基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)

文/曹體敏（對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院）

房地產(chǎn)開發(fā)成本存在一定的風險[1]。由于未來形勢的不確定性，財務管理決策可能會導致開發(fā)商遭受財務損失，開發(fā)建設成本關系到開發(fā)企業(yè)的生死存亡[2]。在全球金融危機尚未完全解決的情況下，誰能合理控制成本，誰就能在危機中把握機遇，在市場競爭中生存。財務風險預警是一種預警，它可以及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)潛在的財務風險，并對其具體情況作出預測，使開發(fā)商能夠及時防控[3]。房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)模型幫助企業(yè)在不斷變化的信息中捕捉到有利于企業(yè)決策的相關信息，引導相關部門及時微調，幫助企業(yè)趨利避害，并爭取最大的經(jīng)濟利益[4]。層次分析法(AHP)是21 世紀中葉由美國系統(tǒng)分析家提出的，層次分析法(AHP)本質上是一種思維公式，它將復雜問題分解為各種成分，并根據(jù)各成分之間的主導關系將這些因素分組成層次結構，通過兩兩比較，確定層次結構中所有元素的相對重要性[5]。層次分析法是一種定量與定性相結合的人類主觀判斷形式的定量表達和處理方法[6]。在我國，層次分析法(AHP)以其定性與定量決策因素相結合的特點和系統(tǒng)性、靈活性、簡便性等優(yōu)點，在社會經(jīng)濟的諸多領域得到了廣泛的應用[7]。此方法經(jīng)過綜合決策判定之后，可以建立一個有效的基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點。

一、基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)

（一）硬件設計

A/D 采樣系統(tǒng)主要由核心處理器ARM、FPGA(現(xiàn)場可編程門陣列)、信號調理串行通信接口和濾波組成。精度測試部分為PCI622 9 數(shù)據(jù)采集卡、CP 和MATLA13 軟件組成。圖1 是硬件結構框圖。

圖1 硬件結構框圖

通過一級調理電路，將傳感器產(chǎn)生的信號放大到IV 范圍，然后分別發(fā)送到數(shù)據(jù)采集部分和Nl PCI6229 數(shù)據(jù)采集卡。將兩部分采集到的數(shù)據(jù)同時發(fā)送到PCC，并使用安裝在CP 上，再對數(shù)據(jù)進行處理對比，最終得出采集系統(tǒng)的精度。Nl 的PCI6229 作為基準，其準確性為1.79%，能滿足比較基準的要求。

（二）軟件設計

（1）建立安全成本效益層次矩陣

在建立了基于層次分析法的層次結構后，確定了上下級元素之間的從屬關系。確定因素基于C，下一層的元素是U1、U2、U3、U4......目的是找到U1、U2、U3、U4......Un最為標準的權重。層次分析法中權重的確定方法采用兩兩比較的方法。在這一步中，決策者反復回答以下問題:U1 和U2 這兩個元素中，哪一個對C 標準來說是重要的，哪個更重要，并在1～9 之間分配重要性。表1 列出了1～9 標度的含義。

表1 1-9 標度的含義

表1 對于準則C，n個被比較元素構成了一個兩兩比較的判斷矩陣，具體式子如下：

式子中，A12=1，A12=1A12，1 代表了1 到n，通常采用特征根分法，如下式2。

A的最大特征根為λmax，ω可以看作相應的特征向量，在特殊情況下，判斷A是否有傳遞性，只需要下式3 即可：

當此式對A的所有元素均成立時，判斷矩陣A稱為一致性矩陣 。

（2）計算各項指標功效系數(shù)

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本評價指標體系中各單項評價指標的特點，可按如下規(guī)則確定單項功效系數(shù)指標的取值，如式4 所示。

式中，M為極大型變量單項功效系數(shù)，Q為穩(wěn)定性變量功效系數(shù)，Ns為實際值，Nm為滿意值，W為不允許值。也就是說，上述公式中的實際值越大越好，可以定義為一個非常大的變量，如總資產(chǎn)利潤率、應收賬款周轉率等。如果在一定范圍內(nèi)滿意值最高，則可以定義為范圍型變量，如資產(chǎn)負債率。在運用財務風險預警評價模型對房地產(chǎn)開發(fā)成本風險進行綜合評價的過程中，各指標的重要性不盡相同，因此有必要確定各指標的權重。

（3）預警模塊設計

建立基于層次分析法的房地產(chǎn)開發(fā)預警系統(tǒng)模塊的整體思維路徑，通過靜態(tài)成本反映和動態(tài)成本跟蹤，及時對實施結果進行預警和分析，指出采購、運輸、開發(fā)、管理等環(huán)節(jié)的資源整合?；蛄鞒搪窂皆僭旆较?，為開發(fā)人員提供降低成本和提高效率的服務。由于各分系統(tǒng)與成本預警中心之間的內(nèi)在聯(lián)系，對于各子系統(tǒng)之間，以及各子系統(tǒng)與成本預警中心之間的關系，通過對一個網(wǎng)絡的公式與功能設計的關系進行校核，某一個子系統(tǒng)中發(fā)生的任何數(shù)量的變化，都會導致其他成本相關子系統(tǒng)和預警中心的數(shù)字發(fā)生變化，利用計算機可以自動、快速地處理成本預警。具體模型如圖2所示。

