高端住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性措施研究

蔣欣欣 由晨光 山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)青島公司

1 前言

社會經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，人民群眾的經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，人們對于居住環(huán)境的要求發(fā)生了很大變化，尤其是對自己住宅建筑的美觀性和實(shí)用性方面的要求變得更高。針對這種情況，設(shè)計(jì)者需要在設(shè)計(jì)住宅建筑期間充分考慮到建筑美觀性和建筑實(shí)用性方面的要求，在設(shè)計(jì)過程中認(rèn)真對待相關(guān)工作，保證建筑結(jié)構(gòu)的各方面內(nèi)容均能夠充分滿足使用者的要求，嚴(yán)格按照市場要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，堅(jiān)持以建筑美觀性和實(shí)用性為設(shè)計(jì)核心，保證建筑使用者滿意度。

2 高端住宅小區(qū)項(xiàng)目管理概述

（1）建筑空間感知。居住空間能夠在一定程度上影響到建筑使用者的心情，合理的室內(nèi)空間布局可以讓居住者在空間內(nèi)得到安慰和滿足，提升居住者的幸福感[1]。因此，在建筑空間方面增加研究力度，提升建筑空間合理性，屬于當(dāng)代住宅建筑設(shè)計(jì)者需要注意的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)的室內(nèi)空間布局，可以為居住者的日常生活提供良好的感知作用，科學(xué)的空間布局能夠讓人們在住宅中體會到幸福感，提升人們對于居住環(huán)境的滿意程度。

（2）私密領(lǐng)域性感知。建筑私密性通常是指居住者對于自身所在空間提出的不被外部環(huán)境影響的要求，人們在生活中大多需要一個(gè)屬于自己的獨(dú)立空間，這個(gè)空間可以不大，但是私密性必須得到保證，這個(gè)空間領(lǐng)域主要用于住宅使用者對于領(lǐng)域性的要求，這個(gè)空間能夠?yàn)榭臻g內(nèi)的人提供足夠的私密性，為住宅使用者的自我反思和自我評估提供必要的空間支持，在這樣的情況下，住宅建筑能夠得到使用者的廣泛認(rèn)可[2]。

領(lǐng)域性屬于生物與生俱來的一種本能，人類也不例外。如果住宅建筑能夠在領(lǐng)域性方面給予人們足夠的感知，該住宅設(shè)計(jì)方案就是成功的，會得到人們的熱烈歡迎。

（3）空間環(huán)境可辨性與防御性感知。可辨性一般是指居民在某個(gè)單獨(dú)的環(huán)境空間中能夠準(zhǔn)確知道自己所在區(qū)域位置，通過對環(huán)境的辨別作用準(zhǔn)確找出自己的目標(biāo)地點(diǎn)。因此，建筑環(huán)境的可辨性對于人們具有非常重要的作用，住宅設(shè)計(jì)者需要在設(shè)計(jì)過程中給予建筑可辨性足夠的關(guān)注[3]。

3 高端住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性分析

3.1 優(yōu)勢

隨著我國整體市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民群眾的平均生活水平不斷提高，對自身的住宅有了更高水平的追求。在這樣的情況下，高端住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展空間巨大，受眾數(shù)量也在不斷增加，在未來階段的房地產(chǎn)建筑體系中的比重也會不斷加大，產(chǎn)生的建筑效益非常可觀，因此，高端住宅小區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮螅偁巸?yōu)勢十分顯著。

3.2 劣勢

高端住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)要求更高，無論是建筑本身還是建筑環(huán)境，均需要與普通小區(qū)作出明顯區(qū)別，這樣才能夠吸引到業(yè)主的關(guān)注，進(jìn)而成功占據(jù)部分房地產(chǎn)市場。但是，隨著各方面建筑要求的提升，項(xiàng)目工程的總體投資金額也會不斷增加，這對于投資方、承包方和施工單位均做出了極高水平的質(zhì)量要求，隨之而來的則是項(xiàng)目建設(shè)資金的大幅度上升。在這種情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的單價(jià)也會隨之上漲，但是當(dāng)房價(jià)上漲額度過高時(shí)，業(yè)主未必會愿意為高建設(shè)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目買單，這是高端住宅小區(qū)項(xiàng)目的主要劣勢所在。

