例》第二十八條和二十九條的相關規定，建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交圖紙、使用說明等紙質或電子資料;物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。由此可見，此兩條并沒有要求物業交接過程中前物業或者房地產開發公司必須把消防設施設備“移交”給后物業，而是賦予物業服務企業檢查驗看消防設施等共用設備的運行狀況的權利，因為這些是商定物業服務合同價款的重要依據。

根據《民法典》第二百八十五條的規定，物業服務企業或者其他管理人都是根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，前物業服務企業和后物業服務企業并無民法意義上的直接的民事法律關系，他們只有分別獨立的和業主或者業主委員會之間的合同關系，前物業依法移交相關資料本質上是履行后合同義務的行為，《民法典》第九百四十九條的相關規定可以說明這一點，后物業公司是作為“業主委員會指定的人”而和前物業公司產生了一定的關系。前物業公司只需要及時退出、交還相關設施設備并如實告知物業的使用和管理狀況即可，并不一定必須移交給后物業服務公司，物業公司所謂的“前物業退場的時候沒有把消防設施設備移交給我們”并不能作為其不履行管理范圍內消防設施設備維護職責的“擋箭牌”。

（二）物業服務合同未明確維護消防設施事項。誠然，有些物業服務企業和業主或者業主委員簽訂的物業服務合同，并沒有明確將“消防設施維護管理”作為物業服務事項，但是這并不意味著物業服務企業可以以此為由不進行消防設施的維護管理，民事法律關系雖然崇尚“意思自治”原則，但是也要以“不違反法律法規的強制性規定”為底線。《消防法》第十八條第二款明確規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，即消防設施維護保養是物業服務不可分割的重要部分，作為居住物業的物業服務企業必須承擔管理區域內消防設施的維護管理職責。即使該小區的消防設施設備由第三方公司維護保養，物業服務企業也應當按照《民法典》第九百四十一條的規定，就該部分專項服務事項向業主負責。

再者，物業服務企業和業主之間的物業服務合同生效后，該物業服務企業即成為合同約定的服務區域內的“物業服務人”，消防設施是否正常運行是物業服務企業根據《物業管理條例》第二十九條的規定應當“查驗”的事項，是物業服務企業和業主商定合同價款的考慮因素，但絕不能成為物業服務企業不履行消防設備維護管理職責的理由，物業服務企業正確的做法應當是提請業主委員會根據《民法典》第九百四十三條第二款的規定申請緊急使用維修資金支付所需費用，及時對設施設備進行維修，并根據《民法典》第九百四十三條的規定，及時向全體業主公開并向業主委員會報告維修內容、維修費用的事項。

（三）業主自行管理物業的消防設施維護責任。根據《民法典》第二百七十一條的關于建筑物區分所有權的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條明確，建筑區劃內的消防附屬設施、設備，也應當認定為《民法典》第二編第六章所稱的共有部分，加之，《民法典》第二百八十四條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”，可知，物業服務公司是基于業主的委托而代管消防設施等附屬設施，前物業公司依法和業主解除物業服務合同，而且業主沒有委托其他物業服務企業或者其他管理人管理期間，消防設施的管理權限及責任理應由業主享有和承擔，在這期間消防設施故障，應當由全體業主承擔消防設施維修責任，所需費用從建筑維修資金中列支或者由業主自籌解決。

（四）建筑施工單位承擔消防設施維修責任問題。日常工作實踐中，會遇到部分物業公司稱“小區建成時間比較短，還在保修期內，應當由建設單位承擔維修責任”。建設單位究竟是否需要承擔消防設施的維修責任，在何種情況下才可以要求其承擔消防設施的維修責任？根據《中華人民共和國建筑法》第六十二條規定，“我國的建筑工程實行質量保修制度，建設單位承擔包括土建工程、電氣管線和上下水管線的安裝工程等項目的保修責任。”《建設工程質量管理條例》第四十條規定，正常使用條件下，給排水管道、電氣管線和設備安裝的最低保修期限為2年，自竣工驗收合格之日起計算。

綜上可知，建設單位在竣工驗收合格之日起至少2年內，應當承擔消火栓系統、火災自動報警系統等消防設施設備的保修責任，對于消防設施設備而言，竣工驗收合格之日應當以消防驗收合格證落款日期為準。

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作者簡介：

姚鵬鵬（1990.10—），男，漢族，現任廣東韶關樂昌市消防救援大隊初級專業技術職務，主要從事基層消防安全管理和火災事故調查工作。