人口和財富增長導(dǎo)致房價分化

林采宜

2018年以來，我國發(fā)達城市中心地段的二手房成交均價持續(xù)上漲，越是房價高的城市漲勢越是堅挺，廣州、深圳、北京、南京、上海、杭州的漲幅分別為55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%。

而市中心房價較低的城市情形則有所不同，如武漢、重慶和鄭州，二手房成交均價下跌的幅度分別達-9.85%、-8.00%和-1.42%。

形成這種分化的主要原因是產(chǎn)業(yè)布局的定位吸引人群向更具區(qū)位優(yōu)勢的城市遷移，而優(yōu)質(zhì)資源的富集吸引居民向城市內(nèi)的核心區(qū)聚集，推升房價。

2020年，我國東、中、西部及東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部上升2.15個百分點，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點，東北下降1.20個百分點。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)主要聚集在東部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要動因。目前，廣東省人口增長居全國之首。

此外，教育、醫(yī)療、交通便利等各種公共資源的富集，則是城市核心區(qū)房價堅挺的主要原因。無論教育資源還是醫(yī)療資源，城市中心都享有顯著優(yōu)勢，更不用說交通便利和商業(yè)發(fā)達等其他公共資源的領(lǐng)先。

2018年以來，大多數(shù)城市是大戶型住宅的價格漲幅較大，南京、廣州、天津、上海、杭州和鄭州分別為132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。僅北京、深圳、武漢和重慶是90平方米以下的小戶型房價比較堅挺。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，除北京以外，大部分城市的中心地段均以150平方米以上的大戶型成交單價最高，這跟中心地區(qū)居住屬性土地供應(yīng)相對充足有關(guān)。北京受城市土地規(guī)劃、老破小學(xué)區(qū)等因素影響，90平方米以下的小戶型房價居高。

同時，多數(shù)主要城市核心區(qū)大、中戶型的改善性住房同比漲幅超越小戶型。最近2年，大戶型漲幅由2.55%上升至11.93%，中戶型漲幅由3.27%上升至3.93%，而小戶型房價的漲幅逐年下滑。

大戶型住宅的價格漲幅居前，主要歸因于高收入群體對改善性住房的配置比例高。購買大、中戶型的主要群體是富裕家庭，資產(chǎn)均值高，購房能力強。

2019年城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)平均數(shù)為317.9萬元，幾乎是中位數(shù)（163萬元）的兩倍。可見城市居民財富分布不均，總資產(chǎn)前10%的家庭資產(chǎn)均值為1511.5萬元，其中七成用于購房。這些富裕家庭的購買力是推升大戶型住宅價格上漲的主要因素。

2019年，人口凈流入位列前四的城市分別是上海、深圳、北京、廣州。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入與二手房成交均價呈顯著正相關(guān)。可見人口流入導(dǎo)致城市購房需求增長，是驅(qū)動房價上升的重要因素之一。

由于人口流入和當(dāng)?shù)胤績r的正相關(guān)性，各地通過控制人口規(guī)模的政策，來減輕房價上行的壓力，例如，北上廣深2035年城市發(fā)展規(guī)劃設(shè)定的人口上限分別是2300萬人、2500萬人、2000萬人和1900萬人。但相關(guān)銷售數(shù)據(jù)也顯示了，僅僅靠嚴(yán)控人口規(guī)模來抑制房價上漲作用有限，因為推高房價的還有當(dāng)?shù)鼐用竦呢敻辉鲩L因素。