大型國企主導型單位制住區的空間演化機制與規劃對策

唐諾亞 朱喜鋼

0 引言

計劃經濟時期，我國采取了包括范圍廣泛的實物福利分配在內的一系列措施，對城市居民的消費水平進行有效控制[1]9，而住房則是這一分配體系中最具代表性的福利品[2-3]。1998年后，傳統福利分房政策結束，開始實行住房分配貨幣化[4-5]，住房向自由市場化商品轉變。在這一過程中，單位空間作為單位制度的產物、計劃與市場經濟體制空間重塑的縮影、城市空間的重要組成部分，在新發展時期面臨著向城市社區轉型的要求，并受到學術界的關注。

單位制住區作為單位空間中單位成員的勞動力再生產場所，最為集中而突出地反映了空間演化歷程和特征。這一在單位制度主導下伴生、經由經濟體制改革重構的物質表征，是意識形態、住房市場、社會與個人多重力量的博弈場。在包含軍隊大院、政府大院、高校大院等在內的各類單位制住區中，大型國企主導型單位制住區主要由工業企業配建而成，占據了不同類型城市單位制住區的絕大部分，在單位制住區空間研究中最具有代表性。對單位空間的探討由來已久，并且多圍繞大型國企主導這一類型的單位制住區展開，但既有研究多集中在分析單位制住區的現狀特征、空間結構、物質形態演變以及部分關于社區變化、人員留存等方面，對于能夠反映制度變遷影響的空間演化機制則關注較少[6]。本文結合對江蘇省南京揚子石化單位住區的實證研究分析，從政策制度、經濟體制、城市空間、社會文化和微觀個體等角度出發，嘗試構建一個對單位制住區空間演化的綜合性機理解釋框架，并從單位物質空間更新、社會空間重構、社會治理轉型出發，提出單位制住區空間提升的規劃建議，通過剖析其內在變遷機制，提出更有針對性的單位制住區轉型對策。

1 研究方法

南京揚子石化單位住區位于南京市六合區大廠街道工業園區內，該片區作為開始最早、成片建設、跨越多時期的單位空間，成為引領南京第二產業發展的工業核心區域，被稱為中國化工基地誕生之處。揚子石化單位住區于1982年開始建設，住區內包含揚子1—12村、14—21村共20個居住小區，常住人口約3萬人，占地面積約110萬m2（見圖1）。本文基于參與式觀察、深度訪談、問卷調查和文本分析等研究方法，結合揚子石化公司檔案資料、單位制住區的建設發展史、歷年住房分調方案等數據，縱觀該住區歷經各時期空間演化歷程，試圖從具體實證案例中歸納一般性大型國企主導型單位制住區空間演變的機制解釋。

圖1 揚子石化單位住區內部居住空間分布圖Fig.1 Distribution of living space in YPC Danwei Community

2 單位制住區空間演化的機制解釋

2.1 制度基礎：單位制解體與住房商品化改革

2.1.1 單位制度的消解迫使單位空間產物的變遷

單位制度的解體主要體現在就業制度、住房分配制度和單位福利制度的改革上[7]，體現在消費制度從政府統一控制向市場機制下的分化轉變[8]?？梢哉f，單位制住區的形成就是單位制度在空間上最直接的表現形式，而單位制住區的演化變遷也可以看作單位制度沿革在空間上的反映。

其中以單位物質空間的變化最為顯著。在單位制住區形成時期，整個城市尺度上，單位數量的迅速膨脹是空間擴展的主要動力[9]64；單位內部尺度上，在計劃經濟與單位制度濃墨重彩的繪制下，單位生產空間和生活空間都帶有極為濃厚的計劃特色，并具體體現在空間的軸線性、中心主體建筑物的政治性、生活空間的單調統一、單位空間內基本生活服務設施配套齊全的“小社會”特征等方面[10-11]，[12]153。這些極具特色的空間布置既反映了當時的意識形態需要，也體現了單位的行政權威以及在城市勞動力管理方面的絕對地位。隨后，國家經濟體制轉型，曾經牢固的單位制度自此出現瓦解的裂隙，單位的“高墻深院”由完全封閉緩慢走向開放，并主要表現在單位不再扮演職工生活必需品的唯一供給者，包括住房消費、生活日常消費等的單位居民消費開始向單位空間以外轉移，對各種資源的依賴和獲取也由完全仰仗單位供給向自主化市場選擇的方向轉變。

