建筑企業參與產業園區的投資模式

歐陽際，聶林浩（上海建工集團投資有限公司，上海 200080）

1979 年，中國首個產業園區蛇口工業區正式掛牌成立，產業園區經歷 40 余年的發展，一直承擔著國家城市發展和產業振興的重任。產業園區不僅有利于推動區域經濟穩步前行，促進產業持續升級優化，還能帶動周邊創新資源深度聚合，培育現代化新興產業，加速推進城鎮化趨勢。從政府角度來看，開發產業園區的初級目的是落實政府經濟職能，帶動產業持穩發展，增加財政稅收，吸引更多高素質人才，助推國民經濟平穩運行。

作為以傳統的建筑施工為主的建筑企業，面對日新月異的市場，其投資領域也需要不斷的開拓創新，以實現投資帶動施工的作用。本文結合市場中產業園區主要的投資模式，為建筑企業參與產業園區投資建設的模式提出建議，并對盈利和帶動效應進行分析，可為建筑企業類似的投資項目提供參考。

1 產業園區常見的投資模式

目前我國常見的產業園區開發模式有政府主導、市場主導和政企協作 3 種開發模式。

1.1 政府主導開發模式

如圖 1 所示，政府主導開發模式是指以政府全面主導為前提，政府出臺稅收、金融等支持政策，營造其他園區不具備的獨特優勢，并負責園區的開發建設，確保產業園區的招商引資工作、土地出讓工作穩定落實。

圖1 政府主導開發過程

1.2 市場主導開發模式

如圖 2 所示，市場主導開發模式通常以企業為主體，政府則提供優惠政策為輔。開發過程中，政府重在根據城市發展實際編制產業規劃，為園區提供政策、土地等支持，園區的招商運營等則由實力雄厚的企業負責完成。

圖2 市場主導開發過程

市場主導模式根據投資主體不同又分為以下幾種模式。

（1）地產開發商模式。地產開發商取得土地資源后，對園區進行開發建設，最終以出售方式獲取開發利潤，實現資金快速回籠。

（2）產業地產商模式。產業地產商同傳統地產開發商不同，其會在產業園區開發建設完成后介入園區的招商、運營及管理，并安排一定的租售比實現銷售和自持租賃收入。

（3）基金投資商模式。類如黑石集團等基金投資商通過發行地產基金募集資金，用相對較低的成本收購老舊物業，繼而對其進行專業的現代化改造，吸引優質目標企業進入。待入駐率上升至一定水平，現金流穩定時，再對外發行Reits 等，實現資本的退出。

建筑類企業主導模式。以建筑企業為主體，把單純的一級開發與基礎設施建設向綜合性的城市運營拓展，既賺取施工的利潤，也能獲得后期房地產開發的收益，優勢在于融資和施工能力強，但產業基因不強，未來存在很多不確定性。

1.3 政企協作主導開發模式

如圖 3 所示在政企協作主導開發模式中，政府與企業有各自的優勢，政府部門擁有土地資源，但資金不足，產業園區的開發與運營經驗較少；企業資金實力雄厚，產業園區開發經驗多，但土地資源稀缺。產業園區的開發規模比較龐大，涉及范圍廣泛，不僅需要土地資源、稅收政策等支持，還需要充足的資金投入。所以，在政府主導模式基礎適當地融入市場主導模式，即 PPP 模式，更利于產業園區開發建設運營。

圖3 政企協作主導開發PPP模式

2 建企業參與產業園區的路徑及投資結構

建筑企業參與產業園區投資建設可以選擇PPP模式或者與地方城投合作共同進行二級園區開發的模式。

2.1 PPP 模式

如圖 4 所示，PPP 模式為政企協作主導模式的一種，建筑企業作為社會資本方通過與產業園運營方組成聯合體，明確分工后共同參與產業園區的開發，主要包括產業園區內的基礎設施建設以及進入運營期后的招商運營管理。其中，建筑企業負責園區基礎設施的設計施工總承包，產業園區的招商運營則由運營方來負責。

圖4 政企協作主導產業園區開發 PPP 模式投資結構

2.2 與地方政府城投合作進行二級園區開發

二級園區開發類似于房地產開發的模式，如圖 5 所示，以地方政府城投為主導，建筑企業聯合產業運營方作為跟投方，共同對產業園區進行開發建設。這種聯合地方政府城投的模式，依托的是城投的資金實力和信用背書，可以降低建筑企業的投資風險以及保證園區建設完成和平穩運營后的順利退出。

圖5 二級園區開發模式投資結構

在開發項目前，先做好相應的市場調研工作，詳細了解區域產業的發展現狀、產業特點、產業趨勢以及政府對產業的要求和訴求等，并尋找適配的產業資源。尋找產業資源的過程是雙向的，一方面產業不僅要滿足政府方的需求，例如需要符合政府對該地的產業發展規劃、稅收強度、投資強度、人才引進等方面的要求，另一方面產業方也要考慮政府能夠給予具有吸引力的政策優惠、稅收優惠等條件。產業資源成功匹配需要自身擁有豐富的產業資源及合作伙伴，不斷積累并強化自身產業資源整合能力，有了產業資源的依托，在獲取土地上會更具優勢。園區建設完成后，通過物業的銷售與出租獲取項目收益。

