達成認購協議后，開發商加價銷售應雙倍返還定金

編輯同志：

我與一家房地產公司簽訂的《商品房認購書》中明確：我認購1107號住房一套，總價款120萬元，面積100平方米；我預付20萬元定金，半個月內簽訂正式《商品房買賣合同》。一周后，公司通知我說每平方米必須增加500元，否則認購協議無效。請問：公司的加價行為是否違約，我能否要求其按《商品房認購書》中的價款簽訂正式合同？

讀者 楊秀珍

楊秀珍讀者：

公司增加房款的行為構成違約，但你不能要求其按《商品房認購書》簽訂正式合同，只能請求其按你所交定金的2倍支付40萬元違約金。

首先，公司的行為構成違約。《商品房認購書》是雙方對房屋買賣相關事宜的初步確認，為雙方的真實意思表示且內容合法，對雙方具有法律效力。在房屋位置、房價、面積明確的情況下，公司擅自單方提高房價，不僅是對約定的背叛，且違反了誠實信用原則。

其次，公司可以不按《商品房認購書》與你簽訂正式合同《商品房買賣合同》。由于商品房認購書是雙方就訂立商品房買賣合同所涉事項進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以它不同于商品房買賣合同，在一方違反約定時，不能要求對方履行締結商品房買賣合同的義務。

再次，公司必須承擔違約責任。公司雖然可以拒絕簽訂《商品房買賣合同》，但并不等于不必承擔其它民事責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，當事人應當將定金返還買受人。”而《民法典》第586條、第587條分別規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。”“給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”鑒于公司的加價行為已導致無法簽訂正式《商品房買賣合同》，決定了其“應當雙倍返還定金”。