購房補貼能救樓市嗎

梁云風 黃靖雯

東三省進入購房補貼模式

從“限跌令”到購房補貼，雖然剛剛入秋，但樓市絲毫沒有“金九銀十”的熱浪，反而已經有了一股凜冬氣息。

下半年以來，全國各地樓市在調控之下持續降溫，再加上恒大等房企開始出現債務危機，以價換量回血意愿強烈，各地開始出現房企大幅度降價的現象。

截至目前，已經有鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等15個城市出臺“限跌令”，制止部分房企或中介以明顯低于市場正常價格（或成本價）降價銷售樓房，防止出現房價暴跌，引發市場恐慌。

雖然9月30日經濟日報刊發評論稱，不能因為個別房企和個別城市房地產市場出現一些新情況，就輕言放松調控。“房住不炒”，“穩地價、穩房價、穩預期”的政策主基調不應也不會改變。但對于目前樓市所面臨的狀況，是持續加壓還是適當安撫，市場已經有了明顯的分化意見。

“限跌令”熱潮未過，哈爾濱“十六”條政策又引發議論。10月10日，哈爾濱連續出臺《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，給出促進全市房地產市場平穩發展的16條舉措。10月12日，哈爾濱住房公積金管理中心召開住房公積金管理委員會2021年第二次會議，降低了靈活就業人員的公積金開戶門檻，放寬了二手房公積金貸款年限。

哈爾濱的兩個政策，在供給和消費兩端發力。供給方面，通過降低預售取證門檻，加快預售資金返還，降低土地增值稅預征率等方式，減輕房企的流動資金壓力;消費方面，主要通過發放購房補貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限等方式來釋放居民的購房需求。

值得一提的是，哈爾濱市的購房補貼力度不小。根據《意見》，為了吸引人才在哈購房，對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協議、繳納6個月社保，以及自主創業、年齡在3 5歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼;補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元，全日制碩士生5萬元，全日制本科生3萬元，大中專生（含技工院校）2萬元。

以學歷為門檻的購房補貼，與此前各個城市“搶人大戰”的人才購房補貼政策不同，范圍更廣，激勵效果也更加明顯。

當然，這也不是東北地區第一次發布購房補貼政策。早在9月13日，長春就已發布過購房補貼政策，對符合政策條件的大專及以上學歷高校畢業生、中級及以上專業技術職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長人才給予50元每平米，進城農民8 0元每平米不等的購房補貼。更早之前，沈陽也提高了人才購房補貼標準。

最早進入凜冬的東三省都已經開啟了購房補貼模式。

樓市進入“擠水分”時刻

東北三省集體進入購房補貼模式的背后，是住宅市場長期的低迷。

易居研究院數據顯示，哈爾濱新建商品住宅長期供大于求，截至2021年10月份，哈爾濱樓市已連跌8個月。

據此前中國房地產報報道，哈爾濱樓市正遭受重大沖擊，哪怕不少開發商紛紛打出“降價牌”，但銷量未見明顯提升。萬科、融創、華潤、中海、綠地等房企推出多項優惠活動，其中包括一元秒殺一平方米、買房送家電、一口價特價房限時秒殺等，但銷量未見明顯提升，甚至不少樓盤黃金周銷量達不到兩位數。數據顯示，今年十一黃金周期間，哈爾濱新房成交僅345套。

黑龍江工商聯房地產商會向省市政府發出的建議信表示，受去年以來的客觀因素及政策、供地、人口流動等因素影響，哈爾濱房地產市場受到巨大沖擊，居民購房信心不足，房地產各項指標嚴重下滑，新房及二手房均出現嚴重的供大于求現象。

事實上，從去年開始，黑龍江就開始出臺刺激政策，比如房企開發項目可以提前獲得預售許可證，以快速回籠資金。但同時也出現了商品房市場供應的大幅增長，庫存量持續加大的情況。

到了去年年底，哈爾濱扶持地產的“十四條”政策鼓勵企業降價銷售，部分地產項目采取降價銷售策略，成交量出現較大回升，但在短期的成交量上漲之后，市場再次回到平靜期。

哈爾濱的情況在東北并非孤例，沈陽樓市2021年下半年以來成交量持續下滑，7～9月平均環比降35%，其中8月環比成交降45%，接近“腰斬”。不少開發商為了銷量，不得不大幅降價，以至于沈陽部分地區不得不出臺“限跌令”，要求開發商不得私自降價。長春銷量也同樣不佳，9月，長春市新房銷售環比下降13. 29%，同比去年9月下降57.45%。

從東北到全國，大體情況相似。

根據克而瑞數據，9月份全國28個重點城市，商品住宅成交面積環比下降了7%，同比下降25%。

國家統計局數據顯示，1-9月份，全國商品房銷售面積約13.03億平方米，同比增長11. 3%;商品房銷售額約13.48萬億元，同比增長16.6%。

其中，9月單月，商品房銷售面積約1.61億平方米，同比下滑3. 2%;商品房銷售額約1. 57萬億元，同比下滑15.8%。

這已經是連續3個月全國商品房銷售額同比下滑了，房地產銷售數據正在“擠水分”。

從開發商公布的銷售數據也可見一斑。開發商銷售額9月份同比整體下降了36.9%，其中恒大銷售降幅93.5%、大悅城69.6%、綠地控股55.5%、中海36.9%、龍湖32.8%、融創中國32 .7%、保利30.5%，就連以不降價自居的招商蛇口，9月份也減少了21%的銷售量。

這還是“金九”嗎？

誰是下一個哈爾濱？

哈爾濱的樓市新舉措，被一些媒體稱為“打響了救市第一槍”。

從監管的角度來看，“房住不炒”要的效果就是穩定房價的基礎上，房價慢慢回歸，擠出泡沫，所以短期內的房價下跌并不在“救市”的考慮范圍之內。

這一點，我們從經濟日報的那篇《房地產調控不可輕言放松》就能體會到。監管需要的是抑制房地產市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時房地產市場多主體供應、多渠道保障、租購并舉等制度措施不斷完善，以此保持房地產市場的穩定發展。

但有些問題還是需要重視，特別是當前房企的債務問題，如果銷量大幅下降，再加上信貸環境收緊，開發商發債困難的話，極有可能造成開發商造血不足、失血過多，短期內發生債務連鎖反應。

當前華夏幸福、恒大、富力、新力、當代、花樣年等一大批百強房企出現債務問題應該引起重視。政策如果持續加碼，未來問題房企將會越來越多，這無論是對經濟恢復還是對民生來說都非幸事。

當前地方政府的選擇是最艱難的。從長遠來說，規范房地產行業的發展勢在必行，需要引導企業降杠桿降負債，但如果用力過猛，又極易影響地方經濟恢復發展。前段時間的土地流拍，再加上當前的樓市動蕩，是一些地方出臺“限跌令”及購房補貼的原因，房地產行業對于地方而言，仍然是支柱產業和主要財政來源，央地博弈在房地產領域仍未找到平衡點。

盡管哈爾濱的補貼政策稱之為“救市”，難免有人來吐槽，但當前樓市環境之下，可以預見的是，必將有城市跟進。誰將是下一個哈爾濱？