總體而言，單位制度的消解過程推動了單位空間的變遷，包括空間上的膨脹擴張、蠶食縮小、向外搬遷[12]154；與外部關系上的圍合度下降[13]；內部的增建新建、拆舊建新[14]；人員結構上的去單位化、雜化[9]66；居住模式變遷、生活模式變遷、身份認同變遷、人際關系變遷[15]等。事實上，單位制度的消解過程迫使單位空間產物不得不走向變遷轉型之路。

2.1.2 住房制度改革作為推動單位空間革新的前提

住房制度的變革是經濟轉型和社會變遷的縮影。在計劃經濟時期，住房是社會主義福利制度的重要組成部分。隨著住房改革的推進，單一實物分配福利體系逐步終止，貨幣化、市場化、社會化和多層次化的住房供給體系逐步形成[16]（見圖2）。

圖2 1998年中國住房改革前后住房供給狀況Fig.2 Housing supply before and after China's housing reform in 1998

住房制度改革歷程對單位制住區空間及其空間社會化的影響主要體現在以下方面：

（1）單位制度瓦解后，住房制度改革為單位制住區內原住民的居住流動提供可能。1992年以前，城市空間結構幾乎完全由國家決定，居住空間結構是各單位的差序等級、地理位置在空間分布上的反映。1992年房改政策頒布后，從房屋產權的轉換到居住地點的選擇，直至是否居住在自有住房和房屋內居住人員結構的決定自由，才真正在政策制度上得到承認和許可。住房市場化加速推行后，城市范圍內的居住流動大大增加。例如，揚子石化公司順應住房制度改革進程，其住房分調方案由原本的嚴格控制制度到鼓勵與限制并行再到對市場化行為的優惠和扶持。單位不再對住房市場化行為采取或保守或遏制的態度，職工不再需要忌憚于因居住選擇行為有悖于單位規章制度，而面臨職業生涯、生活福利、工作穩定性受到影響甚至懲罰的風險。而后期單位推出的一系列鼓勵獎勵機制，更是進一步提高了職工在單位制住區內進行產權購置和居住流動的積極性，逐漸成為單位制住區內發生社會空間重構的有力推手。因此，住房制度改革是初期由居住流動僅限于單位制住區內部到后期內外部更替的基本前提，是城市單位職工離開單位制住區、非單位成員進入住區這一現象從無到有的變革。

（2）住房制度改革讓住房從福利性質生活必需品轉變為可選擇、可擁有、可支配的個人資產。房改使單位住房從單位所有變為職工所有，后續再通過職工轉賣變為非單位成員所有。這種所有權和處置權的個人化首先激發了職工長期居住的意愿，并由此導致修繕住房的行為顯著增加，從而在某種程度上提高了對個體住房的歸屬感。但同時，這也標志著單位在居住生活領域的“放權”，與住房內部環境的提升相對應的，是住區內部物質空間環境的緩慢衰退；與個人住房歸屬感增加相對應的，是由于去單位化和人員雜化而引起的對整體住區歸屬感的下降。

（3）住房制度改革的深入催生了單位制住區向其他形式住房的轉型，是單位住房在市場經濟時期的一種延續，反映單位制度的潛在慣性影響。例如，作為城鎮住房制度改革產物的房改房，是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是中國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策。在政策頒布之初，房改房的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則，決定以標準價或成本價出售，現如今房改房的上市交易也依舊受到當時的產權情況、政策歷史的影響。此外，在2007年，國家規定距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，經批準可以利用單位自用土地進行集資合作建房。1999年至2007年間，揚子石化公司共4次以集資建房的形式，在南京市區范圍內建設成套住房（見圖3）。集資建房可以看作是單位制住區在過渡時期所特有的一種新形式、新產物，反映職工享受來自國家、單位及其自身單位身份的利益傾斜，以更優惠的價格享有更優質的居住區位和更完備的居住設施，體現單位福利的延續性。

圖3 1999年揚子石化公司集資建房房源空間分布圖Fig.3 Spatial distribution of housing constructed by YPC through collective investment in 1999

