基于因子分析法的老舊小區改造優先級分析

彭晟

（江西理工大學 經濟管理學院，江西贛州 341000）

老舊小區是指建成時間較長（通常指使用時間在20 年以上）、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的小區。近年來，國家大力推行城鎮老舊小區改造工作。 2020 年7 月20 日，國務院辦公廳印發 《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，開創老舊小區改造的新局面。 截至2019年，我國城區人口43 503.66 萬人，建成區面積達60 312.45 km2，占城區總面積的 30.07%，且老舊小區數量占比較高。 老舊小區改造項目的改造對象和改造內容涉及繁多，國家財政下撥資金有限，所以明確“改什么”“怎么改”顯得尤為重要。 老舊小區的地理位置、居住人員以及建成時間各有特點，在制定改造方案時應參照當地相關指導規范和指導意見，結合當地項目特點，以小區居民需求度為出發點，對改造內容進行優先級分析，以此制定切實可行的改造方案[1]。 本文基于前期調研問卷獲得的原始數據進行數據分析處理，運用因子分析法對改造內容進行優先級排序，從而得出改造工作側重點。

1 老舊小區改造內容匯總

通過查閱《江西省城鎮老舊小區改造技術導則》[2]以及相關文獻著作，并結合老舊小區改造評價，初步從公共基礎設施改造與完善、小區院內綜合治理、居住環境整治提升、 社區服務設施完善與提升四個維度選取指標， 并根據江西省境內改造項目情況進行了改造內容優化。經過匯總整理，江西省老舊小區改造內容詳見表1。

表1 江西省老舊小區改造內容匯總

2 前期問卷調研情況

在以往老舊小區改造項目中， 參建各方的關注重點在于滿足小區居民的需求， 但是改造項目涉及人員眾多， 且改造資金有限， 哪些改造內容更為重要，涉及人員應有所判斷。為了對改造內容和需求有充分了解，掌握老舊小區改造項目實際落地情況，筆者采用問卷調查的形式進行面向江西省內進行了一次調研統計。為保證調研對象的代表性，此次調研問卷的對象沒有局限于改造小區的居民， 而是將調研對象拓展到了高校建筑專業在讀研究生、 建筑行業專家、參建單位職工以及小區居民等。

本次調查問卷共計投放200 份， 有效回收177份，問卷有效率為88.50%。 問卷調查充分考慮了老舊小區改造參與對象的人員組織結構情況，調查表中包括了性別、年齡、職業等分類。 通過對回收問卷的統計，可以看出：1）調查對象的性別構成基本持平，女性占比 41.38%，男性 58.62%；2）調查對象年齡上處于 18～25 歲年齡段的占比 14.48%，處于 26～40 歲年齡段的占比 41.04%，41～60 歲占比 34.48%。3）從職業上看，調查對象中建筑專業在讀研究生占比24.14%，建筑行業從業人員占比20.62%，行業專家占比 16.90%， 小區居民占比 34.56%， 其他占比3.78%（非行業人員及小區自由居民）。由此可見本文調查對象層次分明，調查對象具有良好的代表。

為了保證問卷數據用于因子分析法的適用性和真實性，此次數據通過SPSS22.0 進行了因子的提取與分析。 信度分析表明， 調研數據的Cronbach’s α系數為 0.976 ，KMO 為 0.947，Bartlett’s 球形檢驗值為0.000。 綜上，該樣本滿足信度與效度檢驗。

3 改造內容優先級分析

3.1 因子分析法概念

因子分析是指研究從變量群中提取共性因子的統計技術，其是主成分分析的推廣和發展，是利用降維的思想， 由研究原始變量相關矩陣或協方差矩陣的內部依賴關系出發， 把一些具有錯綜復雜關系的多個變量歸結為少數幾個綜合因子的一種多元統計分析方法。 因子分析的基本思想是把每個研究變量分解為幾個影響因素變量， 將每個原始變量分解成兩部分因素， 一部分是由所有變量共同具有的少數幾個公共因子組成的， 另一部分是每個變量獨自具有的因素，即特殊因子。

3.2 因子分析模型

A 稱為因子荷載矩陣，且將F1,F2,…,Fm列為公共因子，他們的系數稱為因子荷載。 εi是特殊因子，是不能被前m 個公共因子包含的部分。 其中：

在各公共因子不相關的前提下，aij是Xi* 與Fj的相關系數，表示Xi*依賴于Fj的程度。 反映了第i個原有變量在第j 個公共因子上的相對重要性。 因此，aij的絕對值越大， 則公共因子Fj與原有變量Xi的關系越強。

本文通過因子分析法構建分析模型， 將眾多改造內容進行分類，共為26 大類別，其相應權重計算見表2。 由于旋轉后，5～26 類因子方差解釋率小，所占權重低，不再對其進行分析，特將前四大類因子設置為一級指標，分別是基礎設施改造提升（因子1）、便民設施完善與提升（因子2）、戶內空間維護修繕（因子3）、居住環境（因子4）。 其相應權重通過旋轉前、后方差解釋率歸一化計算詳見表3。

