基于FAHP的養老地產開發決策階段風險研究

曹 妍 王 丹 張 倩 朱夢雪 劉 欣

(湖南財政經濟學院工程管理學院，湖南 長沙 410000)

1 養老地產的起源和現狀

在二十世紀七八十年代，老齡化首次出現在發達國家，為解決這一不斷發展的社會現狀，發達國家首次提出了養老地產的概念。此概念的提出是希望在地產開發項目中融入養老主題，甚至是以養老為重點開發特殊的地產項目。隨著老齡化進程的加快，房地產開發市場的養老地產建設需求也日益增長。不同于普通地產開發，養老地產同時具備居住、養老保險、養老服務、基礎醫療設施的保障以及逆向融資等多種功能。養老地產在現在對我們來說，是一個較為熟悉的名詞，隨著我國人口老齡化速度的加快，人們開始重視養老。結合國情，我國制定了“以居家養老為主”的“9073”養老政策，據統計全國即將有90%的老人選擇居家養老,7%依托社區養老，還有3%進入養老機構養老，由此養老地產逐漸走進大家的視線，并逐漸向高端地產的方向發展[1]。它致力于提供更全面、安全、方便的適老房地產模式，從老年人自身需求出發，并不局限于衣食住行層面，人到老年都向往舒適而輕松的老年生活，一些精神層面的滿足也尤為重要。養老地產的開發主體大多是房地產開發企業或者相關養老設施建設企業，以養老為主的特殊市場需求為導向，專門針對老年群體進行投資建設。通過開發相應的適老設施和養老服務，滿足了老年群體多樣化高品質高要求的養老訴求。近年來我國針對養老政策不完善做了許多措施，例如對高齡老人的補貼制度、支持鼓勵房企開發創新新型養老地產等，老齡化作為已不可逆轉的社會趨勢，許多國家對此都作出了相應的養老解決方案，其中養老地產也將成為養老行業中的支柱之一，未來也更需要不斷創新和發展。

2 選擇模糊層次分析法的原因

層次分析法(The Analytic Hierarchy Process)是由美國運籌學家T.L.saaty在20世紀70年代研究課題時，提出的一種將要決策的相關問題分成目的、準則和方案三部分，并在此基礎上進行定性和定量相結合的系統性決策分析方法。層次分析法也被稱作層級分析法，英文縮寫為AHP。采用該方法進行決策分析時，能清楚的了解影響相關問題的各項因素權重，得到不同方案的風險水平結果，為項目的決策選出最優方案提供了依據。同時，按照不同屬性將各個因素劃分為若干個層次并進行量化，可以在處理復雜問題時直觀的反映各個因素對目的影響情況，把復雜的問題簡單化，定性的因素被轉化為可量化的指標。由于這種方法具有實用性、有效性和系統性，故AHP在各個領域被廣泛的應用。

在應用AHP進行項目研究時，對于構造判別矩陣這一步驟，AHP是使用兩兩比較的方法從而構造一致性矩陣，該辦法過于絕對，不太科學，同時在一致性檢驗時，也很難保證思維一致性，而模糊層次分析法則彌補了以上缺陷。模糊層次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)融合了層次分析法(AHP)和模糊綜合評價分析法(FCE)，在AHP的基礎上，采用FCE將定量和定性相結合的一種系統性分析方法。FAHP充分融合了模糊數學思想，將難以定量的定性因素轉變為隸屬度和隸屬原函數，計算得到模糊結果集[2]。層次分析法的關鍵在于構造判別矩陣，并通過檢查判別矩陣的一致性獲取結果，而模糊層次分析法(FAHP)的核心則是構造模糊判別矩陣，改進了AHP中的判別矩陣，滿足了其一致性要求[3]。總的來說，模糊層次分析法優于層次分析法，二者既相互聯系又相互區別，FAHP通過AHP確定指標風險權重，再運用FCE進行綜合評價，對決策研究有著很好的可靠性。

養老地產的開發受到經濟、政策、市場、技術等非數據信息影響，屬于定性因素，在研究過程中需要將定性的因素轉化為可量化的指標，而FAHP可以將定性和定量有機結合[4]，有利于提高開發投資決策的科學性和可靠性，故選用FAHP作為本次研究的方法。

3 構建養老地產項目開發決策階段風險指標結構模型

養老地產項目開發決策階段風險指標結構模型的建立是進行有效風險評價的基礎,合理選取指標是評價結果客觀科學的重要保障。養老地產開發決策有其自身的特性,例如其產品的不可移動,投資的周期長,需要的資金額大且面臨不完全的市場信息,以上特性決定了養老地產項目開發階段決策必須面臨許多不確定的情況,故開發的風險也較大[5]。