3.3 機(jī)遇

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，在此前階段的二十年間，發(fā)展速度十分迅猛，大量建筑拔地而起，大環(huán)境的持續(xù)發(fā)展為建筑企業(yè)提供了許多包寶貴的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，再加上各種建筑施工技術(shù)的不斷成熟，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大幅度降低，上述種種有利條件的存在，能夠?yàn)楦叨俗≌^(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)提供更為可靠的安全保障，同時(shí)也屬于房地產(chǎn)企業(yè)在未來階段取得良好發(fā)展成果的重要機(jī)遇。

3.4 威脅

我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不再具備此前階段的蓬勃發(fā)展趨勢，這主要是因?yàn)榈貐^(qū)性的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目并未取得突破性進(jìn)展，并且隨著建筑工程的持續(xù)發(fā)展，總體建筑數(shù)量已經(jīng)趨于飽和，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售停滯，給投資方造成了一定程度的經(jīng)濟(jì)損失，這種市場環(huán)境的威脅是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的一項(xiàng)關(guān)鍵因素。

作為投資項(xiàng)目中的前期工作的重要內(nèi)容對項(xiàng)目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。①可行性研究是堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的需要；②可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；③可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)；④可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；⑤可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)；⑥可行性研究是向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)；⑦可行性研究是國家各級計(jì)劃綜合部門]對固定資產(chǎn)投資實(shí)行調(diào)控管理、編制發(fā)展計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資技術(shù)改造投資的重要依據(jù)；⑧可行性研究是項(xiàng)目考核和后評估的重要依據(jù)。

4 高端住宅小區(qū)項(xiàng)目造價(jià)控制

4.1 重視工程投資階段造價(jià)管理工作

項(xiàng)目前期的策劃階段屬于控制工程造價(jià)工作的源頭位置，需要針對不同類型的解決方案做出必要的經(jīng)濟(jì)對比，在完成篩選工作后做出最優(yōu)選擇，以此保證項(xiàng)目工程的決策科學(xué)性[4]。

對于建筑單位而言，項(xiàng)目決策階段屬于項(xiàng)目工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會對建筑項(xiàng)目后續(xù)階段的投資造成直接影響，需要提高對決策階段指定的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目的最終決策能夠符合工程建設(shè)的實(shí)際要求[5]。

在監(jiān)理項(xiàng)目決策內(nèi)容期間，需要保持高度的計(jì)算精準(zhǔn)度，利用更為可靠的數(shù)據(jù)和更為科學(xué)的計(jì)算方式對項(xiàng)目投資需求做出判斷，保證后續(xù)階段的日常工作能夠有序進(jìn)行。

4.2 增強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理工作力度

增加建筑企業(yè)對設(shè)計(jì)單位的約束力，如：在正式通過立法或已經(jīng)制定出強(qiáng)制性規(guī)定后，規(guī)定設(shè)計(jì)單位人員不得盲目追求自身利益而刻意增加造價(jià)，在方案設(shè)計(jì)完畢后需交由審核單位對其進(jìn)行審查，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)單位存在刻意追求自身利益而肆意增加工程造價(jià)的情況，刻意對其進(jìn)行懲罰[6]。針對被評為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，需要為其設(shè)置特殊的榮譽(yù)，再給予設(shè)計(jì)人員專門的獎勵(lì)。對工程設(shè)計(jì)人員提出更為準(zhǔn)確的要求，以此保證工程設(shè)計(jì)內(nèi)容的科學(xué)性和實(shí)用性，最高標(biāo)準(zhǔn)減少投資投入，通過精心的設(shè)計(jì)方案減少項(xiàng)目資金投入。當(dāng)工程設(shè)計(jì)工作質(zhì)量足夠高時(shí)，施工階段出現(xiàn)的變更會相對介紹甚至沒有，此次工程造價(jià)會變得尤為穩(wěn)定。

4.3 完善施工階段造價(jià)管理工作內(nèi)容

項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制屬于建筑工程項(xiàng)目全過程總體造價(jià)管理工作中的重要一環(huán)。在工程設(shè)計(jì)概算以及施工圖預(yù)算資金足夠明確的情況下，造價(jià)控制工作顯得越發(fā)重要[7]。作為業(yè)主方單位，需注意從合同、索賠、變更及材料價(jià)格等諸多方面對造價(jià)管理工作提出更高水平的要求。施工合同管理水平的高低，會對項(xiàng)目施工的順利性造成直接影響，足夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ず贤墙ㄖ髽I(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的基礎(chǔ)條件。在正式施工期間，加強(qiáng)合同管理工作，保證合同造價(jià)科學(xué)性，控制合同履行期間雙方發(fā)生的糾紛，為當(dāng)事人雙方利益提供安全保障，是建筑工程控制工程造價(jià)管理工作的核心人物。