2.2 經濟作用：經濟體制轉型與住房市場篩選過濾

2.2.1 經濟體制轉型對居住區社會空間演化的影響

從直接影響上來說，國家經濟運行機制由計劃主導轉變為市場導向，促使了以傳統計劃體制為根基的單位制度的瓦解，單位制住區內的計劃特征隨之消解。首先，住房本身不再作為計劃性分配的福利品，職工不再以計劃時期的單位成員身份和單位內職務高低作為獲取住房資源的依據。其次，曾經與住房福利捆綁的其他計劃性資源分配制度也隨之向市場運作轉型，單位成員身份與資源分配福利逐漸脫鉤。例如，揚子石化單位成員所享受的福利包括：水電氣等單位全包的生活資源、幼小入學優先的教育資源、單位所屬醫療食堂等設施資源、其他包括暖氣在內的特殊資源等福利。此外，經濟體制的轉變也解除了居住區內部居民之間以單位身份為彼此交往的聯系紐帶，個體之間經濟資本和社會資本的相似相同性成為構建社會空間密切網絡的關鍵因素。

不僅如此，經濟體制轉型所帶來的一系列變革也對單位制住區產生了各種間接影響。比如，國家經濟發展方向和重點逐漸從重工業為主轉變為二、三產業并行直至大力發展三產，并直接體現在大型國企所依托的工業園區的衰落。企業的衰落和搬離勢必導致其單位制住區的衰敗和空心化，單位制住區內居民的社會聯系也會因此與原有的單位身份聯系發生剝離。

2.2.2 住房商品化市場形成對社會空間的篩選與過濾

1990年代后，房地產和土地市場隨著住房改革進程的推進而相繼建立，以房價為核心的城市居民居住區位過濾和社會流動篩選機制隨之形成。市場房價和個體可支付能力的匹配程度框定了個體的居住空間可選擇范圍，影響了個體和家庭所能獲取的社會資源和便利程度，并進一步體現在整體城市空間的居住分異和隔離，以及因此可能形成的社會流動障礙、代際再生產阻力及社會階層固化。

不同社會經濟群體的需求引發了住房差異的產生，并在城市內部形成一系列住宅亞市場。對單位制住區而言，房地產市場的形成重新劃定了其在住房體系中所處的位置。以揚子石化單位住區為例，作為一般性郊區大型工廠主導型單位制住區，因其物質空間環境、地理位置等原因，在住房等級體系中逐步下移，處于住房交易中的劣勢；而相較于其位于內城的集資建房以及其他一些內城單位制住區，如被劃定為重點中小學學區范圍的老舊小區，則在住房等級體系中呈現出斷層式攀升，一躍成為具有高經濟價值、高附加值的住房。這種住房市場的進一步分化，使得不同區位的單位制住區面臨大相徑庭的變遷路徑，更引發了單位制住區居民的過濾與留存，尤其原單位成員在市場和資本力量的隱形操控下，經由經濟資本積累的鴻溝迅速發生社會分化，通過一系列的居住遷移行為產生了階層的上濾、下濾和平級流動。住房商品市場推動原本并不明顯的同單位內社會空間分化在空間上顯形，具有更高社會資本的成員在住房市場的助推下不僅在居住空間上，也在社會結構上進行了流動和遷移。

2.3 空間力量：城市空間重構致使居住選擇分異與空間隔離

城市發展方向的改變引發了整體城市空間的分異和隔離，對大型國企主導型單位制住區而言，規劃重心向高附加值區域的傾斜和城市空間重構的趨勢加速了住區衰落，導致其在空間上的邊緣化和兩極化，產生的影響主要有以下4方面。

（1）城市空間向外拓展使得原先處于城郊交界處的集資住房迅速升值，單位成員經濟資本進一步分化。如南京揚子石化公司購置集資房后，以福利價格分配出售給職位高、工齡長的職工。包括如今位于市中心地區的五臺花園等大部分集資房源在當時的城市發展進程中往往位于城郊交界處或城市郊區。隨著城市空間建設的推進，當時的郊區早已變成如今的內城核心區或重點建設用地，購置集資房的職工因房產升值帶來的社會資本也隨之劇增。

（2）郊區化和內城更新共同吸引單位成員不斷向外遷居，住區內部單位成員比重不斷下降。以南京為例，2000年以后，南京內城的更新改造、河西地區的快速發展、城市建設進程的多地開花[18]，使得單位制住區居民紛紛外遷，以尋求更好的生活環境、更優的社會資源、更多的發展機遇、更豐富的居住文化氛圍等。城市開發建設在客觀上造成大城市區域內部的不均衡發展，使得外遷職工的居住選擇因家庭生命周期所處階段、個體生活需要、經濟可支付能力等產生分化，從而產生了城市整體空間范圍內的居住分異與隔離。

