關于房地產行業形勢及紓困措施研究

文／代昕雨 中原銀行總行 河南鄭州 450000

引言：

近年來受房地產政策調控、疫情疊加等多方面影響，房地產市場持續下行，房企銷售回款銳減，問題樓盤困擾社會民生，對金融機構風險管控帶來極大挑戰，提振市場信心、化解問題樓盤風險成為亟待解決的難題。

1、宏觀經濟及房地產市場形勢

1.1 宏觀經濟增速持續下滑，房地產業首當其沖

2021 年下半年以來我國宏觀經濟壓力增大，經濟增速持續下滑。尤其是2022年二季度，受本輪疫情蔓延影響，經濟增長明顯放緩，多個行業GDP 同比下滑，其中房地產業GDP 下滑幅度最大，受影響最明顯[1]。

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1.2 經濟壓力沖擊房地產市場底層需求，居民購房意愿顯著下滑

去年下半年以來，我國經濟壓力增大、疫情反復、金融融資環境緊張，對房地產市場的幾大底層需求：剛性居住需求、資產配置需求和改善置換需求都造成了不同程度的沖擊，居民購房需求明顯下滑，今年上半年我國居民部門新增存款、貸款的增長速度出現顯著剪刀差，表明居民儲蓄意愿加強，購房意愿顯著下滑。

表3

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1.3 全國住宅銷售持續下滑，一線城市價格相對穩定

2021 年下半年起，全國商品住宅銷售面積同比增速由正轉負，市場進入下行周期。2022 年上半年，受全國疫情影響，商品住宅銷售面積進一步下滑；價格方面，一二線城市價格漲幅持續收窄，二線城市房價增速6 月轉為負數，三線城市新建商品住宅價格同比下跌，且跌幅不斷擴大。

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2、房地產行業紓困相關政策

2022 年上半年，中國房地產市場下行壓力持續，市場信心不足、疊加疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象。第二季度以來中央層面以及各省市政策頻出，為樓市注入“強心劑”。見表7

表7

3、問題樓盤風險化解措施建議

房地產行業是社會經濟支柱產業之一，若出現系統性風險，則會影響到宏觀經濟增長、甚至社會穩定，房地產風險化解工作既是中央及省委省政府要求，更是維護地方金融穩定的重要舉措，做好房地產風險化解刻不容緩。

整體思路：緊跟國家政策，落實政府要求；緊密國企合作，加大信貸投放；突出重點區域，解決重點客戶，緊盯重點項目，有效化解問題樓盤。

3.1 多措并舉，破解問題樓盤化解難題

（1）對于可自平衡項目

如果項目剩余貨值扣除再投入能夠實現資金平衡或略有盈利，可引入國央企開發商代建代管，并引入AMC、銀行等金融機構向停工項目提供資金支持，能為剩余貨值的銷售注入更大的信心，保障復工交付[2]。

（2）對于難以自平衡項目

如果項目剩余貨值已無法覆蓋再投資，比如項目已賣完，但預售資金被挪用，則建議由政府牽頭、公檢法介入，一是盡力追回被挪用的資金，對相關人員追責；責令實控人追加投資，與個人綁定。二是工程建設由政府牽頭，指定專門的國有建筑公司等國企墊資代建，可由金融機構為施工單位提供融資支持。三是建設資金由政府牽頭，發動購房戶補繳后續房款、協調施工企業調整工程款支付比例和支付方式、鼓勵金融機構（預售資金監管銀行、政策性銀行、AMC、紓困基金等）融資支持等，采取居民自救和合力共救相結合的方式，共同支持項目重啟。

3.2 多管齊下，防范“停貸潮”按揭風險蔓延

（1）做好問題樓盤排查和風險化解。房管部門及銀行及時對存量按揭樓盤進行全面排查，建立問題樓盤臺賬，積極主動與停工樓盤按揭貸款客戶保持溝通，動態掌握主要訴求，用好、用活國家相關政策，及時給予幫扶，銀行配合政府、房地產相關部門對接溝通，采取有效措施推動項目恢復施工、保障交付；

（2）防范按揭貸款業務風險。房管部門和銀行認真審核合同備案情況、項目實際建設進度，積極采取有效措施，切實防范樓盤停工、爛尾帶來的風險；

（3）切實規范預售款監管工作。嚴格落實房地產預售款資金監管規定，嚴密防范資金挪用導致項目爛尾風險。按照各地預售款管理要求，將按揭貸款歸集至指定商品房預售款專用賬戶；

