城市片區(qū)開發(fā)的投融資策略分析

彭 攀 中國(guó)水利水電第八工程局有限公司

1 前言

在城市的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是由國(guó)家或地區(qū)形成的一種特殊而靈活的經(jīng)濟(jì)政策，其吸引外部因素并促進(jìn)自身發(fā)展。但是，在實(shí)際的城市發(fā)展中，由于投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目管理往往面臨著不合理的投融資問(wèn)題，嚴(yán)重影響了城市資源開發(fā)利用的效果。它無(wú)法滿足城市的穩(wěn)定性，需要運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展。因此，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展中，我們以區(qū)域發(fā)展投融資為基礎(chǔ)，通過(guò)全面規(guī)劃目標(biāo)和詳細(xì)內(nèi)容管理，制定可行性研究計(jì)劃，展示區(qū)域資源整合的價(jià)值，支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 城市綜合開發(fā)投融資規(guī)劃框架

2.1 總體定位

對(duì)于城市的全面發(fā)展，投融資計(jì)劃的主要目的是首先對(duì)城市地區(qū)有一個(gè)全面地了解，必須要對(duì)整體發(fā)展有全面而總體的定位。然后對(duì)業(yè)務(wù)形式的比例進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，并進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)計(jì)算。合理安排該地區(qū)的施工順序，最后完成整個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)實(shí)用的投融資解決方案[1]。

所謂投融資規(guī)劃，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，以科學(xué)落實(shí)城市發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)，以系統(tǒng)工程的統(tǒng)籌兼顧方法為手段，以城市開發(fā)所涉及的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)及各類基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公益設(shè)施項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)工作為統(tǒng)籌對(duì)象，以規(guī)劃、政策、法規(guī)、資源、資金等為輸入，以管理體制設(shè)計(jì)、參與主體分工機(jī)制建立、參與主體利益平衡、各類建設(shè)時(shí)序安排等為輸出的城市開發(fā)建設(shè)管理方法。這一套系統(tǒng)工作方法的建立對(duì)于做好片區(qū)開發(fā)工作具有重要作用。

2.2 指導(dǎo)策略

2.2.1 滾動(dòng)循環(huán)發(fā)展

以發(fā)展戰(zhàn)略作為起點(diǎn)，通過(guò)確定市區(qū)項(xiàng)目的合理發(fā)展順序，并通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)等早期項(xiàng)目開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速回報(bào)。增加用于后續(xù)市區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的資金，并以最少的資金投入實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展，將該地區(qū)的開發(fā)和建設(shè)劃分為一系列項(xiàng)目。

2.2.2 發(fā)展過(guò)程

當(dāng)基于城市的項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中相互依存，密切相關(guān)時(shí)，對(duì)于城市中開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目，前者可以提高該地區(qū)本身的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，并提高房地產(chǎn)價(jià)格。后者是通過(guò)聚集當(dāng)?shù)厝嗣窈臀獠咳丝趤?lái)增加商業(yè)項(xiàng)目的收入[2]。因此，通過(guò)在開發(fā)過(guò)程中結(jié)合區(qū)域內(nèi)不同土地的特點(diǎn)，可以在現(xiàn)行政策范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，并且非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的開發(fā)成本可以平均分配。開發(fā)和改善運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目作為運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以及通過(guò)非運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目獲得的收益。

2.3 準(zhǔn)備過(guò)程

在城市發(fā)展的投融資過(guò)程中，主要做好相關(guān)準(zhǔn)備，必要的信息包括項(xiàng)目范圍的法規(guī)，地方建設(shè)成本和市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)，融資路徑分析，相關(guān)法律法規(guī)等。從定量和定性的角度分析了影響城市發(fā)展的投融資因素和參數(shù)。前者主要包括項(xiàng)目的開發(fā)成本，市場(chǎng)價(jià)格和業(yè)務(wù)比率，后者主要包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合規(guī)劃以及城市開發(fā)區(qū)的土地利用類型[3]。

2.4 操作方式

在城市開發(fā)項(xiàng)目中，為了降低風(fēng)險(xiǎn)并提高投資和融資效率，已經(jīng)從一級(jí)和二級(jí)土地開發(fā)和平房村改造模式逐步過(guò)渡到PPP運(yùn)行模式。這種模式也稱為政府與企業(yè)之間的伙伴關(guān)系模式，其中政府在法律允許的范圍內(nèi)發(fā)布政策或提供特定援助，并通過(guò)招標(biāo)選擇合格的投資者以實(shí)施城市發(fā)展項(xiàng)目。以項(xiàng)目公司為載體，以整個(gè)城市發(fā)展項(xiàng)目的最終收入作為報(bào)銷來(lái)源，利用金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)完成投融資目的，確保整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3 城市發(fā)展投融資面臨的問(wèn)題