（3）位于內城具有高經濟附加值地帶的單位制住區仍在升值，而位于郊區地帶或非重點發展地區的單位制住區則面臨著物質和社會空間的雙重邊緣化。例如，揚子石化單位住區所在的南京六合大廠地區由于地區整體發展潛力的下跌和物質空間環境的衰落，不可避免地走向了住房體系的邊緣。然而，地理位置上處于近現代時期重點發展地段的單位制住區雖然同樣面臨著物質環境破敗的現狀問題，但由于其高土地附加值，實現了經濟價值的躍升。

（4）除城市相對宏觀層面的發展建設和單位制住區所處的地理位置對其空間演替產生影響外，住區所在的地區性規劃建設項目也對其發揮著重要的作用。其中，地區性規劃帶動單位制住區的更新改造，使其對特定人群具有一定的吸引力，而目標群體往往受規劃安排的影響較大。例如，2017年進行的《大廠地區更新改造規劃》致力于順應地區老齡化趨勢所進行的居住條件適老化改造，必將更加吸引老年人口在此集聚。

2.4 文化更迭：單位文化衰落與追求階層身份興起

隨著國家經濟的快速增長和個人生活水平的迅速提高，社會結構與階層關系從單位身份制為基礎的階層標準轉變為以收入、職業和文化程度為階層劃分標準[19]，并引發社會分層機制的變化和中產階層的發展[20]。在國家和地方政府有意識的引導和塑造下，社會中產精英形象與平民百姓階層區隔開來，住房所有和居住區位被營造成中產階層生活的象征，成為社會衡量成功的重要標志。單位制住區作為單位文化氛圍濃郁和計劃性特點顯著的綜合體，社會主流文化從工人階級文化向中產階層文化的轉變映射在住區空間的演變中。

不僅如此，單位制住區內部及單位成員間所崇尚和追求的文化生活氛圍亦發生著變遷。在單位化時期，單位成員所追求的是在單位分配等級體系中的上位流動，而此時無論是單位制住區內的物質空間建設，還是社會空間內部的互動關系營建，也都在迎合這種單位大院式封閉的、向內聚合的空間氛圍，包括相比外部片區更加重視單位制住區內部的設施配備；單位成員更在意的，是單位制住區內部福利設施的優厚、單位住房分配條件的提升、生活必需用品和設施的便捷等，比如幼小教育設施、電影院和招待所等商業文化服務設施等。為此他們更努力獲取的是個人職業的上升路徑，是作為單位成員的歸屬感和身份標簽賦予的認定。在這種文化影響下形成的單位制住區社會空間呈現出的是相對排外的、內部緊密聯結且相對均質的、服從統一調配的、分化相對較小的結構特征。

然而，隨著單位制住區步入解體時期，單位文化也逐漸走向衰落，中產階層文化隨之興起。以南京大廠地區為例，文化變遷的空間表征首先表現在住區周邊的多元商業空間擴展，居民消費不再局限于日常必需品消費，對娛樂文化生活的需求與日俱增，周邊電影院、大型購物中心、書店、酒吧等設施隨之增加（見圖4）。此外，住區居民的不斷外遷與社會群體分化顯示出在當前社會主流文化的影響下，原單位居民更加向往能夠體現其階層身份的居住空間環境，更加追求社會所認可的社會階層的向上流動，而不再是單位等級體系內的流動。這種意識覺醒和身份追求的拉力促使他們做出居住遷移的決策，以期在生活環境上靠近中產階層，文化消費上效仿中產階層，社會互動上融入中產階層，以及通過教育等代際再生產途徑實現真正的階層向上流動和代際穩固。這既意味著單位成員從單位文化中的剝離和向“城市成員”身份的轉換，也意味著從單位級序造成的分割走向整體城市尺度上的隔離。

圖4 南京大廠地區文化變遷的空間表征對比Fig.4 Comparison of spatial representation of cultural changes in Nanjing Dachang District

2.5 個體選擇：微觀行為選擇與社會資本轉換

在市場經濟轉型時期，城市居民的遷居可以分為家庭需求引發的遷居、制度性因素引發的遷居和環境壓力引發的遷居等3大類，其中以家庭需求為基礎的遷居具有較強的中國特色[1]11。以生命歷程中的育兒階段為例，部分單位成員出于實現階層上濾的考慮，通過改變居住地進而獲得享受更優質教育資源的機會，成為群體進行代際再生產最為青睞和最為常見的時空策略。