2.3 產業引導基金

針對上述兩種開發模式，均可與政府方組建產業引導基金，幫助政府完成招商引資的任務。一方面基金投向園區內已經落地的存量企業，幫助企業孵化并發展壯大，實現園區持續發展；一方面通過投資吸納新企業進入園區，創造增量。對于盈利能力較強、資產狀況良好的項目，通過扶持與培育爭取通過公開上市以及并購等方式實現退出。

3 建筑企業參與產業園區開發的盈利及帶動效應分析

3.1 盈利分析

產業園區開發對建筑企業來說主要有以下幾個盈利來源，一是作為項目公司的股東取得的分紅收入，項目公司的收益來源為產業園區的銷售收入和租金收入，管理費和運營服務收入，以及PPP項目中來自政府財政的可行性缺口補助；二是獲得的設計與施工利潤，三是通過產業基金的產業投資獲取的投資收益。

3.2 帶動效應分析

通過投資產業園區項目，一是實現了“投建聯動”的拉動作用，帶動了建筑企業的建筑施工和設計咨詢兩大板塊；二是通過成立產業引導基金，對園區內的企業進行股權投資，帶動了投資公司基金類、權益類相關板塊的投資業務；三是將產業園區未來能產生穩定現金流的優質資產作為基礎資產，發行資產支持專項計劃或者公募 REITs，拓寬了公司的融資渠道，提升了公司的融資能力。

4 產業園區開發風險及應對

4.1 二級園區開發

可售物業銷售收入為二級園區開發的重要收入來源，但銷售收入不僅具有很強的周期波動性、市場競爭性、區域限制性，還有很強的政策擾動性，容易受到較大的影響。

（1）政策性變動風險。政策變動會對產業地產行業造成較大的系統風險，產業園區嚴重依賴地方政府的政策，包括土地出讓政策、招商、稅收政策、房地產、信貸政策等等，每一個點發生變化都可能導致嚴重的風險。產業園區開發企業需及時跟蹤研究最新政策，采取靈活應對手段，比如降低對物業銷售收入的依賴，提高銷售比例和項目運營能力；或者在跟政府談判階段，明確政府對園區的政策支持、金融支持等。

（2）經營波動風險。由于區域聚集效應導致二級園區在同區域內的功能差異小，若區域市場的供給超過需求，則競爭會加大，園區運營難度會提升，經營風險會提高。進入某一區域前，開發企業應詳細調研當地的產業現狀以及土地的供給量。尋找優質的產業資源合作伙伴，提高園區招商和運營能力。按照政府的產業規劃，精準招商，建設小而精、小而美，且產業帶動明顯的園區。

（3）財務風險。產業園區開發一大特點是投資大、回收周期久。如果依靠高杠桿、高負債進行園區開發會面臨很高的財務風險，如果融資的渠道狹窄很容易導致資金短缺、現金流斷裂。面對財務風險，一方面需強化園區的運營實力，提高園區現金流造血能力；另一方面要創新融資模式，增加融資渠道，或選擇適當的模式及時退出。

4.2 PPP 模式園區開發

通過 PPP 模式進行園區開發首要是防范融資風險，因此項目選址應選擇核心城市，交易對手需評級為 2A＋ 以上的地方政府平臺公司。真實預測園區運營情況將使用者付費控制在合理區間，降低運營風險。

5 退出機制

產業園區的退出相對較難，如何有效打通投、融、建、管、退的項目全生命周期流程對社會資本，尤其是建筑企業參與產業園項目尤為重要，一般有以下兩種退出渠道。

（1）股權交易。現階段，我國產業園區大多采用大宗交易的方式實現退出。由于建筑企業參與政府主導類的產業園主要采用跟投模式，因此退出路徑選擇股權交易的模式較為合適。項目合作期限一般不超過5年，待園區運營進入穩定階段，入駐率和稅收等達到政府要求后，將持有的股權按照事先約定的條件轉讓給地方城投。

（2）資產證券化或公募 REITs。當產業園能夠產生穩定現金流時，為了盤活資產增強資金的流動性，可以在一定的時點通過資產證券化或公募 REITs 方式退出，實現輕資產運營。通過這種方式，一是經過資產證券化的結構設計可以有效降低融資成本，二是利于產業園區運營者實現輕資產轉型，三是可以實現提前收回未來的現金流收益，將收回的資金再投入到其他項目中。

6 結 語

通過對建筑企業參與產業園區投資模式及退出路徑分析可知，不管通過 PPP 模式或者二級園區開發模式，都能推動建筑企業的投資業務，拉動設計施工業務，帶動權益投資和運營業務以及拓寬融資渠道，不僅實現建筑企業參與到產業園區的“投、融、建、管、退”全生命周期，更幫助建筑企業進行創新與轉型，打造建筑全生命周期服務商。同時還應關注過程中可能面臨的風險，考慮相應的對策把風險降至最低，將最終從產業園區項目中成功退出作為投資該類型項目的最終目標。