3.1 具體內(nèi)容不明確

隨著城市區(qū)域的發(fā)展，在投融資項(xiàng)目管理中存在內(nèi)容定義不明確的問(wèn)題。以新城區(qū)開發(fā)為例，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，在項(xiàng)目的投資前階段，政府部門僅分析該地區(qū)的發(fā)展理念和目標(biāo)，缺乏新的發(fā)展思路以及具體計(jì)劃。一些項(xiàng)目面臨實(shí)施后的問(wèn)題，資金和資源的缺乏限制了該地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目的管理。

另外，在項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)和職責(zé)存在困難，難以在項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)中分擔(dān)權(quán)力和責(zé)任，降低了投融資的管理效率[4]。

3.2 供應(yīng)商經(jīng)驗(yàn)不足

一些供應(yīng)商結(jié)合城市地區(qū)的發(fā)展特點(diǎn)，專注于建設(shè)和忽視運(yùn)營(yíng)，使一些項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)單化，未能充分利用項(xiàng)目指導(dǎo)原則的好處，難以誘導(dǎo)投資。并限制了城市發(fā)展中資金的管理。

因此，為了在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下最大限度地利用投融資在城市發(fā)展中的利益，政府部門必須充分發(fā)揮其在項(xiàng)目建設(shè)，運(yùn)營(yíng)和管理，資格審查，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和管理方面的職能。社會(huì)資本分析：建立一個(gè)完整的，全面的投資和資金管理計(jì)劃，以滿足該地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的需求。

4 城鎮(zhèn)發(fā)展投融資框架設(shè)計(jì)

4.1 具體定位分析

在城市建設(shè)和發(fā)展中，有必要結(jié)合區(qū)域的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，制定區(qū)域發(fā)展的綜合發(fā)展規(guī)劃，在投融資業(yè)務(wù)規(guī)劃中，需要對(duì)城市區(qū)域有一個(gè)全面地了解，并要科學(xué)地設(shè)計(jì)商業(yè)比例?；诙ㄎ环治觯梢詫?shí)現(xiàn)準(zhǔn)確性的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，為后續(xù)項(xiàng)目執(zhí)行以及投資和財(cái)務(wù)管理提供數(shù)據(jù)支持。

4.2 完善的投融資指導(dǎo)策略

結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)，完善投融資指導(dǎo)方針。首先，明確滾動(dòng)發(fā)展機(jī)制。通過(guò)分析城市的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展?fàn)顩r，在確定城市項(xiàng)目時(shí)必須確定發(fā)展順序。例如，為了確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中資金的快速回報(bào)，有必要通過(guò)滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)來(lái)確定最低資本投資計(jì)劃，為資源和資源分配提供經(jīng)濟(jì)支持。

二是聯(lián)動(dòng)發(fā)展。在聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式的情況下，通過(guò)根據(jù)城市區(qū)域的建設(shè)，各種資源的整合以及各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)，根據(jù)每個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)利用特定項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，保證提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和工業(yè)發(fā)展，確保關(guān)聯(lián)計(jì)劃的決定[5]。

4.3 項(xiàng)目流程準(zhǔn)備

通過(guò)對(duì)城市發(fā)展項(xiàng)目的分析，有關(guān)部門在規(guī)劃投融資項(xiàng)目時(shí)應(yīng)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，完善各項(xiàng)任務(wù)的準(zhǔn)備。例如，在實(shí)際的業(yè)務(wù)計(jì)劃中，有必要設(shè)定總體目標(biāo)并傳達(dá)市場(chǎng)需求。定價(jià)數(shù)據(jù)和融資渠道的設(shè)置將建立一個(gè)完整的項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程，以避免在后續(xù)工作中市區(qū)開發(fā)不足的問(wèn)題。

4.4 整合發(fā)展

根據(jù)城市發(fā)展模式，為降低投融資風(fēng)險(xiǎn)，提高融資整體效率，有關(guān)部門必須結(jié)合時(shí)代發(fā)展，建立BOT，BOOT，BOO，ROT等。根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目（例如OM等）的需求，開發(fā)項(xiàng)目以公司為載體來(lái)改進(jìn)投資和資金管理計(jì)劃，以確保各種流程的穩(wěn)步進(jìn)行。

5 市區(qū)發(fā)展的投融資策略

5.1 明確的投資和融資計(jì)劃

在城市建設(shè)和發(fā)展中，為了充分保證城市發(fā)展的投融資效率，有必要弄清投融資規(guī)劃方案。

首先，它劃分了投資和融資的界限。根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展的特點(diǎn)，有必要弄清區(qū)域發(fā)展中的分工和界限，通過(guò)發(fā)展業(yè)務(wù)類型，決定項(xiàng)目?jī)?nèi)容以及對(duì)投資主體，投資進(jìn)行分析。在政府部門的指導(dǎo)下建立模式，并進(jìn)行資源補(bǔ)償，或者在進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)償?shù)那闆r下，應(yīng)減少直接資本投資，以實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展投資和資金管理的效率。

