上海居　大不易

喻建忠

有人將規劃設計師比作城市腔調和風采的塑型者，那么，誰是促成城市顏值及氣質風度的重要推手？這里面肯定有房地產商和建筑師的功勞。

作為近代中國成長最快的大都市之一，上海的一些地標性建筑為人熟知。它們不僅是一道道點綴城市的亮麗風景線，盡情彰顯著深厚的文化底蘊，同時也留下了營造建筑師與房產開發商的奮斗足跡。

晚清以降，上海“華洋雜居”、“五方雜處”，租界里人口暴增、游資匯聚、地價暴漲，在多重因素的共同作用下，上海的房地產市場得到了根本性的發展，也由此成為中國房地產業起步最早、涉及土地和資本最大的城市。

據1880年至1890年發布的《海關十年報告》顯示，外國人對上海房地產市場的發展極為樂觀：“中國人有涌入租界的趨向。這里房租之貴和捐稅之重超過中國的多數城市，但是由于人身和財產更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂設施，又處于交通運輸的中心位置，許多退休和待職的官員現在在這里住家，還有許多富商也住在這里……”上海房地產業在其后數十年的風雨中，除了戰爭和動蕩時期外，基本上呈現一路走高、持續上漲的態勢，也證明了這一判斷是基本準確的。

房地產業的空前繁榮，一方面改善了上海的城市面貌，另一方面提升了城市的現代化程度，同時打造出一批響徹國際的知名設計師，造就了上海灘最早一批首富群體，有關這些房產巨商的暴富傳說也一度成為了“冒險家樂園”的成功范本。但若細加考察，這些財富神話也是上海租界特殊的社會環境以及各種因素合力作用下的結果。

早期的“上海地產事業大都操于洋商之手，當時因特殊經濟勢力之保障，營業頗為發展。而國人經營地產者資本極小，大半以地產為副業性之掮客，對于信用方面未見昭著，故絕不能與洋商相抗衡”（出自劉懷谷《一年來的上海商業》）。此話表明，國人最初在上海經營房地產事業，主要是代客經租、抵押放款、租地造屋，“大多數是自產出租，屬于個人置產收租性質”。而通過發行債券股票，采用股份制方式社會融資的房地產公司更是少之又少。

那時的上海曾在很長一段時間里，花園洋房與棚戶區并存、“富有與貧窮只是一線之隔”，這些曾是上海人記憶里抹不去的痛，但在房地產商和建筑師的不懈努力下，“廣廈千萬間”的夢想也一步步實現。

現今留存的民國時期發行的房地產實物股票就是實現夢想的見證，如“真裕地產”、“大滬地產”、“新亞聯合地產”、“泰山房地產”、“聯華房地產”、“通惠地產”、建隆地產，英商“業廣”、“華懋地產”、美商“中國營業公司”等股票，繽紛多彩，美不勝收。

上海同利地產實業公司股票是目前所見我國最早公開發行的國人創辦的房地產企業股票實物，為探究上海房產業股份制公司的形成機制、研究中國房地產事業的變遷史，提供了極其珍貴的史料，具有很高的文獻價值及收藏價值。

該股票簽發于光緒三十三年（1907年）七月初五，據票面有限的文字信息可知，上海同利地產實業公司籌集總股本“規元壹拾貳萬兩”，“公議作二百四十股，每股計規元伍佰兩正”，該股票持股股東“田本堂”，編號為“同字第柒拾叁號”，股額“兩股”，金額“規元壹仟兩正”，鈐蓋公司紅色印鑒防偽。票面還有“上海同利地產實業公司”底紋暗記，花飾邊框四角圓圈內嵌入“同利地產”四字，底框下有“上海商務印書館石印”小字標注。背面以英文公示募股信息。

以往史學界有1942年4月成立的新益地產股份有限公司是“華商地產業組織有限公司之第一家”之說（出自王季深《上海之房地產業》）。據筆者近年來對股份制的研究表明，早在19世紀80年代初，曾任輪船招商局會辦的香山買辦徐潤，就已招股創辦華商上海地豐公司和寶源祥房產公司（后來由于股東資金沒有到位，自己成為唯一股東，所以嚴格意義上還不算股份有限公司）。至1893年前后，葉澄衷等人才公開招股創辦了第一家真正意義上的中國人自己創辦的企業“樹德地產公司”（至今未見股票實物蹤影），現依據光緒三十三年同利股票實物可以確定，新益地產最早的說法是不準確的。