筆者對養老地產開發風險相關資料進行提煉，將識別出來的風險因素分為不同層次，確定從經濟、政策、市場、技術四個方面對養老地產項目開發決策階段的風險影響因素進行評價。運用層次分析方法將養老地產開發階段的決策風險劃分為3個層次、4個準則和19個風險指標，并獲得從目標層到指標層的系統、全面的養老地產項目開發決策階段風險指標結構模型，如圖1所示。

4 基于模糊層次分析法的評價模型

4.1 運用AHP確定各風險指標的權重

4.1.1構建判別矩陣

在建立風險因素層次分析結構模型之后，邀請該領域的資深人員填寫相關問卷，通過將結構模型的所有因素進行兩兩比較，由此得到各個風險指標的相對重要程度。按照1～9標度對各風險指標進行賦值,并將相比的結果表現成矩陣的形式，以此組成判別矩陣A=(aij)n×n。其中aij為風險指標ai相比于風險指標aj的重要程度；n為該層次比較指標的個數。

4.1.2確定各指標權重

首先對判別矩陣中所有因素按列進行歸一化處理，然后將各行因素相加求取算術平均值得到該項目的近似最大特征向量Wi，也是判別矩陣里各個風險因素指標的權重。然后計算AiWi,即判斷矩陣Ai×特征向量Wi，再將AiWi的各數值除以Wi對應的各數值并相加后除以向量的個數，可求得判別矩陣的最大特征值λmax。

4.1.3一致性查驗

在算出最大特征值λmax之后，一般要進行一致性查驗，將數值代入下面的公式中，求取CI：

4.2 運用FCE綜合評價項目

4.2.1構建風險因素評價集合

當養老地產開發階段決策風險指標體系建立后,上下層次風險因素之間的隸屬關系也隨之確定,然后就需要按照專家意見對結果進行分析,要將各種評價結果進行量化處理,即建立評語集[6]。對于房地產風險評價，一般采用五標準風險評估體系，即“非常小，比較小，一般，比較嚴重，非常嚴重”這5個標準。可用V來代表評語集合，如下所示：

V={V1，V2，V3,…,Vi}。

其中，Vi為不同的風險評估等級(i=1,2,…，n);n為風險等級的個數。

4.2.2建立模糊評價矩陣Ri

依據專業人士的意見將每層分解的元素進行兩兩比較，組成單因素評價集合ri=(ri1，ri2，…，rij)。其中，rij為第i個風險元素對第j個評價等級的隸屬程度。通過對每一個準則層的風險指標進行評價，從而可建立該準則層的模糊評價矩陣Ri=(rij)m×n。

4.2.3模糊綜合評價

依照層次分析的結果，決定各個風險指標因素對評估對象重要程度的權重值，然后對它們進行歸一化操作，并用向量W表示，即：W=(wB1，wB2，…，wBm)。

其中，wB1，wB2，…，wBm為對應評價因素B1，B2，…，Bm的權重值。

接著運用公式e=W×Ri進行單因素評估。

依照模糊層次分析法原理，根據低層次單因素評估結果，構成高層次模糊評估矩陣R′，再結合高層次評估因素權重向量Wi，使用公式E=Wi×R′計算即可進行高層次模糊評價[7]。若用E來代表綜合評價隸屬度向量，則有：

E=(e1,e2,…，em)。

其中，m為目標層下一層次的指標因素個數。

最后，利用最大隸屬度原則以及五標準風險評估體系“非常小(90～100)，比較小(75～90)，一般(65～75)，比較嚴重(50～65)，非常嚴重(50以下)”，對開發項目決策階段利用公式：S=E×VT來進行綜合評價。

開發項目總體的風險評估值S為一個具體的數值，其值的大小反映了評價目標風險程度的大小，數值越小，風險就越低，反之，則越高[8]。

5 案例分析

某養老地產項目坐落于廣州某區域，該地區經濟較發達，人們的生活水平較高，養老觀念較成熟，對于養老地產接受能力高，當地政府也出臺了相應的養老和土地政策，幫助扶持養老地產的發展。該項目總建筑面積約186.4 hm2，占地面積約130 hm2，容積率為1.43，綠化率37%，總投資費用近10億元，項目建成后預計能容納約3 200位老人入住。

