廣州市城市更新基礎數據調查體系研究與實踐
——以天河區吉山村為例

宋奇鴻，朱德才

(廣州市城市規劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510060)

1 引 言

改革開放以來，我國的城市化進程得到快速發展，城市規模和建成區面積不斷增大[1]。根據《中國統計年鑒》，截至2018年，全國城市建成區面積達 58 455 km2(如表1所示)，重慶、北京、廣州、上海、天津、東莞等6座城市建成區面積更是超過了 1 000 km2。當前，我國傳統的外延擴張發展模式已難以為繼，同時城市內部大量存量用地的利用效率低下與城市發展狀態也不相匹配[2]，城鎮化逐步由重數量的外延式擴張轉向重品質的內涵式發展[3]。

2003年～2018年全國城市建成區面積 表1

2016年國務院印發《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》(國發〔2016〕8號)，要求加快城鎮棚戶區、城中村和危房改造，推動棚戶區改造與名城保護、城市更新相結合[4]，城市更新已開始取代增量建設，成為城市發展的新方向[5]。而更新范圍內的人、房、地、物、財等現狀基礎數據，為規劃編制和項目實施提供了重要的數據支撐和決策支持，是城市更新改造中必不可少的前置環節。本文主要以天河區吉山村為例，討論廣州市城市更新的基礎數據調查體系和工作實踐。

2 基礎數據調查的內容

根據“連片規劃、分步實施”的總體方向，廣州市城市更新分為片區策劃和實施項目兩個階段范圍，并同步開展基礎數據調查，內容主要包括基礎地理信息、房屋、土地、人口、經濟、產業、文化遺存、公建配套及市政設施等。主要調查體系如圖1所示。其中，基礎地理信息數據和房屋數據主要通過外業測繪及入戶調查的方式獲取，其他土地、人口等政府職能部門數據主要通過規劃、住建、公安、園林等部門，按照各自的職責范圍以共享的方式獲取。數據調查編制后，為保證數據的真實可靠，廣州市城市更新部門組織開展基礎數據核查，采用抽樣模式進行監督和檢查，對于涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質量檢查與驗收規定開展核查。

圖1 廣州市城市更新基礎數據調查體系

3 片區策劃與實施項目范圍的劃定

以舊村改造為例，由于集體土地歷史手續的不完善，實施項目范圍的劃定應以原村莊的集體土地權屬和物業所在區域為基礎，并依據相關土地權屬證明及土地利用現狀數據，綜合考慮和剔減其內的國有用地和非建設用地。片區策劃范圍的劃定應充分顧及實施項目及周邊區域，并銜接城市規劃、土地規劃、產業規劃等，著力保障地區的升級改造，提升城市品質，如圖2所示。

圖2 吉山村實施項目范圍劃定

4 主要基礎數據調查體系的實踐

4.1 基礎地理信息數據

基礎地理信息數據作為廣州市城市更新基礎數據庫的空間定位框架和空間分析基礎，反映和描述了定位基礎、水系、居民地及設施、交通、管線、境界及政區、地貌、植被與土質等有關自然和社會要素的位置、形態和屬性信息，如行政區劃數據、基礎地形數據、歷史影像數據等，如圖3所示。

圖3 吉山村基礎地理信息數據(局部)

4.2 房屋數據

房屋數據區分個人、集體和國有部分，包括房屋調查與測量數據，主要反映了房屋的權屬證件類型、證載占地面積、證載建筑面積、證載結構、證載層數、實測建基面積、實測建筑面積、實際結構、實際層數等，分別如圖4、表2所示。

圖4 吉山村村民住宅測量平面圖示意

為綜合測算改造成本，根據廣州市有關要求，房屋數據還應核定2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日后建筑面積、權屬性質等內容。其中，片區策劃范圍的房屋數據，一般通過戶外房產測繪方式獲取；實施項目范圍的房屋數據，一般通過入戶調查和入戶房產測繪方式獲取。因此，實測建筑面積同時滿足兩個統計方式：

(1)實測建筑面積=現狀不超3.5層建筑面積+現狀3.5層以上建筑面積；

(2)實測建筑面積=2009年12月31日前建筑面積+2009年12月31日后建筑面積；

最新現狀房屋數據的2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積、2009年12月31日前3.5層以上建筑面積及2009年12月31日后建筑面積，可通過與2009年房屋數據對比分析計算。其中，2009年12月31日前建筑面積=2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積+2009年12月31日前3.5層以上建筑面積。

