夫妻一方擅自處分共同房產，另一方可以追回嗎？不一定

黃小星

在婚姻關系中，將共同房產登記在一方名下的情況并不鮮見。如果一方擅自以自己名義或者偽稱取得對方同意，將共同房產予以處分，那么，另一方該如何主張自己的權益呢？

夫妻一方擅自處分房產，如果第三人構成善意取得，該房屋買賣合同有效

案例1：

曲先生與孟女士因感情不和，已經分居一年，雙方都有了離婚的想法。

兩個人是工薪階層，婚后最大項的財產就是共同購買的一套兩居室，登記在曲先生名下。

曲先生對自己提起離婚訴訟的判決結果進行了預判。他認為，孩子還小，大概率會判給妻子，而幼小的孩子需要穩定居所，那么，唯一的這套房產大概率也會判給妻子?？墒牵拮庸べY不高，很難一次性支付補償款，如果離婚，自己不是房錢兩空嗎？

為了避免這種可怕的結果，曲先生把房子低價轉讓給了自己的侄子，侄子也沒有實際支付房款，房子過戶到了侄子名下。

案例2：

王先生與蕭女士于2006年結婚，婚后二人共同購置了兩套房產，兩人名下各登記了一套。2017年，王先生因生意周轉，急需用錢，就私下將自己名下那套房產轉讓給田先生，并偽造了有蕭女士簽名的配偶同意出售的證明，簽訂了房屋買賣合同，辦理了產權過戶登記。

2020年，蕭女士無意中得知王先生瞞著自己賣了一套房子，非常生氣。于是，她將丈夫告上了法庭，要求確認王先生與田先生的房屋買賣合同無效。

案例3：

羅先生與趙女士是再婚夫妻。由于對羅先生頻繁聯絡前妻的行為不滿，趙女士對這段婚姻失去了信心。

感情已不在，財產成為她唯一的追求。趙女士擅自將夫妻共同購買的房屋出售給林先生，林先生已經支付首付款，尚未支付剩余房款，未辦理變更產權登記手續。這時候，羅先生獲知了這個消息，堅決不同意出售該房產。

律師分析：

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條第一款規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

這一條實際是借鑒了原婚姻法司法解釋的規定。根據我國婚姻法解釋（三）第十一條的規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理價格并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

婚姻家庭編的解釋（一）把原司法解釋的“共同共有”調整為“共同所有”，將“辦理產權登記手續”調整為“辦理不動產登記”，但條文主旨不變。

在案例1中，曲先生的侄子以明顯低于市場價的價格，和曲先生簽訂買賣合同，且未實際支付房款，不構成善意取得，孟女士可以起訴追回房產。

在案例2中，王先生確實無權單方處分房屋。但購買人田先生對于王先生隱瞞妻子蕭女士出賣房屋的事實毫不知情，而且，王先生偽造了帶有妻子簽名的配偶同意出售的證明，田先生也無法判斷出蕭女士的簽名是偽造的。與此同時，田先生已經支付了合理價格并辦理了房屋產權登記手續，構成善意取得，所以，田先生與王先生簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。蕭女士雖然對出售房屋不知情，也不能以“不同意”或“不知道”為理由要求田先生返還房屋。

在案例3中，林先生對趙女士擅自出售房產的情況不知情，且通過買賣合同約定了合理價格，但還沒有來得及支付完全部房款，辦理產權登記。羅先生在這個時間段獲知了相關信息，他有權阻止這個買賣合同的繼續履行，主張合同無效，要求返還房屋。

如果一方擅自處分房產已經既成事實，在不離婚情況下，可以起訴要求分割財產

案例：

郭先生與秦女士近日爭吵不斷，起因是兒子的教育問題。秦女士想讓兒子高中階段就出國留學，郭先生認為孩子還小，人生觀還不成熟，在國內完成大學學業后出國讀研比較實際。

夫妻倆實在無法達成一致，于是，秦女士瞞著丈夫把共同房產賣掉了，準備用作兒子的學費。郭先生一氣之下起訴到法院，要求和秦女士徹底“分家”。

律師分析：

在夫妻婚姻關系存續期間，為了維護共有關系的穩定性，原則上夫妻共同財產是不允許分割的，只有在特殊情況之下才允許分割。

民法典第一千零六十六條規定：婚姻關系存續期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產：

（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為;

（二）一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用。

秦女士的行為既不尊重郭先生，也嚴重損害了郭先生作為丈夫對夫妻共同房產的合法權益，郭先生在不離婚的情況下，可以通過分割財產的方式維護自己的合法權益。

如果一方擅自處分房產已經既成事實，在離婚情況下，可以起訴要求賠償損失

案例：

鄭先生和王女士因性格不合，感情破裂，目前在離婚訴訟期間。在分割財產過程中，王女士經查詢得知，鄭先生偽造她的簽名，已經把夫妻共同房產出售，賣房款轉給了案外人，并聲稱是歸還做生意的欠款，但沒有提供借款證據。

為了盡快出手，鄭先生雖然沒有到明顯低價的程度，但賣房價格還是比一般價格低了30萬元左右。王女士認為，鄭先生擅自賣房后，房價上漲，加上當初低價賣房的損失，這套房子目前損失了七八十萬元，她不準備追回房產了，但要求鄭先生賠償自己的損失。

律師分析：

對夫妻共有財產，未經對方同意不得擅自處分夫妻共有財產，否則侵害了對方的財產處分權。最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條第二款規定：夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。王女士的要求于法有據，應予支持。

與此同時，民法典第一千零九十二條規定：夫妻一方隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產，或者偽造夫妻共同債務企圖侵占另一方財產的，在離婚分割夫妻共同財產時，對該方可以少分或者不分。也就是說，王女士在要求鄭先生賠償損失的同時，還可根據鄭先生虛構債務、轉移財產的行為，要求法院對鄭先生予以懲戒，少分財產。

如何提前防范一方擅自處分房產

面對可能產生的種種風險，大家應該具備基本的風險意識，在感情破裂或是一方有可能出賣房產的情況下，及時采取措施，防患于未然，最大限度地保護自身權益，具體可從以下幾個方面入手：

1.要求將房產權利人登記為夫妻雙方;

2.假如對方拒絕，未登記為房產權利人一方向不動產登記中心進行異議登記，并及時提起共有物確權之訴;

3.假如不準備提起異議和提起確權訴訟，準備直接起訴離婚，可在訴訟過程中進行財產保全。