農村宅基地不動產登記問題分析

申作鋒

（1.濰坊市自然資源和規劃局奎文分局，山東 濰坊 261041；2.濰坊市奎文區自然資源和規劃服務中心，山東 濰坊 261041）

盡管登記宅基地不動產對于幫助土地管理人員了解相關信息有重要作用，但是不可否認，農村宅基地不動產登記很容易受到不合理因素干擾。本文對農村宅基地不動產登記問題進行研究分析，并按照具體研究結果和前期制定的要求制定合理對策。通過針對性對策解決農村宅基地不動產登記問題，將農村宅基地不動產登記工作的作用和有關部門綜合管理水平提升到一定高度，確保宅基地不動產登記在農村土地管理和綜合發展中發揮最大作用。

1.農村宅基地不動產登記要求

農村宅基地不動產登記過程主要有以下幾個方面要求：首先，應對農村土地資源分布情況以及戶籍認定要求進行分析，并按照實際分析結果確定農村宅基地不動產登記范圍和具體內容，從而推進農村宅基地不動產登記順利開展，嚴防農村宅基地不動產登記受到不合理因素干擾。其次，必須保證各項規章制度和相關條例的完善性和準確性，借助具體規章條例為農村宅基地不動產登記提供有效參考依據。嚴防農村宅基地不動產登記以及相關工作出現問題，繼而為推進農村宅基地不動產登記穩步開展奠定堅實基礎。再次，應確定符合農村宅基地不動產登記的流程，并在合理流程支撐下開展農村宅基地不動產登記，同時借助合理條例對農村宅基地不動產登記過程中可能出現的問題進行優化處理，以此將農村宅基地不動產登記要求落到實處。最后，應對農村宅基地不動產登記人員進行有效培訓，通過有效培訓提升相關人員自身專業素養和實際工作能力，使得相關人員可以按照具體要求和相關條例開展農村宅基地不動產登記工作，解決農村宅基地不動產登記因為人為因素干擾而出現的問題。同時還應強化各部門工作人員之間配合力度，以此為強化農村宅基地不動產登記力度和現實開展要求奠定堅實基礎。

2.農村宅基地不動產登記問題

2.1 登記內容不準

農村宅基地不動產登記前期沒有按照農村居民綜合意識以及登記范圍確定相關內容，這就導致農村宅基地不動產登記內容不夠準確，直接影響農村宅基地不動產登記效果和實際管理水平。造成農村宅基地不動產登記水平下降，農村宅基地不動產登記與當地土地管理要求之間的差距越來越明顯。同時，在宅基地不動產登記時沒有按照具體要求對相關內容進行精準劃分，這也會影響宅基地不動產登記的可靠性，相關內容難以充分表現出來，宅基地不動產登記與農村綜合規劃之間也存在較大差距。

2.2 規章條例缺失

當前，宅基地的審批管理和登記工作分為兩個部門職能，農村宅基地不動產登記過程中涉及規章條例不夠準確合理，這也會導致農村宅基地不動產登記出現問題。此外，缺失準確規章條例也會造成農村宅基地不動產登記程序混亂，農村宅基地不動產登記資料信息收集力度和實際管理效果也會受到很大影響。缺失合理規章條例也會影響農村宅基地不動產登記問題處理效果，繼而導致農村宅基地不動產登記問題持續惡化。缺乏準確條例也會影響宅基地不動產登記過程中各項問題綜合調控力度，加劇宅基地不動產登記問題惡化，直接影響登記宅基地不動產有效性，農村宅基地建設也會受到很大限制。

2.3 戶籍標準混亂

法律規定農村實行“一戶一宅”，戶籍標準作為農村宅基地不動產登記的重要參考依據，保證戶籍認定標準的統一性對于推進農村宅基地不動產登記順利開展顯得至關重要。但是應用在農村宅基地不動產登記中的戶籍認定標準沒有達到完全統一的狀態，這就造成農村宅基地不動產登記缺乏合理的戶籍認定標準，這也會造成農村宅基地不動產戶籍認定和相關資料登記工作受到限制，戶籍認定標準混亂也會影響農村宅基地不動產登記的準確性和合理性。

2.4 資料審核不足

有關部門沒有按照農村宅基地不動產登記要求針對應用在其中的資料進行全面審核，因為歷史遺留問題，內容和相關信息不合理的資料會對農村宅基地不動產登記產生影響，造成農村宅基地不動產登記因為各項資料不合理而出現問題。同時沒有按照具體要求對農村宅基地不動產資料進行有效審核，這就造成農村宅基地不動產資料與農村實際發展情況之間關聯性存在一定差異，農村宅基地不動產登記也很容易出現問題。