吉山村房屋測量明細表(部分) 表2

4.3 其他職能部門數據

其他職能部門數據，是指通過政府職能部門共享獲取的土地、人口、經濟、產業、文化遺存、古樹名木、公建配套和市政設施等數據。

土地數據，主要包括“三舊”改造地塊標圖建庫、土地利用現狀、土地利用總體規劃、城市規劃、土地權屬及土地業務數據等，如圖5所示。

圖5 吉山村土地利用總體規劃圖與控制性詳細規劃圖

產業用地數據，是按照三次產業分類標準調查建設用地產業分類情況。產業用地數據一般由統計部門提供共享，未能通過共享方式獲取或共享數據不能滿足要求時，通過外業調查方式獲取。產業用地地塊的劃定，應參照并充分考慮土地權屬界線、道路、河流等地物要素。

公建配套和市政基礎設施，是指按照國家及地方有關規定，在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑物、構筑物、設備等。其數據以點的形式存在，包括公共服務設施、市政公用設施、交通設施三大類；一般由所轄街道、村社或相應主管部門提供，未能通過共享方式獲取時，亦可通過外業調查方式獲取，如圖6所示。

圖6 吉山村公建配套和市政基礎設施范圍調查

4.4 基礎數據核查

根據《廣州市城市更新基礎數據標準與調查工作指引(試行版)》，基礎數據核查采用抽查方式，對基礎數據調查成果進行監督和檢查，確保調查數據真實。涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質量檢查與驗收規定開展核查。數據成果核查合格后方可提供給片區策劃方案與項目實施方案編制使用。其中，數據一致性100%核查，不合格的予以修正；數學精度按照國家測繪成果質量檢查標準要求復測，不合格的予以更正；房屋調查和房產測繪抽查比例不少于30%，抽查結果與上報核查的成果相較，誤差比例小于或等于5%的，認定合格；誤差比例大于5%的，應予以修正。

(1)文檔成果核查：包括但不限于基礎數據調查項目技術設計書、項目工作報告、項目技術總結及項目質量檢查報告等。主要核查文檔成果是否符合相關規范要求，技術路線是否合理、技術參數是否符合相關標準規范等。

(2)表格成果核查：主要核查表格成果是否齊全、是否符合相關標準規范要求；統計表是否與數據庫和圖件中相應數據一致，是否存在邏輯一致問題。

(3)圖件成果核查：主要核查圖件成果是否符合相關標準規范及行業制圖要求，是否與數據庫和統計表中相應數據一致。

(4)地形數據成果核查：參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T 24356-2009)要求對其進行控制精度、數據及結構正確性、地理精度、整飾質量、附件質量等檢查。

(5)房屋數據成果核查：參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T 24356-2009)與《廣州房屋面積測算規范》(DBJ440100T 204-2014)要求，采用房屋調查、房產測繪及圖件計算整理等手段開展抽查工作。對房屋建筑總量、按性質分類的各類建筑量(國有、集體、私人)、違法建筑、合法建筑、建筑棟數、基底面積、建筑面積等各類數據總量抽查比例不少于30%，各類房屋數據均采用隨機抽樣的方法，且樣本分布均勻，如表3所示。

(6)數據庫成果核查：主要是對其進行完整性、正確性與一致性檢查。其中一致性檢查包括格式一致性、拓撲一致性、與入庫前源數據一致性等。

廣州天河區吉山村部分房屋數據成果核查 表3

5 結 語

城市更新基礎數據調查是城市更新改造前期的一項重要的基礎性工作，也是后期編制片區策劃和實施方案的基礎數據。只有規范管理前期基礎數據調查的工作，從源頭上把好數據質量關，才能全面地摸清改造區域現狀情況，順利推進城市更新項目。本文以天河區吉山村為實例，系統梳理并詳細介紹了廣州市城市更新基礎數據調查的基本體系，解決了部分城市實踐中，房屋測繪和職能數據相互脫節、數據調查和征拆補償測繪相互交織的情形，并進一步提出了數據核查內容，為各地方的城市更新數據調查模式，提供了一定可借鑒的經驗和啟示。