房地產企業全面預算管理現狀審視及對策

鄒爽珺

（武漢復星漢正街房地產開發有限公司 湖北·武漢 430000）

房地產業是我國重要支柱產業之一，在改善人民居住質量、帶動相關行業持續發展、增加國家財政收入、擴大社會就業、促進消費等方面起到了重要作用，因而備受全社會關注。近幾年來，為規范房地產市場發展，國家加大調控力度，房地產行業面臨著相當大的壓力。如何加強內部控制管理，增強市場競爭能力，謀求良好經濟效益，是房地產企業必須著重考慮的一個迫切問題。從現實看，許多房地產企業改變了原來粗放的管理模式，實施全面預算管理，以期從提高管理水平上挖掘新的利潤增長點。但實踐中暴露出不少問題，需要認真審視并尋求有效對策，充分發揮全面預算管理在房地產企業經營發展中的重要作用。

1 房地產企業全面預算管理概述

全面預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。全面預算管理是一種全員性、全程性和全方位的管理活動，全員性是指全面預算管理涉及企業各個部門，需要全員參與，共同完成；全程性是指預算管理活動從編制、執行控制、考核分析、績效評價及獎懲均滲透到企業經營活動中的每個環節；全方位是指預算管理包括經營預算、資本預算、籌資預算和財務預算各個方面預算。全面預算管理作為一種有效的內部控制工具，其根本點就是要通過預算來強化內部管理，使預算成為一種管理上的制度安排。

房地產企業作為典型的項目運作型企業，決定了其預算管理有其自身特點。一是以項目預算為全面預算管理的基礎。房地產企業以項目運作為主，企業全面預算管理成效主要取決于項目預算質量。因此，房地產企業要做好項目開發進度計劃部署，統籌規劃項目開發期內的各項活動，據以編制各項預算。二是以資金管理為全面預算管理的核心。房地產行業資金需求強度大，項目前期會投入大量資金，項目建設時間比較長，資金的回籠周期也比較久，投資風險較大。開盤后能集中回收資金，項目達到結轉條件后，又要進行增值稅項目計算、土地增值稅清算、企業所得稅匯算等產生大量稅金支出，資金收支很不均衡。因此，加強現金流控制非常重要，資金管理成為房地產企業預算管理的核心。三是對全面預算管理各環節管理要求更高。房地產項目開發建設周期長，開發計劃性強，各項計劃需有序開展，上一環節的計劃完成情況極大地影響下一環節的落實。這對房地產企業各預算周期的預算管理質量提出了更高要求。四是全面預算管理受政策影響較大。受我國房地產改革及宏觀調控政策的影響，我國房地產市場幾經繁榮與蕭條。可見房地產企業深受政策影響，比如因環保停工、限購、銀行限貸，連銷售價格都很難自主確定，這些無疑會對預算造成很大影響。

2 房地產企業全面預算管理現狀審視

我國房地產企業實施全面預算管理普遍較晚，發展也不夠成熟，尚處于一種探索階段，在實踐應用過程中難免會遇到一些問題，亟待進一步改進。具體表現為：一是對全面預算管理理解不透徹，重視不足，預算管理組織結構不健全。一些房地產企業在推行全面預算管理中對全面預算管理認識不足，沒有認識到全面預算管理的重要性，認為預算是財務部門的事，與其他部門關系不大，編制預算和控制預算都由財務部門負責，沒有建立更權威的機構負責這項工作，預算管理缺乏組織保障，既影響了預算的規范性和權威性，各部門間的關系也難以協調，全面預算管理無法真正落實。二是預算與戰略目標不匹配，甚至嚴重脫節。許多房地產企業在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算，重年度預算、輕項目開發預算，未從項目的整個開發期考慮，預算的時間視野較狹窄，不能為決策者提供所開發項目全部經營過程和成果的解釋，全面預算與戰略目標聯系不緊，不利于企業長期發展。三是預算編制方法過于模式化，預算管理缺乏彈性。預算編制是企業實施全面預算管理的起點，很多房地產企業在預算編制方法選擇上多采用定期預算、固定預算等方法，這種靜態預算編制方法簡便易行，適合于業務量變化不大的企業。當企業銷售量、價格和成本等因素波動較大時，靜態預算指標則有些滯后、盲目和缺乏彈性，不利于正確地控制、考核和評價企業預算的執行情況。四是預算執行中缺乏有效的控制和分析。房地產企業預算一般都在年初編制完成，許多企業因執行機制不健全，當出現重大事項和戰略調整后，不能及時進行預算調整，影響預算執行。對于各階段的預算執行情況也很少進行對比分析，有的財務人員在分析差異時，由于專業知識有限無法找到真正原因，影響預算目標的實現。五是企業預算信息系統建設不足。全面預算管理是一項很復雜的工作體系，需要各部門及時溝通，目前尚有不少企業沒有專用的預算信息系統，造成預算管理效率低、耗時長、反饋慢，削弱了預算管理對企業的支持作用。

