住房公積金基層管理部貸款風險防控探析

濱州市住房公積金管理中心 侯寶富

一、住房公積金貸款特點

住房公積金貸款（以下簡稱“公積金貸款”）是指由住房公積金管理中心運用職工及其所在單位繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。公積金貸款有以下特點：一是利率低。目前執行的利率五年及五年內貸款的年息為2.75%，五年以上為年息3.25%；二是互助性。個人公積金貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。三是普惠性。只要是具有完全民事行為能力、正常連續繳存一定年限的職工，都可以申請個人公積金貸款。同時公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關風險。二是公積金貸款金額有限制，住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮中低收入人群，償還能力較低。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是個人信貸業務尚處于發展階段，相關制度尚未達到系統科學化，缺乏全面評判個人信息考評制度，存在信息不對稱的風險。

二、住房公積金個人貸款主要風險及成因

貸款風險可劃分為系統性風險和非系統性風險兩大類，系統性風險是主要是政策、法規等外部因素變化引起的不可分散和規避的風險，主要表現在市場風險、利率風險、政策風險等方面。非系統性風險是指通過有效措施可以分散和規避的風險。基層管理部在日常工作中所面對的主要是非系統性風險，主要包括以下幾方面：

（1）操作風險。因貸款經辦人人為因素導致的貸款風險。由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤，導致貸款產生損失的可能性。業務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險等都是形成操作風險的重要原因。

（2）借款人信用風險。主要指借款人因自身條件貸款條件的部分缺失而提供虛假貸款資料造成的風險。借款人偽造貸款材料、購房材料，違規套取、騙取住房公積金，房地產開發商擔保未能履行，購房者通過假手續向住房公積金管理中心借款或惡意欠款等都是信用風險的重要表現形式。

（3）借款人道德風險。借款人騙取公積金貸款挪作他用造成的風險。主要表現為在期房方面利用付清全款的房屋作抵押通過開發商套取公積金貸款；在二手房方面通過不法中介虛高房屋價格套取公積金貸款，從而造成較大的風險。

（4）貸后違約風險。借款人不按時償還貸款造成的風險。造成借款人違約的原因可分為缺乏還款意愿和喪失還款能力兩方面。造成借款人缺乏還款意愿的原因有很多，除惡意欠款外，開發商資金運作失誤導致樓盤爛尾、配套費用不到位、對業主的承諾不兌現等，直接影響借款人的還款積極性。借款人喪失還款能力的原因主要有失業、傷殘、離異等，當借款人家庭或個人發生重大變故時，往往影響其還款的能力。

三、防范公積金貸款風險的措施

公積金貸款風險防控首先應立足于頂層設計，以制度規范建立整體防控體系，主要有以下措施：

（一）建立貸款風險監管體系

建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是通過與人行征信聯網的有利條件對個人信用情況進行相應的實時評估，防范職工利用時間差超貸的情況發生；二是實現個人住房貸款貸前貸中審核與貸后審計結合相結合的功能，實現對貸款的全流程管理；三是建立對流動性風險的預警機制，根據個貸率的變化實時調整貸款政策；四是建立聯席會議制度，住房公積金管理中心與受托銀行等部門，定時對出現的新情況新問題進行會商，以期協同規避風險；五是合理運用風險準備金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。

（二）采取相關配套政策措施

（1）建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的擔保制度，可采取政府參股社會參與的方式，組建擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕低收入職工的債務負擔，又化解金融風險。

（2）住房公積金管理中心按照相關規定，在增值收益中按比例計提貸款風險準備金，制定核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。

（3）進一步完善住房保險體系。打破部門界限，統籌發揮住宅維修基金等政府基金在房屋保險體系中的作用，鼓勵保險公司開拓住房保險新業務，利用政府和市場兩種手段減輕借款人的負擔，提高借款人的還款積極性。

（三）通過信用報告核查借款人信用狀況

借款人信用狀況主要通過借款人信用報告體現。個人信用報告也被稱為經濟身份證，由個人基本信息、信息概要、信貸交易信息明細、公共信息、查詢記錄等五部分組成。

（1）個人基本信息：個人基本信息是大家審核時比較容易忽略的一部分，但是基本信息中卻實有很多點值得我們關注。通過基本信息我們能對借款人基本情況有個大致的了解，從側面也能反映出借款人生活狀況以及收入狀況、收入穩定性等情況。

