房屋裝飾裝修殘值造價鑒定探析
——以具體訴訟案為例

殷 芝

(廈門長實建設有限公司 福建廈門 361006)

0 引言

本文討論的案例，由《房屋產權歸屬合約》履約糾紛案情牽涉到房屋裝飾裝修。法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》和相關司法解釋規定，簽發司法鑒定委托書，要求鑒定人對該案涉房產的裝飾裝修殘值進行鑒定。

1 訴訟案例背景及鑒定概況

1.1 訴訟案例背景

1998年 5 月 ，原告與被告雙方簽訂了一份《房屋產權歸屬合約》,約定因被告無力償還原告借款，被告自愿將其坐落于某市郊一幢三層房屋之一層二間房、樓梯間、頂樓陽臺及三層全部歸屬原告所有。合同簽訂后，原告便入住使用案涉房產。2008年4月，原告將戶口遷入案涉房產，滿足過戶條件。至今原告多次要求被告履行案涉房產的過戶義務，被告拒不履行，并多次提起訴訟要求原告返還案涉房產。在此期間，原告多次對案涉房產進行裝修，并因使用功能需要，在室外安裝簡易鋼樓梯通往三層。因此，原告向法院提起訴訟，要求被告返還所欠款項，賠償利息損失，裝修損失，并加倍支付遲延履行期間的利息，同時向法院申請對案涉房產的裝飾裝修殘值進行鑒定。

1.2 造價鑒定概況

2021年4月13日，法院司法鑒定委托書，要求鑒定人對該案涉房產的裝修殘值進行鑒定。

鑒定人采用的鑒定依據、方法、方案及程序如下：

鑒定依據：①司法鑒定委托書；②民事起訴狀；③司法鑒定申請書；④詢問筆錄；⑤裝修收據；⑥案涉房產2017年11月份裝修前照片；⑦案涉房產產權證；⑧案涉房產現狀照片。

鑒定方法：按照《建設工程造價鑒定規范》[1]規定的鑒定方法，根據材料審查結果，依據《建設工程工程量清單計價規范》[2]等計算裝飾裝修工程造價，采用評估現值的方法進行鑒定。

鑒定方案及程序：接到法院委托，鑒定人員對送達的材料進行審閱、核實、了解受鑒工程的實際情況及委托鑒定要求，制定如下鑒定方案：

(1)調查了解受鑒工程的基本情況，確定受鑒工程的鑒定范圍，同時現場明確鑒定原則及評估方法；

(2)由于未提供裝修施工圖紙及項目清單，故對受鑒工程及其周邊進行現場測量，繪制現場勘驗圖表，記錄相關裝飾裝修工程項目內容、測量相關的數據并拍攝現場照片；

(3)參考《福建省房屋建筑與裝飾工程預算定額》[3]及相關信息價，計算受鑒工程重建價格(信息價沒有的單價經市場詢價后確定)；

(4)采用《房地產估價規范》[4]的評估方法(成本法)，綜合考慮受鑒工程的使用時間、新舊程度、完好率、外觀現狀、保養情況、環境條件等多方面因素，測算受鑒工程裝修的折舊率，評估計算受鑒工程裝飾裝修現有的價值。

現場勘驗過程中，雙方對室外簡易鋼樓梯存在爭議，故在本次鑒定項目中，將室外簡易鋼樓梯列為不確定項目，由法院組織原、被告雙方質證裁決。

根據規范要求，房屋中可移動部分家具、電器設備，如沙發、窗簾、衣柜、桌椅、臺燈、掛壁式空調等不包括在裝飾裝修現值范圍內[1]。

2021年6月4日，出具《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》。

2 被告對鑒定意見書的質證意見與鑒定人的復函要點

2.1 被告對鑒定意見書的質證意見

2021年6月22日 ，被告就《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》提出質證意見。被告認為：

(1)法院委托鑒定事項是“裝飾裝修殘值鑒定”，而鑒定意見書中采用《房地產估價規范》[4]的評估方法(成本法)，綜合考慮受鑒對象的使用時間、新舊程度、完好率、外觀現狀、保養情況、環境條件等多方面因素，測算該房屋裝修的折舊率。以評估計算受鑒房屋裝飾裝修工程剩余的價值，其確定“殘值”是以合同解除時，裝飾裝修的現值為基礎，以重置價格求取“現值”的方法不妥，會造成計算殘值偏大，有失公允，應以實際裝修時的價值為基礎來計算殘值。

(2)鑒定意見書沒有區分裝修項目不同的裝修時間、使用情況、完好情況進行不同折舊。

2.2 鑒定人對質證意見的復函

2021年 6 月 30 日，鑒定人對被告提出的質證意見進行了書面復函。

(1)根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條[5]及法院發出的《司法鑒定委托書》中，均明確本次鑒定內容為“裝修殘值”。本條司法解釋及《司法鑒定委托書》未對“裝修殘值”的定義進行解釋，且造價專業相關的國家規范和要求中也沒有“裝修殘值”的定義。

