22城首輪集中供地收官 多城圍堵“馬甲”拍地

隨著6月29日武漢首場集中供地土拍的結(jié)束，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中出讓正式收官，總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額1.07萬億元。值得注意的是，除了各地紛紛設(shè)立土拍新規(guī)則以進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)外，還嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”公司拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

多地土拍實(shí)施新規(guī)則

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價(jià)率15.1%。貝殼研究院高級分析師黃卉接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從此輪集中土拍的結(jié)果可以看出，土拍規(guī)則的合理設(shè)定對穩(wěn)定價(jià)格作用顯著，城市熱度分化加劇，長三角區(qū)域城市熱度最高，而品牌房企表現(xiàn)更加突出，同時(shí)房地產(chǎn)市場存在進(jìn)一步分化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次22城首次集中供地，共有71%的住宅用地設(shè)定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房價(jià)+競配建/競自持”的規(guī)則搭配更是成為多數(shù)城市的選擇，以達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房價(jià)、加大租賃房供給的目的，有效落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。此輪22城集中出讓的綜合溢價(jià)率為15.1%，這意味著土拍規(guī)則取得了良好的穩(wěn)定地價(jià)的作用。

在此次22城集中供地中，重慶、濟(jì)南與武漢三城在拍地規(guī)則上皆未有限制，不過重慶規(guī)定部分地塊競拍的溢價(jià)率若超過50%，企業(yè)需在一個(gè)半月內(nèi)繳清全額土地款。武漢則是在多數(shù)地塊出讓公告里標(biāo)明基礎(chǔ)配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，條件較嚴(yán)，定向性明顯，對房企的項(xiàng)目運(yùn)營能力要求高。

而蘇州、上海、鄭州則實(shí)施規(guī)避價(jià)高者得的“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，這一創(chuàng)新性土拍規(guī)則除了能有效控制溢價(jià)率、達(dá)到穩(wěn)地價(jià)效果，同時(shí)有助于實(shí)現(xiàn)公平競爭，避免土地成交過于集中在個(gè)別房企。

“馬甲”搶地被禁止

與其他集中供地城市相比，最后出場的上海土地出讓制度更加規(guī)范，除了求穩(wěn)外，還明確嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

上海市在此次土拍時(shí)強(qiáng)調(diào)，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請，含聯(lián)合申請自然人及由其擔(dān)任法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，或者同一法定代表人/負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，視為同一名申請人。凡申請人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請人。

事實(shí)上，今年以來，已有多地發(fā)文禁止房企用“馬甲”搶地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類舉措有利于土地招拍掛市場的公平競爭，有利于政府有序向市場提供土地資源，對于穩(wěn)定樓市價(jià)格具有積極意義。

6月10日，東莞市發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競買資格的通告》（試行），規(guī)定東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0;參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0;參拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，納稅大于0。這意味著，新注冊的空殼公司將不能參與東莞土地拍賣。

6月8日，南昌市出臺的《南昌市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知》稱，嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買，“限房價(jià)、限地價(jià)”地塊的競買人應(yīng)滿足土地出讓公告中明確的競買要求，并在報(bào)名時(shí)書面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買。

5月21日，蘇州發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競買要求的通告》，規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對于違反規(guī)定的競買人，將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

“圍搶”干擾公平競爭

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企設(shè)立“馬甲”公司“圍搶”地塊，是很常見的做法。

以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有10多天的時(shí)間里，旭輝、綠城等多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司。其中，最“壕”的一家房企兩天內(nèi)在江蘇太倉新成立了15家房地產(chǎn)咨詢公司，均由該房企100%持股，注冊資本都為50萬元，法定代表人也都是同一個(gè)人。

一家品牌房企負(fù)責(zé)投資拍地的負(fù)責(zé)人對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者坦言：“現(xiàn)在土拍政策并不是特別完善，或者說政策還有漏洞。在每家企業(yè)都帶‘馬甲’的情況下，單打獨(dú)斗相當(dāng)于自動(dòng)棄權(quán)，相信沒有哪一家房企愿意這樣做?！?/p>

據(jù)記者了解，房企注冊大量“馬甲”公司搶地的行為與近些年來土拍規(guī)則的變化有關(guān)。過去各城市土地出讓基本都是價(jià)高者得，這種模式下，天價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，土拍弊端凸顯。為了將地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，保持市場理性，“觸頂最高限價(jià)轉(zhuǎn)為搖號、抽簽”的拍地模式應(yīng)運(yùn)而生。

如此一來，房企想要獲得高熱度地塊，往往最后拼的是概率和運(yùn)氣。于是開發(fā)商們開始注冊“馬甲”公司，畢竟多一個(gè)“馬甲”，就相當(dāng)于多一個(gè)籌碼，中簽的概率就會(huì)增加。

有房企負(fù)責(zé)人曾抱怨，大開發(fā)商的“馬甲”公司一出手，土地拍賣的門檻馬上就變高了，小開發(fā)商根本沒了機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，在拿地需要“搖號”的模式下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競拍成功率，但這種行為會(huì)提升溢價(jià)率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁也表示，房企采取多個(gè)“馬甲”的方式拿地，實(shí)際上是干擾了土地市場的公平競爭，有違土地使用權(quán)招拍掛制度的公平、公正、透明。多城市禁止“馬甲”公司參與土拍，說明這個(gè)問題具有共性，接下來各地會(huì)針對“馬甲搶地”的現(xiàn)象，加大力度彌補(bǔ)政策漏洞。