筆者現對該項目在開發決策階段存在的風險運用FAHP進行評估。

5.1 明確各指標權重以及查驗其一致性

根據前面已建立的養老地產項目開發決策階段風險指標結構模型并結合1～9標度的打分方法，征詢有關專家的建議后得到A—B，B1—C，B2—C，B3—C，B4—C多個判別矩陣，再通過求解矩陣的方式計算出各指標層的最大特征值λmax以及最大特征向量對應的歸一化特征向量W，進而得到一致性查驗系數CR，再依據CR能否小于0.1，確定判別矩陣能否通過一致性查驗，權重能否有效[9]，見表1。

表1 項目準則層與指標層的權重向量表

根據表1可知，判別矩陣的CR<0.1，都合乎一致性檢驗，權重向量有效。

5.2 設定風險因素評價集以及構造模糊評價矩陣

本例在明確了風險指標結構模型Ⅰ級,Ⅱ級中每個因素權重的基礎上，根據專家評分的方法，對該項目的風險水平進行評估。將風險等級分為“非常小，比較小，一般，比較嚴重，非常嚴重”五個標準，并確定各標準對應的分值。具體表示為V：

V={V1，V2，V3，V4，V5}=

{非常小，比較小，一般，比較嚴重，非常嚴重}={90～100，75～90，65～75，50～65，0～50}。

邀請行業相關的資深人員等12人分別為每個Ⅱ級指標確定它的風險等級，然后統計每個指標等級的頻率，從而得到Ⅱ級各指標的評價隸屬度。故某養老地產項目的開發決策階段中各級風險指標的權重和指標隸屬度如表2所示。

表2 某養老地產項目的開發風險指標權重和其隸屬度表

5.3 綜合評價

已知表2中各個指標的評估數據，即可對某養老地產項目的開發決策風險等級進行評估，計算的結果如下：

1)經濟風險綜合評價向量E1為：

2)政策風險綜合評價向量E2為：

。

以此類推，可得：

3)市場風險綜合評價向量E3為：

E3=WB3×R3=

(0.013 7 0.113 0 0.275 4 0.449 3 0.148 6)。

4)技術風險綜合評價向量E4為:

E4=WB4×R4=(0 0.138 2 0.361 8 0.400 1 0.1)。

故目標層的模糊評價矩陣為：

運用公式E=Wi×R′計算，目標層風險綜合評價向量E為：

。

此處,按照最大隸屬度原則以及五標準風險評估體系，可以得到項目開發階段決策風險的綜合評價結果,為了更加全面的分析，還需要對風險進行量化處理[10]。

利用公式S=E×VT，可計算出量化的綜合評價結果。這里取各級中值“95分，82.5分，70分，57.5分，25分”分別作為5個風險等級的評分，則量化的綜合評價值S為：

S=E×VT=(0.002 4 0.161 2 0.319 0
0.380 8 0.136 5)·(95 82.5 70 57.5 25)T。

6 結語

通過上述計算，我們知道在養老地產項目開發決策階段的四大風險影響因素中，政策風險對項目開發決策的影響最嚴重，其次是技術和經濟風險，而市場風險相對影響較輕，通常不超過10%。

首先在經濟風險方面,其最大指標評價值在第三級,為0.382 6,說明經濟風險總體上表現為一般;政策風險方面,其最大指標評價值在第四級,為0.368 3,說明政策風險總體上表現為比較嚴重;市場風險方面,其最大指標評值在第四級,為0.449 3,說明市場風險總體上表現為比較嚴重;技術風險方面,其最大指標評價值在第四級,為0.400 1,說明經濟風險總體上表現為比較嚴重[11];因此我們認為四大風險影響因素的風險程度整體表現為比較嚴重。

再依據最大隸屬度原則，項目的風險最大綜合評價值在第四級，數值為0.380 8,這說明項目的總體風險比較嚴重;根據風險量化綜合評價結果,某養老地產項目開發決策階段的風險綜合分數為61.17,處于風險比較嚴重的水平。

結合以上兩種評價結果，該項目的開發決策風險整體上體現為較嚴重，表明存在的這些風險導致項目開發失敗的可能性較大，想要順利的開發項目，保證企業的利潤，得到預期目標，我們對開發過程中的風險要進行有效的控制和采取相應的應對措施，根據上述的分析，我們可以知道政策風險里的養老政策、土地政策以及技術風險里的設計質量、產品定位對于養老地產開發階段的決策影響較為嚴重。故此開發商在做是否開發此項目的決策時，需要系統深切的了解國家近年來頒布的養老和土地方面的政策，最好具體了解項目所在地區的有關政策，實現因時制宜、因地制宜。與此同時，開發商還應提高產品的質量，只有通過精準的分析、合理的推測以及過硬的技術才能提高開發決策的準確度，使其做出正確的選擇。