3 房地產企業全面預算管理優化路徑

（1）房地產企業高層應重視全面預算管理，健全管理架構。全面預算管理是一項綜合、復雜的管理活動，企業最高管理層的重視是其順利實施的重要前提。房地產企業最高管理層必須認識到全面預算管理對企業發展的特殊作用，將其納入企業重要議事日程認真對待，并結合企業內部管理實際，健全全面預算管理組織體系，以加強全面預算工作的組織領導。其基本架構一般可設為全面預算管理決策機構、工作機構和執行單位三個層次，各機構分工明確，決策機構是指組織領導企業全面預算管理的最高權力組織，工作機構是指負責預算編制、核算、審核、調整、分析、協調、控制、評價與獎懲的組織機構，執行機構是指負責預算執行的各個責任預算執行主體。由于房地產企業的經營規模、組織結構、行業特點、內外環境等因素各不相同，設置全面預算管理組織體系要遵循科學、規范、高效、有力、繁簡適度、因企制宜、權責明確、權責相當等基本原則。需要強調的是，全面預算管理決策機構應以企業董事長或總經理為首要負責人、各部門領導和有關專業人士為成員，以保障機構的權威性和專業性，有利于推動全員參與、各部門協調配合，確保全面預算管理順利實施。

（2）科學確立全面預算目標，使之與戰略目標相匹配。預算目標是企業戰略在預算中的具體體現，它既是企業編制預算的基礎，也是嚴格執行預算期望實現的標準。房地產企業戰略制定后，必須為全面預算目標的初步確立提供支持。從戰略管理的角度，全面預算目標必須建立在企業戰略及長遠發展計劃的基礎上，即在確定預算目標時，應把企業的長期戰略和經營目標融入到預算目標中，進行資金、成本、銷售、負債等預算管理控制，使預算目標和企業戰略密切聯系起來，推動企業戰略的執行。需要指出的是，企業在確定預算目標時要注意：一是目標定位要科學，過高或過低都不能達到最佳效果，給企業帶來最大效益，預算目標設計既要考慮先進性，又要考慮實現的可能性，只有預算責任單位通過努力可以達成的目標才是恰到好處的目標。二是預算目標體系應盡量簡單、明確，不能過于復雜而讓執行人員產生無所適從之感。三是要正視技術創新指標、用戶滿意度等非財務指標對企業發展的影響，在預算目標體系引入非財務指標，正確引導經營者行為，促進企業發展戰略實現。

（3）合理采用各種編制方法，提高預算編制的科學性。房地產企業的年度預算主要由多個項目數據組成，做好項目預算才能更好的編制年度預算。在編制項目預算之前，要加強市場調研，進行內外部資源和環境的分析，結合企業戰略做好長短期規劃后開始進行預算編制。在編制過程中應根據項目管理模式和特點綜合采用多種編制方法，如固定預算、定期預算、彈性預算、零基預算、滾動預算等預算法互相結合，優勢互補，滿足房地產企業經營管理的實際需求。

（4）加強全面預算執行過程中的管控。房地產企業每月應由不同業務部門共同編寫全面預算執行分析報告，并召開預算執行情況分析會，根據預算差異的大小和性質采取相應的控制策略和應對措施。因企業內部執行導致的預算差異，應分清責任歸屬，并與績效掛鉤；因外部環境變化導致的預算差異，應分析導致差異的因素能否規避，是否會影響企業戰略目標，是否需要調整預算。如果確定需要調整的，要及時根據制度流程進行預算調整。

（5）提升人員素質，完善房地產企業信息管理系統。房地產企業要保證全面預算管理有效實施，必須提高預算人員的綜合素質。人員素質的提高，會減少相互間博弈的可能機會，可以在企業中形成良好的文化氛圍，使得全體員工樹立主人翁的責任感，這樣就可以減少部門間、個人間的矛盾沖突。同時要加強預算管理人員業務培訓，擴展其知識的深度和廣度，為科學合理的高效率的預算提供基礎。由于全面預算管理活動極為復雜，人員多、業務多、部門多、層級多、工作量大，加強信息管理至關重要。房地產企業必須充分利用現有的計算機技術，完善企業信息系統，實現全面預算管理信息化，提升信息處理效率，便于企業及時采取應對措施。利用信息化管理系統，還能減少人為干預，同時大大減少相關人員的工作量。

4 結語

綜上所述，對當前房地產企業，重點任務在于依據實際情況，推行全面預算管理，建立完善的全面預算管理體系和組織結構，保證體系的完善性和合理性。在實際中，注意預算目標與房地產企業戰略目標相匹配，提高預算編制科學性，充分發揮其作用，并加強全面預算執行過程中的管控，抓好執行情況分析，采取相應的控制策略和應對措施。此外，要重視預算管理人員業務培訓，提升人員素質，充分利用現有的計算機技術，完善企業信息系統，提高房地產企業管理水平，促進房地產行業企業在現行的市場環境中實現健康長遠發展。