（4）持續加強合作樓盤準入管理。優選房企、區域和項目準入，杜絕與不按照規定程序銷售商品房、不符合銷售條件以及存在首付分期等不規范問題的房企合作。動態跟蹤合作樓盤進度，防止因停工產生的信貸風險和輿情風險。

4、從需求端提振房地產市場措施建議

如何從需求端提振房地產市場，從住房屬性角度來看，包括：（1）消費屬性維度：住房需求主要滿足居住、就業、上學、就醫等需求，應從這幾個角度合理滿足居民住房需求；同時結合由成交價格來決定 供需平衡點，從增加住房需求量及降低價格兩個方面進行刺激。（2）投資屬性維度：投資需求主要滿足資產增值保值需求，預期資產價值升值和收取穩定的租金是投資性需求的關鍵因素[3]。

4.1 政府層面

（1）政府背書，提振信心：政府選取一批樓盤入股或者監管，由國有建筑企業負責建設，銷售資金政府審批管理，保證樓盤按時交付，提振市場信心；

（2）促進就業，提高收入：通過對企業新增就業進行用工補貼，鼓勵企業增加就業崗位；通過減稅降費支持個體經營發展，鼓勵創業帶動就業；加強困難人員就業幫扶，完善職業教育體系，開展大規模、多層次職業技能培訓，穩步提高勞動者收入；

（3）租售并舉，回購保障：對于國家大力支持的保障性租賃住房房源，可探索從居民現有住房中回購。居民購買房產時簽訂回購協議，約定一定年限后居民可自由選擇是否由政府回購，規避居民對樓盤爛尾或者降價擔憂；

（4）擴大客群，政策激勵：增加買房客群，提高買房意愿。①組織干部團購：政府或企事業單位選取一批樓盤，組織公務員、事業單位、國企、金融機構等干部員工團購。②加大人才引進：對于高學歷、高水平人才，推出激勵政策，比如博士買房獎勵15 萬，碩士獎勵10 萬，本科獎勵5 萬等。③加大政策支持：放松限購、限售等政策，有工作、社保、學籍等家庭均可購房；解決小孩入學需求，持有網簽合同即可就近入學，交房即辦房產證，問題樓盤、遠郊盤匹配學區房名額等支持；針對二孩三孩家庭、青年員工、投親養老等支持政策；

（5）降低成本，加大刺激：①公積金支持：降低公積金貸款準入門檻，提高公積金貸款額度。②加大政策優惠：比如契稅階梯減免，2022 年買房契稅全免，2023年買房契稅減半。③提升購房補貼，如每平米補貼1000元。④降低中介費用:二手房成交中介費、差額稅、所得稅等，減少二手房交易成本，比如控制在1%左右。建議政府成立房產交易中心，穩定市場秩序；

（6）輿論引導，媒體宣傳：通過自媒體、互聯網等手段，加強正向預期引導，提升消費者信心。通過大型房企集團、房產銷售中介等調動購房熱情。對于遠郊盤，提前公布輕軌、地鐵等基礎設施規劃來提升預期。

4.2 銀行層面

（1）貸款優惠政策支持：①利率優惠：給予新青年、三孩家庭等購房者免息券，比如免息3 年；②推行氣球貸；降低購房者前幾年還款壓力；③延期支持：對于受疫情等影響收入客戶，可便捷申請貸款延期[4]；

（2）保障貸款額度充足：加大按揭貸款投放，保障貸款額度充足，及時滿足購房客戶群貸款需求；

（3）縮短按揭放款周期：提高放款效率，簡化放款手續，保障按揭收件后盡快審批、盡快放款。

4.3 房企層面

（1）保完工、保交付：積極配合政府及銀行，推動項目復工復產，加強資金監管，專款專用，保交樓，穩民生；

（2）推動交房即辦證：房企加強項目管理，注重樓盤品質，提升產品及服務質量，推動交房即辦證。

結語：

穩房價、穩地價、穩預期，從需求端刺激消費、提振信心、促進銷售，從供給端提升品質、合理供給、保障交付，政府、房企、金融機構多方合力穩定房地產市場、化解問題樓盤風險，促進房地產市場平穩健康發展刻不容緩。