2.5 登記系統老舊

應用在農村宅基地不動產登記中的系統軟件不夠合理，這就影響農村宅基地不動產登記過程中基礎信息歸納收集力度，造成農村宅基地不動產登記缺乏準確信息支持，直接影響農村宅基地不動產登記力度和相關信息的歸納總結力度，加大農村宅基地不動產登記出現各項問題的可能性，農村宅基地不動產登記也難以順利開展。應用在宅基地不動產登記中的信息化系統在實際運行過程中會出現問題，系統功能與宅基地不動產登記要求之間的差距過于明顯。長此以往也會造成宅基地不動產登記現代化水平下降，宅基地不動產登記在農村地區各項建設工作實施過程中的作用大幅度下降。

2.6 統籌協調受限

進行農村宅基地不動產登記時，沒有結合當地地籍管理和具體工作開展要求做好相應統籌協調工作，這也會導致農村宅基地不動產登記與基礎工作之間的關聯性變差，農村宅基地不動產登記難以滿足地籍管理和農村居民自身權益實際保障要求，加大了農村宅基地不動產登記在實際開展過程中出現各類問題的可能性，農村宅基地不動產資料的現實作用也會受到影響。在宅基地不動產登記過程中，需要考慮的各項規章制度和相關條例難以落實，造成宅基地不動產登記與農村地區各項工作之間統籌關系下降，農村宅基地不動產的經濟效益和社會效益也會受到影響，宅基地不動產登記過程中各項問題層出不窮。

3.農村宅基地不動產登記對策

3.1 確定準確登記內容

在進行農村宅基地不動產登記前期，需要從農村土地規劃和實際發展角度出發確定宅基地不動產登記范圍、主體、原則和程序。按照各項基礎條例確定適宜農村綜合發展的宅基地不動產登記內容，這就可以促使有關部門嚴格遵循具體內容和標準化程序順利開展農村宅基地不動產登記工作，確保農村宅基地不動產登記工作取得實效。在這一過程中，也需要從具體內容入手，對宅基地不動產登記機關的資源配置結構進行優化處理，提升農村宅基地不動產登記質量，促使有關部門嚴格按照準確要求和具體內容，處理農村宅基地不動產登記工作問題。對于即將購買宅基地不動產使用權的城市居民和鄉鎮居民來說，應排除相應登記主體，同時對農村居民的宅基地不動產主體資格進行有效判斷，實時更新調整農村宅基地不動產登記內容和主體權利，借此解決農村宅基地不動產登記現存問題。

3.2 完善登記規章條例

對于農村宅基地不動產登記工作來說，在實際開展過程中可能會受到不合理因素的干擾，這就需要按照農村宅基地不動產登記要求以及工作開展背景對各項規章條例進行完善處理，借此強化規章條例在農村宅基地不動產登記中的作用，繼而為宅基地不動產登記提供強有力的法律依據。加上應用在農村宅基地不動產登記中的規章條例比較多，這就應從適當法律制度入手，對現存的規章條例進行完善化處理，保證農村宅基地不動產登記的合法權益和實際管控效果，通過標準規章條例解決農村宅基地不動產登記工作違法現象，賦予農村宅基地不動產登記一定法律內涵，解決農村宅基地不動產登記現存問題。逐步提升農村宅基地不動產登記效率，滿足農村居民對宅基地不動產登記提出的要求。此外，通過完善規章條例也可以規范農村宅基地不動產登記程序，保證農村宅基地不動產資料收集和具體登記工作的連貫性。

3.3 統一戶籍認定標準

為強化農村宅基地不動產登記工作實施效果和綜合管理力度，應按照農戶界定標準以及農村居民權益表現，確定符合宅基地不動產登記要求的戶籍認定標準。不同時期農村戶籍認定標準存在一定差異，應對農村地區宅基地不動產登記程序以及各項具體條例，對不同時期的戶籍認定標準進行統一化處理，避免農村宅基地不動產登記因為戶籍認定標準不夠統一而出現問題。如今，國家已將農村宅基地不動產登記和國有土地不動產登記，都由自然資源部一個平臺進行登記。允許在法律規定范圍內進行流轉出租，使農村宅基地不動產的資產效益逐步顯現，更為公平合理。到 2020 年底，完成全國農村不動產權籍調查，農村宅基地和集體建設用地頒證率90%以上，此外，對戶籍認定標準進行統一化處理時，也需要對相應標準表現出來的信息以及農村宅基地不動產內容進行全面統一，進一步為農村宅基地不動產登記提供統一的戶籍認定標準。