鑒定人通過查閱最高人民法院發布的相關《司法解釋》和編著出版的書刊，以明確“裝修殘值”的定義。根據人民法院報2009年9月1日(總第4388期)刊登了最高人民法院民一庭負責人就《關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問的相關內容：“殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的‘剩余價值’，該價值通過裝飾裝修的造價扣減房屋占有使用期間消耗的裝飾裝修價值來確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現值相符……”[6]。

同時，在《最高人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第10頁中，對答記者問的內容進行了補充說明：“殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余‘價值’，這一‘價值’的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用[7]。”

鑒定人基于以上依據，認為：“裝修殘值”是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”。“剩余價值”是指合同解除時裝飾裝修造價，扣除消耗的裝飾裝修價值來確定，即合同解除時裝飾裝修的“現值”。故采用《房地產估價規范》中的成本法[4]確定受鑒房屋裝飾裝修現值,即將受鑒工程在估價時點上獲得全新狀況的重置價格乘以(1-折舊率)的方法來求取裝飾裝修的殘值，科學、公正、合規。

(2)《房地產估價規范》第4.4.14條規定：“測算建筑物折舊時，應對估價對象現場觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應根據建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況確定折舊額或成新率[4]”。由于受鑒房屋經過多次裝修，一層、三層以及頂樓陽臺實際裝修時間及項目均不同，對某些項目的裝修時間，原、被告雙方無法形成一致意見，且證據不足，鑒定人結合雙方質證資料并通過現場勘驗，只能大致按一層室內、樓梯間、頂樓陽臺欄桿；三層室內；頂樓陽臺地磚；室外鋼樓梯分類測算出成新率、折舊率。本次鑒定采用《房地產估價規范》中的年齡——壽命法，其計算公式為：V=C-C×(t/N)=C×(1-t/N) (式中：V=建筑物折舊后價值；C=建筑物重置成本或重建成本；t= 建筑物有效年齡；N=建筑物經濟壽命)[4]。

具體折舊情況說明：

(1)確定部分

①一層室內、樓梯間、頂樓陽臺鋼管欄桿的大部分裝修于2018年年初完成，使用至今約3.08年。考慮一般公共裝修的經濟耐用年限為10～15年，由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質一般，本項用于計算的經濟耐用年限取為10年，按使用年限計算的折舊率為3.08÷10×100%=30.8%。通過現場勘查，裝修“色澤不鮮、外粉刷少量剝落”，根據(表1)評定標準判定以上裝修項目完損程度為“基本完好”、新舊程度為“七成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為30%。

②三層室內的大部分裝修于2017年年末完成，使用至今約3.25年。考慮一般公共裝修的經濟耐用年限為10～15年。由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質一般，本項用于計算的經濟耐用年限為10年。按使用年限計算的折舊率為3.25÷10×100%=32.5%；通過現場勘查，裝修“完整、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(表1)評定標準判定以上裝修項目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為25%。

③頂樓陽臺地磚從質證材料的照片上看，2010年之前就已經鋪貼完成了，使用時間10年以上，已接近一般公共裝修的經濟耐用年限。通過現場勘查，“裝修有明顯損壞和變形”。根據(表1)評定標準判定，以上裝修項目完損程度為“嚴重損壞”、新舊程度為“三成新”[8]。綜合考慮確定該項折舊率約為70%。

(2)不確定部分：室外鋼樓梯于2018年年末完成，使用至今約2.33年。室外鋼樓梯的經濟耐用年限為20～25年，考慮鋼樓梯比較簡易，且安裝在室外，用于計算的經濟耐用年限取20年，按使用年限計算的折舊率為2.33÷20×100%=11.6%；通過現場勘查，該鋼樓梯“完整、堅固、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(表1)評定標準判定以上裝修項目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮，確定該項折舊率約為15%。

表1 房屋、構筑物完損等級和成新率參考表[8]

按重置價格、綜合考慮折舊率后，裝飾裝修殘值計算如表2所示。

表2 裝飾裝修殘值鑒定匯總表 元

3 結語

本文案例中原、被告雙方在《房屋產權歸屬合約》履約糾紛中，牽涉到房屋裝飾裝修殘值鑒定，無相應的技術規范標準和案例參照，鑒定人參照租賃合同糾紛案件司法解釋進行鑒定，有一定借鑒意義。在裝飾裝修殘值鑒定中，通過受鑒工程重置“價格”來確定“裝修殘值”，在折舊率計算時，依據《房地產估價規范》，結合現場勘查受鑒工程的新舊程度、完好率、外觀現狀及使用年限等情況綜合評定確定折舊率。以上方法有望給同行類似鑒定工作提供一些參考，以期與同行共同探索更科學、更專業、更合規的思路和方法，補充現行技術規范在裝飾裝修殘值鑒定方面的空白，以扭轉鑒定人無專業技術標準指導鑒定工作的被動局面。