在具有不同訴求的微觀個體進行行為選擇時，單位成員的社會資本實現了從權力資本到經濟資本的轉換。“一個人來自的地方就是其社會生活中的標簽，習慣用來確定他是誰，甚至允許他成為誰?！盵21]在這個過程中，單位成員角色在其社會分化歷程中始終扮演著重要的角色。通過綜合分析和歸納南京揚子石化單位住區居民的遷居行為和社會流動情況得出，單位成員的資本轉換路徑可以分為以下幾類：曾身處高位或工齡較長的單位成員往往將其原先的權力資本沿襲到如今市場經濟下的經濟資本、文化資本等其他形式，體現了社會等級體系的延續和單位福利的延伸，是單位成員身份的優勢時遷；遷居至相對郊區的單位成員基于對相似生活環境和生活方式的追求，呈現出一種階層的平級流動特征；遺留在單位制住區內的居民則經歷著物質空間環境的衰敗、居住生活品質的下滑和單位福利的逐漸消亡，表現出社會空間的邊緣化和社會階層的下濾（見圖5）。

圖5 單位制住區居民社會流動與資本轉換路徑Fig.5 Social mobility and paths of capital transformation of residents in YPC Danwei Community

總的來說，推動單位制住區空間演化的因素可以概括為制度、經濟、空間、文化、個體5個方面，互相之間息息相關、共同作用（見圖6）。其中，制度因素和經濟基礎是最為宏觀和根本的因素。隨著經濟體制從計劃經濟向市場經濟轉型深入，作為計劃經濟產物的單位制度逐漸消解，它的漸次退出直接促使了單位制住區空間演化的開始。住房制度改革直接推動了住房商品化市場的形成，自此住房從福利分配品的角色向貨幣化、市場化商品轉型，并催生了房價篩選機制在城市空間重構和社會空間重組方面的重要影響。在住宅價格的過濾下，具備不同經濟實力的單位制住區居民迅速發生居住分異和社會分化。此外，宏觀層面的社會階層分化趨勢與中微觀層面的單位文化氛圍削弱推動了單位制住區空間演化的文化更迭。工人階級文化的衰落、對中產階層文化和生活方式的向往及對構建和彰顯階層身份空間的追求影響著個體對自我身份認定的需求選擇。個體層面包括家庭生命周期、社會經濟屬性、自我價值追求、代際再生產需要等在內的多重因素構成了微觀需求與行為的差異化格局，決定著單位成員社會資本轉換的路徑方向選擇，由此推動著單位制住區的人員結構變遷。在城市尺度上，城市空間有機體的衰落所引發的推力和空間循環更新所帶來的拉力進一步促使單位制住區在物質空間和社會空間上的雙重變遷，城市空間重構趨勢也進一步強化了單位制住區在居住分異與空間隔離中所扮演的角色。

圖6 單位制空間演化綜合動力機制示意圖Fig.6 Schematic diagram of the comprehensive spatial evolutionary mechanism of Danwei community

3 現狀問題與規劃對策

3.1 單位制住區的現狀問題

單位制住區歷經了從經濟環境、空間格局到治理體系等方面的變革，并逐步表現出在物質、社會、治理等領域的現狀問題。單位制住區大多集中建設于計劃經濟中后期，至今已有半個世紀之久，早已不可避免地走向物質空間環境的衰敗，與現代居住需求不相符合。同時，帶有大型化、聯排式、工業風、標準化、模塊化設施配備等計劃經濟特征的單位制住區，同樣也存在大型社區的普遍弊端——人口高密度集中、公共資源私有化、相對獨立的“小社會”環境加劇社區內外的社會空間分異等。隨著經濟和住房制度的變化，單位制住區內部已由單位化時期的本單位不同崗位、不同收入、不同職業的職工混合居住狀態，逐漸呈現出市場經濟時期房價篩選機制和個體需求選擇共同作用下的階層下濾、空間貧困化、生命周期性的傾向，因而住區內部的社會空間也由震蕩、逐步瓦解向重組轉變。在市場經濟深入、單位制度慣性、階層文化更迭、代際再生產選擇等多重力量的交織下，住區呈現出人員雜化、階層下濾、空間污名化、社會分異等現狀特征。此外，單位制住區社區管理職能的遞交使得治理主體紛繁混雜，各類事權劃分不清，也在一定程度上阻礙了單位制住區向現代城市社區的轉型進程。