3.4 做好登記資料審核

應用在農村宅基地不動產登記中的資料比較多，這就應按照農村土地管理工作開展要求對各項資料進行全面審核，及時處理不合理的資料，保證各項資料完善性和基礎信息準確性。將農村宅基地不動產資料的社會效益和經濟信息表現出來，調整農村宅基地不動產登記過程中出現的經濟問題。而在農村宅基地不動產登記資料審核時，也需要按照農村宅基地不動產登記程序和資料內容調整現存審核程序，強化信息化系統在農村宅基地不動產登記資料審核中的作用。做好農村宅基地不動產登記資料歸納整理和信息評估分析等工作，以此保證各項工作實際開展效果和綜合管控力度，之后按照最終審核結果及時調整不合理信息內容。強化資料審核的實時性，按照農村宅基地不動產登記流程，對應用在各個環節的資料信息進行及時審核和優化處理，保證資料在農村宅基地不動產登記中的作用，借此解決農村宅基地不動產登記現存問題。

3.5 充分利用信息系統登記

進行農村宅基地不動產登記時，需要強化信息系統（見圖1）的應用力度，借助信息系統歸納收集與農村宅基地不動產相關的信息，并在保證基礎信息準確性和具體登記流程合理性的同時，實現農村宅基地不動產登記良性開展的目標。此外，農村宅基地不動產登記過程總需要考慮的要求比較多，這就應按照各項基礎要求對信息化系統進行優化調整，促使工作人員遵循具體要求應用合理信息化手段，對農村宅基地不動產信息進行詳細填寫和審核，盡量保證各項信息與農村宅基地不動產真實情況之間的統一性，以此為農村宅基地不動產登記順利開展打下堅實基礎。在進行農村宅基地不動產登記系統建設時，必須按照農村宅基地不動產登記要求，對應用在其中的信息化系統進行優化調整，從而保證相關系統的合理性，為農村宅基地不動產登記順利開展提供便利支持。同時，也需要強化農村宅基地不動產登記系統與國土云調查系統之間協調配合力度，方便有關部門逐級開展農村宅基地不動產登記和綜合處理工作，并在滿足農村地區地籍調查和不動產登記工作的同時，降低農村宅基地不動產登記難度，以此發揮信息系統在農村宅基地不動產登記中的應用價值。各省級自然資源主管部門要將完成數據整合的農村地籍調查和不動產登記成果，以縣（市、區）為單位，完成一個匯交一個，逐級匯交至國家級不動產登記信息管理基礎平臺。2021年底前，全國所有縣（市、區）要完成匯交工作。

圖1 不動產權證書和登記證明監制辦法系統頁面

3.6 統籌協調推進登記

地方各級自然資源主管部門要進一步提高政治站位，在地方政府領導下，壓實工作責任，強化部門協作，積極爭取工作經費，嚴格執行工作計劃，加強組織實施，切實做好宣傳發動、技術指導、業務培訓、成果審核及入庫匯交等，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。各地要充分發揮確權登記對農村土地管理改革的基礎支撐作用，將宅基地和集體建設用地使用權確權登記與集體經營性建設用地入市、城鄉建設用地增減掛鉤、全域土地綜合整治、宅基地制度改革等有機結合，統籌推進相關工作。從而保證農村宅基地不動產登記的社會效益和經濟效益，以此滿足農村地區各項工作對農村宅基地不動產登記提出的要求。而對于農村宅基地不動產登記過程中出現的問題來說，也需要從當地地籍管理和綜合規劃入手制定合理改善措施，并在標準化改善措施支持下，調整農村宅基地不動產登記面臨的限制，分模塊開展有效的農村宅基地不動產登記工作，保證相關組織具體工作實施力度和綜合管控水平，將農村宅基地不動產登記在當地地籍管理和農村居民產權維護中的作用表現出來。

4.結語

為保證農村宅基地不動產登記的準確性和相關業務承辦力度，就需要開展農村宅基地不動產登記工作，同時對宅基地不動產登記問題進行有效處理，保證各項對策的合理性和準確性，使得農村宅基地不動產登記問題處理效果有所提升。對于應用在農村宅基地不動產登記中的各項對策來說，維持各項對策的有效性，方便農村宅基地管理部門按照合理順序開展不動產登記，為農村宅基地不動產登記工作順利開展奠定堅實基礎。