深圳如何學習新加坡模式

劉建華

現實，深圳常住人口約1344萬，40年來增長了約42倍。但與之不相協調的是，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因就是占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。

“新加坡是我們學習的榜樣。”2020年8月28日，時任深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡提出，深圳將向新加坡學習，通過大規(guī)模建房行動，實現“將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中”的目標。

“房住不炒”在2016年的中央經濟工作會議上被首次提出，而后每年政府工作報告都會用來定調房地產行業(yè)發(fā)展。除此之外，政府工作報告還明確提出要“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”“解決好大城市住房突出問題”，堅持“房住不炒”，還列入了《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》。

無論是深圳還是全國，堅持落實“房住不炒”已成共識，但是如何去執(zhí)行如何去落實，仍需要認真思考和學習借鑒。

深圳旗幟鮮明地表明要學習新加坡模式，一年過去了，落實情況如何呢？

高房價的“弊端”正在顯現

“如果不是中了億萬彩票，如果不是家纏萬貫的富二代，當下，一個普通的年輕人想靠自己努力，在深圳實現居者有其屋，無異于白日做夢。”90后張雅，自一所211大學本科畢業(yè)后就一直在深圳工作，一晃五六年，仍未存夠在深圳買房的首付款。他告訴《小康》雜志、中國小康網記者，“積蓄的增長趕不上房價的增長”。

在北、上、廣、深四個一線城市的房價中，深圳一直居高不下。安居客最新發(fā)布的《10月國民安居指數報告》顯示，10月新房在線均價，一線城市中，深圳排名最高，為56579元/平方米，上海次之，為51161元/平方米，北京排名第三，為45363元/平方米，廣州排名第四，為33584元/平方米。

房地產市場狂奔幾十年，如今深圳的房價收入比已經達到43.5，在全世界的房價收入比排名中位列第二，僅次于香港。換言之，一家人不吃不喝43.5年，才能在深圳買得起一套房。深圳的高房價已經成為很多年輕人望而生畏的巨大壓力，也因此阻斷了許多人在這里安家創(chuàng)業(yè)的夢想。京東數字科技研究院發(fā)布的《2019中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》顯示，2018年，深圳的人口流出比例就已經是北上廣深中最高的，達到了2.56%。

2020年7月15日，深圳推出樓市新政，業(yè)內紛紛揣測深圳樓市恐入寒冬，然而現實卻是，新政出臺的7月和隨后的8月份，深圳房價逆市微漲。

2020年8月28日，在深圳房地產盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會時，張學凡發(fā)表主題演講，直言新加坡是深圳學習的榜樣，未來，深圳將有60%的市民住進政府提供或出售的住房里面。到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中政策性支持住房總量不少于100萬套。這些數字意味著，進入深圳樓市的新增住房，房屋性質將發(fā)生根本性轉變，深圳的樓市也將隨之來一次徹底逆轉。

新加坡模式魅力何在

對以“高房價”著稱的深圳來說，新加坡模式似乎有著特別的魅力。

新加坡從獨立伊始就確立“居者有其屋”的國策，旨在“為所有新加坡人提供策劃周詳的組屋”，明確住房問題必須由官方統(tǒng)籌解決，并與此對應，制定了一系列由官方提供居民住房的土地和房產政策。

根據百度百科顯示，新加坡的組屋制度始于1960年。當時，新加坡剛剛從英殖民統(tǒng)治下脫離，成立自治機構，整個社會發(fā)展比較落后，政府財力有限，民眾住房條件比較差。時任新加坡總理李光耀當時提出的口號是，實現新加坡人“居者有其屋”。

20世紀70年代，新加坡政府規(guī)定只有月收入在1500新元以下者才可申請;80年代，提高到2500新元，隨后又放寬到3500新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。這一政策實施以來，新加坡政府在境內各地紛紛興建組屋，民眾居住條件不斷改善，本國人口組屋入住率到90年代達到頂峰。

早在2008年，85%的新加坡公民住進了政府建造的“政府組屋”，其中，93%的居民擁有其房屋的產權，7%的低收入家庭是向政府廉價租賃;另外不足20%的高收入家庭住的是市場上購買的高檔商品房。

新加坡組屋的形式很多，幾居室都有，而且可租可售，直接跟收入掛鉤，比如三居室的規(guī)定是家庭月收入3萬到6萬的可以申請購買。另外，最近幾年，在新加坡，大戶型越來越多，占據了70%的比例。而小戶型逐漸被淘汰，或者用于租賃。并且還有一種EC公寓，專門用于改善夾心層的住房問題，這部分人組屋不愿意住，但又買不起商品房。EC公寓均價大約為一平方米4萬元人民幣，相當于當地私人住宅價格的60%。它的購買對象也有嚴格要求，家庭平均月收入7萬元以下者才能購買。單身的，則要35歲以上才能買。購買后滿5年才能有限制地轉售，滿10年可以變成私人住宅。

新加坡政府非常重視組屋市場的房價收入比這個指標，新房市場的組屋房價收入比一般是4左右，也就是說一個家庭不吃不喝4年就應該能買得起一套2居室或者3居室。即便是組屋轉讓市場，房價收入比也維持在5.5以下。為此，新加坡的房產模式一直被稱為奇跡，被認為是最成功的模式之一。

學習難題待解

過去40多年間，深圳地區(qū)生產總值從1.69億元增長至2.69萬億元，猛增超萬倍。2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區(qū)之首。與此同時，深圳常住人口約1344萬，40年來增長了約42倍。但與之不相協調的是，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因就是占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。

據張學凡介紹，為學習新加坡，破解住房難題，深圳提出了一個大規(guī)模建房行動，該行動主要包括商品房和公共住房兩大塊。其中，公共租賃住房的目標是110萬套，通過五年甚至八年的補短板，力爭使住房供需矛盾得到較好的緩解，以此穩(wěn)定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

此外，深圳還提出了一個目標，即“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

“2.2平方米，攤到1300萬人口身上，就意味著還有2860萬平米的住房要建設。（如果按）平均90平方米一套的話，也就意味著未來這幾年要建32萬套住房。”多位專家學者對此表示憂慮，理由是，從深圳的土地供應量來看，難度很大。

安居房政策在深圳也推行多年，但距離人們滿意還有很長一段路要走。

“到2020年10月份等了一年半，排名10萬+，前進了1萬多，但三房房源非常少，一般是兩房1000套、三房200套。”在深圳打拼多年的陳好無奈地告訴《小康》雜志、中國小康網記者，因為小孩要讀書，等不及，所以砸鍋賣鐵買了商品房。“買在了高位，現在只能是努力賺錢還房貸，壓力巨大。”

根據深圳市政府公布數據，2021年計劃供應安居工程項目確保3.5萬套/間，力爭4萬套/間。按照這樣的建設速度，陳好要想住上安居房，還要等兩三年。

因為實際情況的巨大差異，新加坡模式在深圳的實施存在一定困難。多位業(yè)內人士指出，深圳住房要實現類似新加坡那樣的模式，或者說要達到公共住房與商品房6：4的比例，還有很長的路要走。首先，新加坡并未在土地市場上發(fā)財，土地出讓金占新加坡政府收入的比重只有12%。土地不能炒，這就極大地壓低了建房成本。其次，新加坡組屋僅分配給本國居民，新加坡入籍門檻頗高，人口總體相對穩(wěn)定。并且，新加坡只有560多萬人口，僅僅相當于深圳的三分之一左右，人均GDP卻很高，大約是深圳的2倍。

在龐大的人口基數及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題，且以目前的建設速度來看，個人申請公共住房的排期也將是一場較長時間的“攻堅戰(zhàn)”。