表2 方差解釋率

表3 旋轉前、后方差解釋率對比

由表3 可知， 基礎設施改造提升旋轉后方差解釋率為 34.096%。 該指標所占權重=34.096/(34.096+16.234+14.290+11.507)=0.45。 依此方法依次計算剩余一級指標，因子2、因子3、因子4 相應權重分別為0.21、0.19、0.15。

將原問卷調查的改造問題設置為二級指標，可通過因子分析利用載荷系數信息等進行相應指標權重計算[3]，其計算分為三步：首先計算線性組合系數,即指標對應的載荷系數除以對應特征根的平方根;其次計算綜合得分系數, 即線性組合系數分別與方差解釋率相乘后累加，然后除以累積方差解釋率；最后計算權重，將綜合得分系數進行歸一化處理，即可得到各指標權重值[4]。線性組合系數及權重結果詳見表4 所示。

表4 線性組合系數及權重結果

4 結果分析及改造建議

根據基于因子分析法構建的運算模型， 結合所得的旋轉后方差解釋率表和線性組合系數圖， 如表5 所示。

表5 綜合權重及排序

基于以上數據，可以得出以下結論：

1）在老舊小區改造利益者相關需求度調研問卷中， 一級指標按照相應權重確定其優先級依次是基礎設施改造提升＞居住環境＞戶內空間維護修繕＞便民設施完善與提升。

2）被調研對象對小區內基礎設施改造提升意愿尤為渴望?；A設施改造所占權重為0.45，這是由于老舊小區建成時間較長，設施陳舊落后，影響居民的居住安全與生活質量的提升。 其中，二級指標中“消防設施修繕及增設”權重占比最高為4.53，綜合權重位列第一。 這與老舊小區當初設計時對消防通道及消防設施的考慮沒有現在周全，安全隱患較大相關。

3）居住環境所占權重為 0.21，位列第 2 位，這與人民群眾對人與自然和諧共生的追求， 以及日益增強的環保理念密切相關。 其中的二級指標“整治現有綠化，完善綠色設施”所占權重為4.26，為此類別最高。

4）戶內空間維護修繕所占權重為0.19，位列第3 位。 其中，二級指標“屋面防水改造”權重最高，為4.17。 這是由于老舊小區屋面防水大多采用剛性涂料外加水泥砂漿這一做法模式，且建成年限久遠，面層基本已經風化斷裂，給居民帶來滲水隱患。 因此，小區居民對此項改造意愿強烈。

5）便民設施完善與提升權重0.15，關注度相對較少。老舊小區居民年齡層次參差不齊，但是老年居民占多數，故對增設無障礙標識、無障礙坡道以及加裝遠程呼叫系統這兩項二級指標改造意愿強烈。

基于上述結論，提出以下改造建議：

1）消防設施修繕及增設事關人民群眾的生命財產安全，改造意愿也最為強烈，因此在日后老舊小區改造過程中， 消防通道規劃應與周邊建筑形成一個整體，并將其作為首要改造對象。

2）居住環境的改善有助于提升居民的幸福指數。 因此，在制定老舊小區改造方案時，應在設計前期保證小區容積率、 綠化率以及綠植覆蓋率達到現有技術標準，并在項目實施階段應嚴把材料關[5]，選擇適合當地生長環境的綠植。在日常維護階段，小區物業單位應做好日常養護工作，勤澆水、善修剪，給小區居民營造良好的綠化環境。

3）針對小區居民普遍存在的對屋面防水進行改造的強烈意愿，在小區改造過程中，應將其列為重要改造對象。 根據國家現行防水技術標準，通過前期踏勘小區屋面現況，采用合適的防水材料進行改造，嚴把施工質量，將困擾居民的滲水問題徹底消除。

4）針對老舊小區老年居民占多數的情況，在小區改造過程中，增設相關無障礙坡道、坡道，方便老年居民日常在小區院內散步；加裝遠程呼叫系統，方便老年人遇到緊急情況時能夠快速地獲得幫助。 在制定改造方案時，也可按照小區居民年齡構成做適當調整。

5 結語

老舊小區改造事關人民群眾切實利益， 是當今我國一項重大的民生工程。 本文通過前期實地分發問卷，運用因子分析法提取主成分因子及相應權重，進行綜合權重優先級排序， 在工程造價有限的情況下，給后續改造項目提供改造內容選取的參考意見。但本文僅對改造內容選取做了研究， 對其實施推進階段未作探討。部分老舊小區由于建成時間久遠，房屋產權混雜， 給改造項目前期工作的推進增加了難度；另外，老舊小區改造項目參建方、涉及相關部門眾多，協調困難。因此，當地政府應加強政策引導，給予相應項目手續開設綠色通道，加快項目推進。