三維技術在不動產登記管理中的應用研究

張英杰

（遼寧省地理國情監測中心，遼寧沈陽 110034）

《不動產登記暫行條例》提出整合不動產登記職責，規范登記行為，建立不動產登記信息管理基礎平臺等一些要求和準則，其中建立不動產登記信息管理基礎平臺是實現不動產高質量管理、高品質服務、高效率聯動的核心。近幾年來，測繪和計算機技術日新月異，為三維技術在不動產管理中進行應用提供了技術保障。

一、現狀分析

地表權利是目前多數不動產管理平臺的核心數據，在此基礎上，以二維權利登記形式為基礎，這樣同一宗地上的分屬于不同權利的地上、地下和地表權利就不能有效體現出來。

1.落宗關聯速度慢

由于不動產的空間分布非常復雜，采用二維地圖模型對其進行管理會導致不動產空間信息大量重疊和冗余，對不動產空間信息的精確管理造成很過麻煩；經常出現坐落地址為空，影像圖不易識別，內外業指認落宗工作耗時耗力。

2.登記信息定位難

不動產客體在形狀上具有立體性，二維表現形式就不能夠很好的進行空間展現和精確定位，而且對不同類別的大量空間數據缺少有效的管理手段。在實際工作中，房屋自然幢難以對應到具體位置，嚴重影響不動產落宗編碼業務進展。傳統的樓盤表形式單一，房屋落地、確權邊界不能直接展現，無法展現復雜的不動產綜合體，更無多維度空間分析及綜合管理功能。

3.數據采集成本高

由于不動產客體在空間上，具有在位置分布上不一、外形多樣的特點，二維圖形無法直觀形象的展現真實位置情況、空間邏輯關系及當前標注的狀態。房屋二維矢量圖形不完整，勢必造成重新做外業打點測量的高成本。

二、關鍵技術

1.三維傾斜攝影模型數據管理技術

自傾斜攝影測量技術出現以來，大多情況下均用于大區域、高標準、高要求的復雜情況，通過裝置多種高精度的數據獲取儀器和特定的數據整理程序，快速加工數據產生成果，并且直觀地展現出不動產空間信息的形狀、位置、高度等信息，一定程度上既提升了效率又保證了精度和效果。傾斜攝影技術主要可以滿足大規模三維模型生產的效率。通過實踐表明，對一個市域城市范圍內進行人工方式進行三維建模，大約需要一年多的時間。而引入傾斜攝影手段，確可以在二三個月的時間內快速完成生產。通過對比，可以發現立體空間建模的經濟成本和時間效率，傾斜攝影建模方式要遠遠勝于傳統方式。正是因為傾斜攝影具有效率高、精度高、成本低、效果好等優點，所以非常適合在不動產三維空間信息采集中[1]。

2.多尺度二三維一體化數據整合與處理技術

不動產客體同時具有二三維的特征，所在空間信息上具有X，Y，Z不同維度特征，具有多尺度的特點。大尺度角度可以展現道路、城市、其他實體的三維邏輯效果，小尺度情況下又可以展示三維自然幢戶客體的權利情況和登記狀態，因此，多尺度二三維一體化數據的加工與整合技術，是夯實不動產二三維集成管理的堅實保障。在一定程度上，還原了不動產的真實實景空間位置特征和自然情況，同時標注了Z維度下的空間具有屬性。這樣就可以利用特定的管理系統實現快速的數據瀏覽，充分展現多維度一體化下不動產多尺度展現的數據價值，更能為不動產的管理提供堅實的基礎。

3.基于分層分戶圖的三維自動化建模技術

在不動產日常登記工作中，經常要對不動產的分層和分戶資料進行查詢、統計分析。而三維不動產系統中，就可以滿足對房屋進行單體化管理。具體可以把三維系統中的樓盤模型與外業采集時采用的模型進行套合來達到要求，以此符合三維動產登記中對房屋單體中的層、戶統計、查詢與高標準管理的要求[2]。

4.立體動態渲染技術

不能因數據的展示、系統的延遲、進而影響了不動產登記事項的辦理時效，三維展示，數據的流暢尤為重要。為此，在系統實際展示中引入了立體動態渲染技術技術，以便實現不動產空間立體數據的快速展示。此外在數據庫中還存有許多二維的相關數據，所以采用二維和多維海量數據異步高效調用展示技術，能夠保證不動產三維系統對空間和屬性數據迅速調用的需求[1]。

三、功能實現

1.解決落宗關聯速度慢的難題

在三維系統中，三維模型與自然客體可以直接一對一、一對多、多對多的進行掛接和關聯，不需要人為干預，即可建立邏輯對應關系，進而自動進行不動產編碼。這和以往二維管理模式不一樣，三維不動產系統可以實現二三維的互動，可以把自然樓幢、地塊等不動產客體信息和建立的三維場景模型自動關聯上。當需要把房地等資料關聯時，可以借助平臺的導入功能，把不動產的相關證明材料、申請材料等辦理業務的材料導入三維模型平臺進行關聯，這樣只要觸發對應不動產的三維模型，就可以快速的地把坐落、編碼、產權情況等相關信息自動關聯到一起，登記數據就和外界實體進行一一對應[3]。

2.解決登記信息定位難的難題

傳統的二維樓盤表結合實景立體數據，從而可以達到二三維不動產客體數據彼此之間的相互定位。通過三維模型，實現樓盤表信息的快速查詢，與其相關的二維客體信息也會一同呈現出來。通過二維信息，就會及時對應到相應的三維立體的模型位置，避免了人為的去逐個逐個的去核對數據之間的關聯關系和宗地信息的繁瑣。同時可以提供多中組合的查詢條件，通過提供的宗地編碼、不動產單元號、權利主體等多種條件進行查詢，不需要提供精確條件，就可快速得到查詢結果，同時從空間上迅速定位到相應的位置。

3.解決數據采集成本高的難題

數據的不完善是不動產登記的痛點和難點，利用傾斜攝影的三維技術可以迅速的進行空間矢量的采集，可以極大的完善不動產空間信息缺失的問題。歷史遺留的不動產數據經常存在缺失的情況，有些空間圖形數據根本沒有。如果再從開業一點一點的開始測量，就會消耗大量的人力物力，勢必造成外業成本的增加。然而，利用傾斜攝影獲取的三維實景，就可以利用系統中的數據處理功能，快速采集到矢量數據，既方便又準確，避免了大量的外業測量工作。