第二對(duì)地方財(cái)政資源進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。結(jié)合PPP 項(xiàng)目的特點(diǎn)，有必要結(jié)合該地區(qū)的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)評(píng)估該地區(qū)的實(shí)際情況，以避免在實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)狹窄的估值方法和形式問(wèn)題，并且充分滿足對(duì)資源的需求。使用并證明投資和融資在城市中能夠提高區(qū)域發(fā)展效率。

第三，I/O項(xiàng)目分析。根據(jù)企業(yè)資源的發(fā)展特點(diǎn)，區(qū)域資源開發(fā)應(yīng)著重實(shí)施優(yōu)惠政策和補(bǔ)償制度，完善產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式，通過(guò)優(yōu)惠政策建設(shè)政府部門等市場(chǎng)型項(xiàng)目，為公司的市場(chǎng)環(huán)境創(chuàng)造了公平。

5.2 詳細(xì)的土地資源開發(fā)機(jī)制

根據(jù)城市發(fā)展的投融資特點(diǎn)，有必要集中精力進(jìn)行區(qū)域資源開發(fā)，土地開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)，并根據(jù)該地區(qū)的資本平衡和資本流動(dòng)來(lái)進(jìn)行預(yù)期的收入和稅收籌資。確保土地資源的利用效率，并支持地方項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)。由于城市發(fā)展是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，特定資源的開發(fā)和資源的利用受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和當(dāng)?shù)貤l件的影響，因此在推廣特定項(xiàng)目時(shí)必須著重發(fā)展。充分滿足土地資源利用和需求的規(guī)劃，發(fā)展思路，土地征用和供應(yīng)計(jì)劃分析，土地流轉(zhuǎn)條件的預(yù)測(cè)和土地利用價(jià)值的評(píng)估，顯示了土地的高價(jià)值。支持管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)避免出現(xiàn)資源利用和本地資源盲目開發(fā)的現(xiàn)象。

5.3 制定處理資金余額的計(jì)劃

在投融資管理中，要結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)，著眼于資金平衡，通過(guò)建立資金平衡計(jì)劃，可以合理地規(guī)劃各項(xiàng)任務(wù)。在制定正常情況下的資金余額計(jì)劃時(shí)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)。

首先，資金余額是公益項(xiàng)目的重點(diǎn)，對(duì)于特定用途，有必要弄清公益項(xiàng)目管理費(fèi)用的杠桿作用。通過(guò)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出資金的均衡處理提高了該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。

第二，在區(qū)域發(fā)展中，有必要通過(guò)資產(chǎn)投資，經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃決策等，以文化體育館等公益項(xiàng)目為主要投資主體，加強(qiáng)和綜合利用各種資源。弄清公益性項(xiàng)目的資金來(lái)源，滿足企業(yè)特點(diǎn)，社會(huì)效益和企業(yè)效益的需要，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展中投融資的管理需求。

5.4 完善地區(qū)投融資計(jì)劃行動(dòng)

城市發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)需要大量資源，投資回收期長(zhǎng)。為了避免在整個(gè)過(guò)程中資金管理不完善的問(wèn)題，有必要集中精力開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源并進(jìn)行投資。

首先，區(qū)域發(fā)展的主題是擴(kuò)大政府的主觀意識(shí)。在實(shí)際的資源管理中，土地價(jià)格和基礎(chǔ)設(shè)施成本的問(wèn)題相互矛盾，為了更好地解決上述問(wèn)題，應(yīng)該把重點(diǎn)放在城市發(fā)展中的投融資管理上，并從高層次進(jìn)行。確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)作邏輯的政府和政策，必須確定申請(qǐng)的內(nèi)容。提高項(xiàng)目和地方經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)效率。

其次，在明確的投融資計(jì)劃中，市政府部門應(yīng)充分利用自身的指導(dǎo)能力，通過(guò)區(qū)建設(shè)和投融資平臺(tái)建立平等對(duì)話，有效避免平臺(tái)投融資項(xiàng)目規(guī)劃不合理的問(wèn)題，提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

6 結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的背景下，有必要在開發(fā)城市區(qū)域資源，項(xiàng)目管理，計(jì)劃的總體規(guī)劃中，將資源整合與過(guò)去的區(qū)域發(fā)展相結(jié)合。制定全面的城市發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)確定各種資源管理方案和協(xié)調(diào)資源利用機(jī)制，確保該地區(qū)工業(yè)發(fā)展效率，確保區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通常情況下，在城市發(fā)展的投融資中，有必要通過(guò)規(guī)劃投融資計(jì)劃，確定土地資源開發(fā)機(jī)制，協(xié)調(diào)資金平衡來(lái)改變單一的管理計(jì)劃。確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。