值得研究的是，上海同利地產公司股票還是上海乃至全國第一張采用石板印刷技術印制的股票。而股票正背面的中英文設計印制也極為特別，對此我們可以大膽揣測其奧秘——早期國人創辦的股份公司在招股時一般都特別聲明：“本公司股票只賣給中國人，不允許向外國人轉讓”，而上海同利地產公司卻在票面上準確告知：“無論華洋股東均可購買”。

同利地產公司此舉或是出于兩種考慮：一是因為每股伍佰兩的股額太大，一般華人買不起;二是其急于籌措資金用于買地皮，但地產股票在當時的華人眼里不是非常吃香，所以不會有很多華人購買。

也正是因為該股票發行同時面向“華洋股東”，故此股票的設計風格為中西合璧型。正面是中式設計，全部用中文楷書表述;背面是西式設計，全部用英文陳述，還鈐蓋“英商同利公司”的便章圖記，推測這張股票的股權后來應該是在名義上轉給了英商同利公司。至于為何轉移股權，據上海地方志史料記載，外商在上海經營房地產業擁有特權，當外商與華商在房產、土地權益上發生糾葛時，外商有領事裁判權保護。另外，最早的華商投資人經常遭遇國內腐敗官僚的盤剝控制，華商在投資獲取厚利之外，更想找個可靠的肩膀與懷抱。這或許就是同利地產公司掛英商牌子招股經營的主要原因。

益茂企業股份有限公司贈閱的《到市中心去》（民國三十四年），這種具有宣傳意味的資料，也從側面反映出當時上海房地產市場的蓬勃發展。

若進一步解讀票面信息，還可了解到同利招股籌資的用途——其是為買下位于上海市區新垃圾橋北面沿蘇州河的“地基一方”，用來建造棧房（倉庫），并標明“蓋造棧房所需地價造本，除股本外不敷由經董總理籌挪外款”，上海同利地產公司決定面向社會公開發行股票，承諾“由收銀日起，常年一分計息，每屆次年正月底結賬，二月初憑折支付”。

新垃圾橋（俗稱泥城橋，今西藏路橋）與老垃圾橋（今浙江路橋）均因鄰近工部局傾棄垃圾碼頭而得名，此處當時雖在租界之外，但與英美租界隔蘇州河相鄰，水陸來去快捷，想來是建倉庫最合算的選擇，既能夠避免租界地價奇高附加的經營成本，又有水路出入的舟楫，往來便利。只不過現今我們已經無法確定，當年的同利公司庫房究竟屬于如今的哪個樓盤。

還需關注的是，同利地產其實是一家規模不大的地產公司，總股本才12萬兩，但在同利地產股票票面上，竟出現了晚清四家最大銀行高管的簽名及鈐印，由他們聯合發起并參與公司的管理決策，他們是謝綸輝、席德輝、陳子琴與王錫五。當時，一般公司能夠請到一位大銀行經理級別的人物參與公司招股發起已屬難得，而同利地產公司卻可以同時擁有這四家著名大銀行經理的站臺，這是絕無僅有的。除此之外，同利地產公司的董事會成員還有王眉伯、沈聯芳、丁價侯、倪錫疇、馬補之等在當時聲名顯赫的工商金融界高層。

這些董事會成員中，總理王眉伯為始創于1902年的上海商業會議公所（1904年改稱上海商務總會，1912年1月1日，與上海商務公所合并改組成為上海總商會）議員;經董謝綸輝時任中國通商銀行經理，為清末民初上海著名金融實業家，是上海錢業界舉足輕重的領袖人物，其子謝光甫為中國通商銀行董事，著名銀行家與大藏書家;席德輝（席裕光）時任大清銀行上海分行協理，是上海灘第一金融家席正甫之三子;陳子琴時任四明銀行經理;王錫五時任京師厚德銀行經理;沈聯芳為著名實業家，也是中國絲繭業領袖之一。