不動(dòng)產(chǎn)共有份額變化后的不動(dòng)產(chǎn)登記處理

● 朱 迪

（作者是經(jīng)濟(jì)師）

案情簡介：

2018 年4 月，某冷藏物流公司（以下簡稱物流公司）與某糧油進(jìn)出口公司（以下簡稱進(jìn)出口公司）共同出資1 200 萬元，在某市的物流園區(qū)通過招拍掛方式公開獲得了一塊面積為1 萬平方米的倉儲(chǔ)、商務(wù)金融用地的使用權(quán)。辦理土地使用權(quán)證時(shí)，雙方約定土地使用權(quán)份額分別按照物流公司占51%、進(jìn)出口公司占49%的比例進(jìn)行登記。物流公司于2019 年1 月提出在地上建設(shè)辦公綜合樓的建議，但進(jìn)出口公司因資金周轉(zhuǎn)困難無法出資建設(shè)，因此物流公司單獨(dú)出資建設(shè)了一棟24 層的綜合樓。而后雙方對建成后房屋所有權(quán)的分配產(chǎn)生了分歧。物流公司拿著土地使用權(quán)證、建設(shè)手續(xù)等材料向該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請房屋所有權(quán)初始登記，要求將新建的綜合樓的房屋所有權(quán)登記到其名下。該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理后，按程序進(jìn)行了公示，公示期間進(jìn)出口公司對登記事項(xiàng)提出了異議，要求該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心不予受理這項(xiàng)登記申請。

本案焦點(diǎn)：

在擁有共同使用權(quán)的土地上建設(shè)房屋后，若合作雙方未能就物權(quán)份額達(dá)成一致，應(yīng)如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？

觀點(diǎn)分歧：

物流公司認(rèn)為，綜合樓的倉儲(chǔ)用房、辦公用房等都是按其業(yè)務(wù)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)的，由其出資建設(shè)，所以應(yīng)將4.5 萬平方米建筑面積的綜合樓登記為其所有，并由其與進(jìn)出口公司另行協(xié)商，以通過分配部分綜合樓房屋的所有權(quán)來換取土地份額。

進(jìn)出口公司認(rèn)為，因?yàn)樽陨碣Y金運(yùn)營困難，所以當(dāng)時(shí)沒有與物流公司共同出資建設(shè)綜合樓，但物流公司自行在雙方共有的土地上建設(shè)綜合樓時(shí)未留有空余土地，現(xiàn)在已經(jīng)無法通過建設(shè)房屋來實(shí)現(xiàn)自己所享有的土地使用權(quán)。該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)按對應(yīng)的土地份額進(jìn)行登記，將綜合樓49% 的建筑物面積即至少2.2 萬平方米的綜合樓的所有權(quán)登記于自己名下。

該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心認(rèn)為，在按份共有的土地上進(jìn)行房屋建設(shè)后，房屋的所有權(quán)應(yīng)通過雙方協(xié)商進(jìn)行分配，避免在申請登記階段出現(xiàn)矛盾。進(jìn)出口公司對物流公司提出的登記申請?zhí)岢霎愖h，經(jīng)審查后已暫停了此項(xiàng)登記。但若按進(jìn)出口公司要求，按原土地使用權(quán)份額分配，就會(huì)導(dǎo)致房地權(quán)利不一致；若按物流公司的申請將綜合樓單獨(dú)登記于其名下，基于“房地一致”原則，這將導(dǎo)致進(jìn)出口公司享有的土地使用權(quán)份額轉(zhuǎn)移到物流公司名下。

分 析：

在擁有共同使用權(quán)的土地上建設(shè)房屋,各方一般需要按照物權(quán)的不同狀態(tài)對利益分配做出具體約定，約定不清的難免會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛。要避免此類糾紛導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，需要從以下3 個(gè)方面進(jìn)行分析。

（一）土地為空地狀態(tài)時(shí)，權(quán)利人可約定按份共有

土地處于空地狀態(tài)，物權(quán)體現(xiàn)為單一的建設(shè)用地使用權(quán)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》第九十三條“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有”以及第九十四條“按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)歸屬于兩個(gè)以上的權(quán)利人所有，且無法劃分各權(quán)利人之間的使用權(quán)界線時(shí)，各方協(xié)商約定的共有份額即形成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的按份共有。兩個(gè)及兩個(gè)以上的土地使用者依法享有使用同一宗土地的權(quán)利的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可按其約定共有份額進(jìn)行登記。本案中，進(jìn)出口公司與物流公司共同出資獲得了倉儲(chǔ)、商務(wù)金融用地的建設(shè)用地使用權(quán)，并約定了各自享有的份額，這構(gòu)成了主體的多主性，地塊不能按份額來劃分界線構(gòu)成了客體的整體性。于是，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將該地塊的使用權(quán)登記為雙方按份共有。

