產權交易鑒證不能替代不動產登記

● 朱 迪

（作者是經濟師）

案情簡介：

2020 年6 月，李某在某市看到某房地產開發公司的工作人員在銷售農村集體第三產業用房（以下簡稱“三產房”）安置房，單價為每平方4 000 元，李某打算購置但又擔心辦不了不動產權證。該房地產開發有限公司工作人員反復向李某強調，他們辦理的產權交易鑒證證書與不動產權證書一樣具有法律效力，可以用于抵押、轉讓。之后，李某將多年的積蓄拿出來交了定金。李某的女婿吳某知道后查看了合同、交款憑證等材料，發現李某拿到的是合作建房合同和某縣農村產權交易中心出具的產權交易鑒證證書。吳某到該市相關部門查證后發現，該房產項目未辦理建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等相關證件，只有項目用地的不動產權證書，證書記載的權利人為某城區某鄉鎮某村第二生產隊，土地性質是集體建設用地。

李某發現，該房產無法達成自己先前的預期，于是要求該房地產開發公司解除合同并退還定金14 萬元。該房地產開發公司以各種理由推諉。于是吳某與李某向該市住房和城鄉建設局、自然資源局等相關部門反映相關情況。之后，相關部門對該房地產開發公司的違規建設等行為進行查處并要求其糾正。但該市住房和城鄉建設局、自然資源局無權撤銷合作建房合同。于是李某將某縣農村產權交易中心、該房地產開發公司起訴到法院，要求撤銷合作建房合同及產權交易鑒證證書，并賠償損失。

本案焦點：

產權交易鑒證證書能否替代不動產權證，李某的訴求能否得到法院的支持？

觀點分歧：

李某認為，產權交易鑒證證書既不能用于辦理不動產的轉移登記，也不能用于辦理抵押貸款，這與該房地產開發公司銷售宣傳中的承諾不符，屬于虛假宣傳。他用畢生積蓄購買了“三產房”，但卻簽訂了無效合同，遭受了重大的財產損失，某縣農村產權交易中心和該房地產開發公司要承擔相應的責任，退還定金并賠償其他損失。

該房地產開發公司認為，其與李某簽訂的合作建房合同約定了李某可享有建成房屋20 年的使用權。該合同由某縣的農村產權交易中心進行了鑒證，該房屋的使用權可以用于辦理轉移或抵押，其并沒有故意欺騙李某，因此不能退還定金。

某縣農村產權交易中心認為，其提供的是農村集體產權交易方面的服務，作為第三方見證了李某與該房地產開發公司的交易行為，而交易產生的風險應由交易方自行承擔，李某在參與農村集體產權交易時應了解相關政策法規，注意交易風險。

該市不動產登記中心認為，雖然某縣農村產權交易中心為李某出具了農村產權交易鑒證證書，但該房地產開發公司與李某交易的不是農村土地承包經營權，而是建設用地使用權。目前該市并沒有此類建設用地使用流轉的政策，而且某縣不在該市的管轄范圍內。從李某提供的材料看，此項目不符合辦理不動產所有權轉移登記的條件。

該市自然資源局認為，第三產業用地的用途（以下簡稱“三產用地”）是保障被征地農村集體經濟組織的集體經濟發展及被征地農民的長遠生計。此項目的土地為某村第二生產隊的產業用地，是集體性質的商服用地，按該市的產業用地政策的相關規定，屬于禁止用于商品房開發的用地，其已將此項目違規建設的線索移交該市綜合執法局。

分 析：

（一）農村產權交易鑒證證書不能產生物權效力

農村產權交易鑒證證書是農村產權流轉交易平臺依據有關政策規定，為交易雙方出具的證明農村產權流轉交易行為的憑證，不屬于《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等法律法規所規定的不動產權屬的憑證，其核發部門不是不動產登記機構，不具備不動產權歸屬的證明力和物權效力。即便是依法可以流轉的農村不動產，也需要通過辦理不動產登記，才能取得不動產權。本案中，該房地產開發公司利用李某對農村產權流轉交易的政策、法律法規、管理辦法的不了解，混淆了農村產權交易鑒證證書與不動產權證書的概念，使李某誤認為取得農村產權交易鑒證證書就能取得所購房屋的所有權。

（二）“三產房”產權形成不能繞開合法建設

“三產房”是農村集體第三產業用房的俗稱。用于建設“三產房”的“三產用地”，作為解決被征地農民的就業及生活問題而留給農村集體組織發展第三產業的集體用地，批準的土地規劃用途為其他商服。與其他建設工程一樣，“三產用地”建設項目應按批準的規劃用途進行開發，在施工前應取得不動產權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批證件。但是部分開發商在未取得上述證件的情況下，違規建設商品住宅，或是以商業綜合樓名義辦理建設工程規劃許可證等手續后，實際卻按住宅用途進行項目建設。這種不符合城市規劃、建筑規劃的“三產房”屬于違章建筑，不能進行不動產登記，也不能為其辦理不動產權證書。

本案中，該房地產開發公司在未取得建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批材料的情況下，在集體性質的商服用地建設商品住宅，既違反了規劃用途管制的規定，也違背了先審批后建設的要求。該市綜合執法局在接到線索后，進行查處，并處以拆除違章建筑的行政處罰，此時的“三產房”不能形成產權，更不能用于買賣轉讓。

（三）“三產房”交易應符合政策要求

部分地市對第三產業用地的用途以及產業類型大多有明確的限制，不允許用于建設商品住宅房。合法建設了“三產房”之后，農村集體經濟組織即便取得了集體不動產權證，也不能進入市場交易，只能通過出租或開發的方式獲得收益。本案中，該市屬尚未實行集體土地流轉政策的城市，相關政策也明確禁止“三產房”交易，該房地產開發公司銷售“三產房”，涉嫌違規經營。

綜 述：

因缺乏開發建設資金，統籌項目能力等方面的不足，農村集體經濟組織通常不具備自行開發農村集體用地的條件，進而通過引入投資方來建設開發農村集體用地。在主體缺失以及利益驅動等因素的作用下，違法建設、違法銷售等現象時有發生，有的開發主體將不具備銷售條件的“三產房”投入市場流通，并以較低價格吸引購房人購買；以“合作建設”形式銷售“三產房”，并通過農村產權交易鑒證的手段掩蓋違法事實，背離了“三產用地”用于保障被征地農村集體經濟組織的集體經濟發展及被征地農民長遠生計的征地安置政策的初衷。

在各種監管手段的重壓之下，部分開發商為追求高額利潤，還以“入股”“聯營”“合作建房”等方式非法銷售“三產房”，并通過產權交易鑒證的手段掩蓋其違規行為。本案中，李某在相關部門了解到購買的“三產房”不能用于辦理不動產權證，無法作為辦理落戶及入學的合法住所后，向法院起訴。法院在審查該市綜合執法局、住房和城鄉建設局等相關部門對該房地產開發公司的處罰意見后，判決該公司撤銷李某的合作建房合同及產權交易鑒證證書，并退還李某定金。