圖2 預警模塊設計圖

成本預警模型是為了預防生產(chǎn)經(jīng)營活動的潛在風險，或實時監(jiān)控環(huán)段進行改進而建立的，這就要求公司內(nèi)部相關部門必須在規(guī)定的時間或期限內(nèi)參與，并提供按時間順序、信息全面準確地進入這個房地產(chǎn)開發(fā)成本預警中心。動態(tài)成本預警是指成本計算每隔10 天，或在特定時間點的計算所需，假使領導人決定檢查一批原材料采購成本，或想要在一段時間后檢查，其關鍵項目的銷售價格要快速確定，成本控制系統(tǒng)也要能計算采購階段的套期保值成本。

成本波動預警即成本結構變化、各工序消耗水平變化、成本價格不變條件下的波動預警。根據(jù)開發(fā)計劃和本月的資金調動計劃，結合供應部門將采購價格和單位實際正常消耗的數(shù)據(jù)報告，預測每道工序的目標成本，并對下個月的開發(fā)成本波動所引起的結構變化進行了重點預警，預警結果主要為成本管理部門提供參考。

二、對比實驗

（一）實驗準備

為了對房地產(chǎn)開發(fā)成本預警系統(tǒng)進行分析，本文選取了某房地產(chǎn)公司一年內(nèi)的開發(fā)財務報表，計算了影響財務風險的9 個開發(fā)成本指標，運用層次分析法確定各因素的權重，計算出房地產(chǎn)開發(fā)商財務風險水平的綜合效率系數(shù)。應用社會、經(jīng)濟和科學管理問題的分析，首先要對問題進行組織和分層，層次分析結構模型見圖3。

圖3 預警模塊設計流程圖

在成本價格發(fā)生變化，各工序消費水平發(fā)生變化，原有經(jīng)濟消費結構發(fā)生變化的情況下，可根據(jù)計算結果計算開發(fā)成本波動的利潤空間，這個時候就會存在預警提醒，預警提醒的按下列公式5進行計算。

式中，d1表示監(jiān)控中的原始成本，在控制之內(nèi)的原始成本是不會觸發(fā)預警的，d2是會觸發(fā)警報的成本監(jiān)控預警數(shù)閾值，ω為成本的權重排序向量。預警結果主要為房地產(chǎn)開發(fā)成本的經(jīng)濟部門提供參考，預警系統(tǒng)可以指導成本控制決策，使用成本預警系統(tǒng)可以快速、及時、準確地對成本變化或各種綜合因素影響下的變化趨勢發(fā)出系統(tǒng)警告。

（二）實驗結果

根據(jù)以上公式5可以計算權重，具體確定各指標和單項指標的功效系數(shù)，結果基于各級安全效益層次圖的判斷矩陣，計算影響財務風險的9 個財務指標，通過層次分析法(AHP)確定了各因素權重后的公司發(fā)展成本風險水平的綜合效能系數(shù)，具體指標值的確定及單指標功效系數(shù)的計算結果，如表2 所示。

表2 功率系數(shù)計算表

從表2 中的計算結果看出，其盈利能力中等，其中流動比功效系統(tǒng)比率和速動比率偏高，資產(chǎn)負債值為2.05%，數(shù)值屬于正常區(qū)間內(nèi)，證明該企業(yè)的成本目前可控。這些關鍵預警內(nèi)容的合計值為71.15%，根據(jù)國家規(guī)定，綜合功效系數(shù)處于70～80 間為中警的警限區(qū)間，說明此公司財務風險的綜合功效系統(tǒng)系數(shù)正常，顯然其房地產(chǎn)開發(fā)的成本較低，面臨的成本預警風險較小。

房地產(chǎn)開發(fā)商的財務風險預警，無論在何種預警范圍內(nèi)，都不是財務風險預警研究的最終目標。最終目標是找出導致出現(xiàn)這種預警的異常因素，也就是說，領先指標預警與標準指數(shù)之間，存在著一個巨大的差異，這種分析和研究發(fā)現(xiàn)，預警源的根源根據(jù)具體情況做具體的分析，應采取措施控制和消除風險。根據(jù)公司歷年來的記錄，該企業(yè)的增長率在行業(yè)平均水平內(nèi)，說明該公司的發(fā)展成本控制策略并不完善。綜上所述，企業(yè)可以通過建立財務風險預警系統(tǒng)，將財務風險損失降到最低。本文建立的開發(fā)成本風險預警系統(tǒng)具有實用性，能夠幫助企業(yè)降低財務風險。

三、結束語

從研究財務風險預警系統(tǒng)的思路出發(fā)，建立開發(fā)成本風險預警指標體系，運用層次分析法進行分析，確定了企業(yè)開發(fā)成本風險的預警程度，并結合實例進行具體分析。闡述了開發(fā)成本風險預警模式，清除警告是指清除警告對象，所謂成本控制預警指的是警報系統(tǒng)的預警，成本控制預警也可以從警報系統(tǒng)要素和警報系統(tǒng)程度兩個方面來考慮。在今后的工作中，開發(fā)公司各部門可以利用預警成本信息開展標桿勘查活動，通過與行業(yè)先進水平的比較，準確定位企業(yè)在行業(yè)中的位置。通過建立嚴格的標桿管理制度和考核制度，將確定成本和消耗的重要指標納入需要比較的首位，找出差距，給技術創(chuàng)新和管理創(chuàng)新帶來效益；通過與同行企業(yè)的競爭中不斷挖掘潛力，找出不足，及時采取措施加以改進或應對，努力實現(xiàn)效益最大化。