3.2 單位制住區的規劃對策

3.2.1 單位物質空間更新

首先，結合單位制住區曾經依托的大型國有企業的發展趨勢，對住區現狀情況進行摸排梳理，分類考慮不同走向的單位制住區。比如，曾由國有工業企業牽頭建設的單位制住區，往往面臨著目前退二進三、污染型工業企業改造的大趨勢，并表現為企業整體搬遷、原址改造等不同路徑，企業發展方向的改變所引發的員工結構變化勢必會對單位制住區居民結構造成影響。因此，面對不同發展類型、不同現狀問題的單位制住區，需要提出有針對性的更新改造策略。在此基礎上，將有改造轉型需求的單位制住區納入城市老舊小區改造工作中，采取如加裝電梯、外立面翻新、居住物質環境改善等一系列更新策略；對具有特殊人口結構特征的單位制住區因地制宜地進行適老化改造、配備基礎教育設施等；對有條件順應街區制開放趨勢的住區逐步從圍墻閉合轉向適度打開，從而提高城市社區利用效率，減少直至避免公共空間私有化；協調住區與周邊用地空間的關系，提升與城市空間的整合度。此外，還應當注重對單位制住區周邊環境的改善，如重視商業環境的培育、業態層次的提升、配套設施的完善等。

3.2.2 單位社會空間重構

單位社會空間在整個單位制住區演化歷程中經歷了較大的震蕩，逐步呈現由單位背景下的空間結構同質化向單位循序退出、市場經濟主導的異質化、空間馬賽克化、社會空間區隔化并存轉變；由社會結構相對穩定向社會空間波動、瓦解、重組轉變。因此，針對單位社會空間進行的規劃重構策略可以從引導單位職工回流、鄰里記憶再造、結合工業遺產旅游等方面入手，應對單位社會空間所顯現出的現狀問題。具體規劃手段可以包括：營建符合不同人群需要的、具有特殊記憶點的公共空間，促進鄰里社會網絡關系，提高住區居民的歸屬感和社區參與度；保留部分單位制住區的亞文化特色，利用工業遺產旅游熱打造住區特色景致，甚至借機融入、成為工業文化景觀的一部分，推動向具有特質的城市社區轉型；開展歷史建筑、特色建筑、工業遺產等普查和價值認定工作，分類別制定詳細的多樣化更新、保護與再利用策略。

3.2.3 單位社會治理轉型

隨著政策調整和制度改革，單位制住區逐步向政府市場共同運作的城市大型社區轉型。然而處于當前的轉型期，單位始終受到或顯性或隱性的慣性影響，包括住區職能尚未完全轉交、尚未完全脫離對住區治理的管控等。因此，如何順利引導單位職能向社區職能的過渡、單位管理向政府治理和市場運作的遞交，以及多方主體在這一時期的角色，是單位社會治理轉型中需要重點考量的問題?？梢越梃b現實案例，構建多主體共建共享的社區空間，營造鄰里守望、社區共治的氛圍；創新社區治理新模式，創建多層民主治理體系，利用基層協商自治激發社區參與活力，鼓勵原單位成員發揮帶動作用參與社區治理；針對性地建立管理合作機制，暢通居民表達訴求的渠道，推動單位制住區從單位全能走向社區共治。

4 結語

隨著住房從單位的福利配給品逐步過渡為市場化商品，單位在住區變遷過程中扮演的角色漸次削弱轉型。然而，單位的殘余影響時至今日仍然發揮著作用，單位空間結構既表現出市場經濟的自由選擇特征，同時仍帶有計劃經濟或顯性空間化或隱性文化遺留的特色。這種余留效應一方面拉長了單位退出的生命周期，另一方面在單位制住區的城市社區化進程中，對其空間重構產生了區別于普通商品房住區的單位慣性影響。研究發現，受制度基礎、經濟作用、空間力量、文化更迭、個體選擇等多重因素的影響，單位制住區作為計劃經濟的產物，由原本單位全能全管的福利大院向城市大型社區轉變。因此，未來的相關研究和規劃實踐應更加關注處于轉型期的單位制住區，并進一步探究單位制住區向城市社區過渡的發展路徑。