（二）建設(shè)可能改變物權(quán)份額

合作建房的共有人一般會(huì)在合作協(xié)議中對出資比例、利益分配等做出具體約定。為保障各方利益，共有人享有的土地份額通常按出資比例分配。土地開發(fā)建設(shè)后，按建設(shè)用地使用權(quán)與房屋物權(quán)一致的原則，一部分建設(shè)用地使用權(quán)比照建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分調(diào)整為共同所有，一部分建設(shè)用地使用權(quán)則按建筑物所有權(quán)對應(yīng)的份額歸為建筑物業(yè)主所有，對不動(dòng)產(chǎn)專有和共有部分進(jìn)行區(qū)分帶來的變化有可能完全改變了原來約定劃分的建設(shè)用地使用權(quán)的份額。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十三條中“……依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記”及第三十六條“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有……”的相關(guān)規(guī)定，合作建房的各方應(yīng)對房屋所有權(quán)明確約定后才能完成首次登記。本案中，在對宗地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后，物流公司未與進(jìn)出口公司約定物權(quán)的分配事項(xiàng)，導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)與房屋物權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。按“房地一致”原則，在區(qū)分建筑物所有權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)份額已無法對應(yīng)建設(shè)前雙方約定的比例，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無論是按原土地使用權(quán)份額標(biāo)注房屋所有權(quán)份額，還是單獨(dú)登記于物流公司名下，都難以明確雙方的權(quán)利。雙方需保證建筑物所有權(quán)以及建設(shè)用地使用權(quán)的完整性，重新約定物權(quán)的歸屬才能解決權(quán)屬糾紛。

（三）合作建房的一方申請房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)以不損害其他共有人的利益為前提

合作建房的各方都是宗地的權(quán)利人，依法擁有共有土地的使用權(quán)，但各方在行使土地使用權(quán)時(shí)，必須以不損害其他共有人的使用權(quán)為前提。在按份共有的情形下雖然可通過約定來明確各方享有的物權(quán)份額，但通常難以界定物權(quán)份額對應(yīng)的權(quán)力范圍，這時(shí)候要避免可能會(huì)出現(xiàn)損害其他共有人利益的情況出現(xiàn)。各方應(yīng)在改變土地權(quán)利狀況前充分協(xié)商，提前約定變化后物權(quán)分配方式，確保在申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依據(jù)充分且無權(quán)屬糾紛。本案中，無論是對建設(shè)房屋的出資比例，還是對新增物權(quán)的分配方式，雙方均未能提前協(xié)商一致，導(dǎo)致了后期的權(quán)屬糾紛。

綜 述：

合作建房與自建房不同的是，自建房在建設(shè)周期中的房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)一般歸于一人。合作建房的各方則是共同出資獲得土地使用權(quán)建房而后分配房屋所有權(quán)，各方要在建設(shè)過程中約定出資額及享有的物權(quán)份額，以便能夠應(yīng)對因物權(quán)變動(dòng)而引發(fā)利益重新分配的情況。過去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記房屋所有權(quán)與登記土地所有權(quán)分開，導(dǎo)致土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)變動(dòng)不同步，不能通過產(chǎn)權(quán)登記來體現(xiàn)物權(quán)份額的變化。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度整合了過去分散的房屋登記、土地登記等各類登記，從制度上強(qiáng)化了“一體登記”及“房地一致”的原則。這要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員以及其他相關(guān)人員必須理解建設(shè)用地的使用權(quán)與房屋之間物權(quán)關(guān)系的實(shí)質(zhì)并在實(shí)踐中合理運(yùn)用，才能避免房地權(quán)利不一致的情形。本案中，雙方不僅對如何登記不動(dòng)產(chǎn)僵持不下，還對土地開發(fā)后的利益分配不滿。為解決糾紛，雙方申請了司法調(diào)解，最終達(dá)成了和解，明確了綜合樓的產(chǎn)權(quán)分配：進(jìn)出口公司按綜合樓16 層到24 層的建設(shè)成本價(jià)向物流公司出資，這部分辦公用房的所有權(quán)歸進(jìn)出口公司，其余樓層用房所有權(quán)均歸物流公司，雙方按產(chǎn)權(quán)分配協(xié)議申請了不動(dòng)產(chǎn)登記。