5 高端住宅小區(qū)項(xiàng)目投資決策

5.1 制定階段性項(xiàng)目投資管理方案

對于建筑工程前期的策劃工作而言，這一階段屬于控制工程投資工作的源頭位置，需要針對不同類型的解決方案做出必要的經(jīng)濟(jì)對比，在完成篩選工作后做出最優(yōu)選擇，以此保證項(xiàng)目工程的決策科學(xué)性[8]。對于建筑單位而言，項(xiàng)目決策階段屬于項(xiàng)目工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會對建筑項(xiàng)目后續(xù)階段的投資造成直接影響，需要提高對決策階段指定的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目的最終決策能夠符合工程建設(shè)的實(shí)際要求。在監(jiān)理項(xiàng)目決策內(nèi)容期間，要保持高度的計(jì)算精準(zhǔn)度，利用更為可靠的數(shù)據(jù)和更為科學(xué)的計(jì)算方式對項(xiàng)目投資需求做出判斷，明確具體工程量，保證后續(xù)階段的日常工作能夠有序進(jìn)行。

5.2 項(xiàng)目監(jiān)理部門管理參與

建筑工程的監(jiān)理單位需要重視工程造價(jià)管理工作，只有造價(jià)監(jiān)理工作得到建設(shè)單位足夠的重視后，項(xiàng)目監(jiān)理人員執(zhí)行的造價(jià)管理控制工作才能夠順利開展。項(xiàng)目監(jiān)理單位需要從下述幾方面內(nèi)容對工程造價(jià)進(jìn)行控制：①將設(shè)備、材料的實(shí)際價(jià)格控制作為工程造價(jià)控制工作的重點(diǎn)內(nèi)容；②驗(yàn)收進(jìn)場材料，避免以次充好的情況發(fā)生；③主動參與到施工組織的施工方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)；④月付款憑證審核，防止超付工程進(jìn)度款的出現(xiàn)；⑤審核竣工結(jié)算，避免施工方出現(xiàn)報(bào)增不報(bào)減的情況。

5.3 項(xiàng)目竣工階段風(fēng)險(xiǎn)防范

項(xiàng)目竣工階段屬于項(xiàng)目工程建設(shè)作業(yè)的收尾階段，對于工程總造價(jià)控制工作而言，竣工階段同樣是最后的工作階段。截至目前，仍舊有一部分建筑企業(yè)在竣工期間存在超出預(yù)算的情況，為保證工程造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的有效性，需要加強(qiáng)竣工審查工作力度[9]。為保證工程造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的有效性，需要根據(jù)實(shí)際情況制定出更為全面的審核定額套價(jià)，對于項(xiàng)目工程的竣工階段而言，比較容易發(fā)生重復(fù)套取或者錯(cuò)套定額的情況，上述情況的出現(xiàn)，會對項(xiàng)目工程整體造價(jià)管理工作造成非常不利的影響。一般情況下，項(xiàng)目工程量會對工程造價(jià)管理產(chǎn)生直接影響，并且項(xiàng)目工程最終的尾款結(jié)算也會受到影響。在此期間，項(xiàng)目管理人員在對工程量進(jìn)行核對的過程中，保證自身審核工作的有效性，做到對實(shí)際工程量的全方位審核，以此保證項(xiàng)目工程最終審核結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

6 結(jié)束語

綜上所述，在我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入的過程中，人民群眾對于住宅結(jié)構(gòu)提出了更高水平的要求，在這樣的情況下，建筑設(shè)計(jì)者需要保證住宅建筑設(shè)計(jì)工作的合理性，保證設(shè)計(jì)成果能夠滿足人們對于建筑實(shí)用性和美觀性的要求，利用現(xiàn)代化設(shè)計(jì)理念，在不影響建筑質(zhì)量的情況下，最大限度地提升建筑美觀性，為居民提供更加優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民對于住宅建筑的滿意度，建設(shè)出數(shù)量更多的高端小區(qū)，為我國建筑事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供積極的促進(jìn)意義。