“工抵房”能買嗎

文熙

自從今年打算買套改善性住房，就一直在鄭州的新房市場轉悠。雖然二手房也看了些，但因為二手房貸款問題難解決，所以主要還是看新房。從單價1.9萬-2.1萬每平米的金水北區到1.6萬-1.7萬左右的濱河國際新城，再到1.5萬-1.6萬的高新區。在鄭州經歷了“7.20”水災和8月的新冠肺炎疫情反彈后，特價房源的房價有所回跌，而到了國慶節，開發商更是各種促銷活動走起，而且頻現性價比高的“工抵房”。這樣的“工抵房”能買嗎？是否會有風險呢？

什么是“工抵房”？

最初的“工抵房”，從字面意思上理解就是工程款抵押房，一般是房地產開發商用于給施工單位等乙方單位抵付工程應付款的房子。“工抵房”實際受益人是施工隊等乙方單位。說白了，“工抵房”其實就是開發商用房子抵押給承包商的工程款的房子。一般來說，這種房子價格較為便宜。客戶購買這樣的房子，有的是需要把房款直接付款給承包商或施工隊，有的是通過售樓部仍然支付給開發商。

演變到今天，市面上的很多“工抵房”也可能不再是原來意義上的“工抵房”，很可能是開發商為了規避“限跌令”和“老業主鬧事”，采取的一種新的營銷策略。

像筆者在鄭州某售樓部接觸到的“工抵房”源，是房產中介帶過去看的，單價比市場價便宜了2000元/平方米;總房款分為兩部分支付，一大部分支付給開發商，會開房款發票，一小部分支付給工程方，無收據和發票，這部分資金相當于是工程款的變相利息。雖然期間也有所擔心，但最終經過了2個月的時間，還是完成了整個“工抵房”的交易，按揭貸款也順利下發，就等著明年交房了，后面就要時不時關注一下工程進度。

各城市涌現大量“工抵房”

除了鄭州，下半年以來，各地的“工抵房”也出現了井噴之勢，不少樓盤打著“工抵房”名義大幅度低價出售，吸引了不少購房人。

據媒體報道，11月以來，多個地方繼續出臺房價“限跌令”，截至目前全國已經有21城發布了“限跌令”。其中有的城市是直接發布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網簽的方式。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場上“工抵房”打折甩賣的消息頻出，不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門、成都、南京、鄭州等一、二線城市也出現了很多“工抵房”。

“工抵房”能買嗎？

這樣的“工抵房”能買嗎？北京金訴律師事務所王玉臣表示，能不能買，首先要看這個“工抵房”的具體情況，如果沒有任何爭議，具備銷售條件，也沒有一房兩賣或者被查封等情況，開發商也配合辦理相關網簽手續，是可以考慮購買的。

不過，如果這個房子存在一些問題，比如手續有問題，可能就會掉進坑里。比如在交易過程中，開發商出現資金問題，拖欠銀行或是建筑商錢款，那么購房者就悲劇了，如果房子抵押狀態沒有解除，這個房子是無法過戶的。

“工抵房”有哪些風險？

一定要注意，“工抵房”存在一定的交易風險，比如合同簽署問題、主體是誰，是開發商、是施工單位，還是其他人？開發商是否會配合辦理相關主體變更手續，是否會配合網簽？而且，這種情況下，如果是期房，預付的房款恐怕進不了這個項目的預售資金監管賬戶，這種做法本身就涉及違規問題，因為期房的預售房款必須到專項監管賬戶里。具體來說，“工抵房”有以下三點風險。

第一，容易發生糾紛。“工抵房”買賣過程中對一些約定事項須作出說明，比如抵賬說明等，以免債權方、開發商任意一方的變故而產生的糾紛。

第二，房子已被抵押、查封。因為“工抵房”的性質，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，這些情況房產證都辦不下來。所以購房者在購買之前須仔細審查相關房屋權利憑證原件，并到房產部門等進行核實，避免類似情況。

第三，新房變二手房。開發商把房子抵給工程方等債權方，但是一般債權方并不會與開發商簽署購房合同并備案，而是委托開發商繼續賣，直接變現。這種情況下，購房者購買“工抵房”只要開發商同意，并當場重新簽訂購房合同即可。（這種情況需與開發商簽訂購房合同，與債權方簽訂的購房合同無效）

買“工抵房”需要注意哪些問題

相比普通的商品房，“工抵房”更具有誘惑力，即使明知道可能會有一些風險，不少人更愿意低價購買“工抵房”。如果真的決定了要買“工抵房”，請務必注意以下幾點，減少購房風險。

第一，查看房屋基本情況。比如手續是否齊全、狀態如何、是否有查封凍結或網簽等，并務必關注是期房還是現房？期房風險更高一些。

第二，查看房款的具體支付。比如是直接支付給開發商，還是支付給第三方？是否還存在差價問題，差價支付給誰？以往就遇到過“工抵房”延期交房，解除合同時開發商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認可。房款最好是支付給開發商，如果有差價，也最好讓開發商和施工單位自己處理，支付給開發商，開發商再給施工單位。

第三，期房務必關注施工進度。對于期房，務必關注施工進度。都已經出現“工抵房”了，往往說明開發商的資金是有問題的，未來可能出現延期交房甚至變成爛尾樓的風險。

第四，事前了解。對開發商和這個項目進行一些調查和了解，如果發現開發商已經被強制執行，列入了失信名單，項目也停工許久了，這種房子最好不要購買。