（2）信息概要：主要包括信貸交易信息提示、信貸交易違約信息概要、信貸交易授信及負債信息概要三個部分。這是對借款人目前名下所有貸款、信用卡信息的匯總，這是借款人信用報告中最重要的一部分。通過信息概要我們會對借款人貸款及信用卡等負債情況有一個總體的了解。

（3）信貸交易信息明細：這部分內容與信息概要是對應關系，是對信息概要的具體解讀。

（4）公共信息明細：公共信息是指個人征信系統從其他部門采集的非銀行信用信息

（5）查詢記錄：通過查詢記錄可以了解借款人以往的信貸審批情況，同時能幫助我們了解借款人近期有沒有頻繁查詢自己的信用記錄，如果借款人近期查詢的次數過多，說明借款人近期金融活動比較頻繁，就越值得我們關注。一些借款人的隱形負債也會在查詢記錄里面有所體現，必要時可以讓借款人提供流水信息進行進一步核實。

針對基層管理部貸款風險的幾種表現形式我們要牢固筑起貸前貸中貸后三道防線。

1.貸前需要防范的主要是借款人信用風險和道德風險

（1）規范樓盤項目準入，對每個項目堅持實地考察，掌握樓盤建設銷售第一手資料。對開發商的房地產開發資質等級書、信用等級等情況進行審查，全面了解房地產開發企業的資質及信用狀況；通過企查查等軟件了解企業的基本信息，及時發現企業的經營風險點；對開發企業的項目質量管理進行調查，防止出現質量違約的情況；對開發商的資金實力及工程款的支付情況進行監管和查詢，防止其將貸款或收房資金挪作他用，特別是對發放的按揭貸款，應盡量了解資金的使用情況，確保資金在體系內循環。（2）扎實做好貸前調查，利用大數據系統對職工婚姻狀況、購房合同、征信報告、契稅完稅證明、戶籍信息等要件進行逐一核對，通過多種手段核查職工可疑工資流水，切實規避信用風險。（3）對購房合同時間較長或長時間未有銷售的樓盤貸款進行多方面核實，必要時進行實地調查，對于二手房合同價格通過大數據等篩查同類樓盤均價，對于存在問題的貸款堅決拒貸，規避職工套取公積金挪作他用的道德風險。

2.貸中需要防控的主要是工作人員操作風險

（1）根據海恩法則精神對貸款錄入要點進行整理歸納，總結出如何確認開發商賬號等17項錄入時需要注意的要點，后臺多人交叉審核，做到對錄入內容不留死角的檢查。（2）針對在職工合同簽訂、放貸前復核等環節的如何核實借款人身份等18條注意事項供工作人員學習掌握，切實做到對相關業務爛熟于心。（3）對于工作人員在辦理業務過程中出現的錯誤進行總結歸納，對錯誤造成的嚴重后果予以公布，對工作人員起到警示教育作用。（4）加強貸款抵押審查力度。認真審查房屋預抵押信息，確保預抵押真實有效。要求售房單位到期及時辦理產權證書，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位，切實防范抵押風險。

3.貸后需要防范的主要是職工違約風險

隨著房地產市場的逐漸火爆，基層管理部每年發放的貸款筆數逐年增加、貸款存量日益增多。以濱州市住房公積金管理中心市直機關管理部（以下簡稱“機關管理部”）為例，貸款余額和貸款筆數分別占全市總量的40%，每月需在23日首次扣款至月底的短短幾天時間內完成當月催收工作，時間緊，任務重。基層管理部主要采取以下措施；

（1）將貸款經辦銀行作為催收主體，自每月首次扣款日之后每天調度各經辦銀行催收情況，將催收結果及時予以通報，根據進度對經辦銀行進行年度考核獎扣分，經過多方努力機關管理部每月逾期貸款筆數控制在10筆之內。（2）分類施策，給每筆逾期貸款確定解決方案，通過經辦銀行、擔保公司、開發企業等多方化解風險。（3）是委托經辦銀行提起法律訴訟，自2020年以來機關管理部已將10筆貸款提起訴訟，累計收回逾期貸款金額30余萬元。訴訟案件中4筆由市仲裁辦裁決，在全市公積金案件仲裁訴訟方面起到了“破冰”的作用，為其它公積金案件辦理提供了有益借鑒。

四、結語

基層管理部作為公積金貸款業務受理機構，做好風險防控工作意義重大。今后應繼續對公積金貸款風險產生的原因進行深入研究，并提出有效的應對建議，為保障住房公積金制度平穩運行做出應有貢獻。