房地產企業融資風險與對策分析

◎穆曉煦

融資流動性風險一般是指單個資本投資者可能在債務融資實施過程中出現因債券資本收益率下降和對借款實際利率產生的相對不確定性增加而必須承擔風險的流動性額外波動風險。它由兩個層次組成。一是公司可能喪失償付能力的風險，二是借款可能喪失公司股東利益的風險。隨著貨幣政策的逐步調整和國家房地產管理政策的不斷出臺，房地產信貸政策逐日加強，主要城市房地產交易量持續下降，投資者持有觀望氣氛濃厚。房地產開發業務銷售下滑，企業資金增速放緩。當前融資環境正在發生重大變化，房地產行業融資風險較大，房地產企業在資金回收和融資能力方面面臨嚴峻挑戰。企業急需解決資金周轉問題。因此，業界有必要詳細分析我國房地產公司的財務風險并提出有效的解決方案。

一、房地產企業的融資風險分析

1.融資渠道狹窄，受政策影響大。

我國房地產公司的融資途徑較窄，主要可以通過銀行開發貸款、上市公司的股票募集、建筑公司的應付款、應付票據、預收售樓款及其他金融手段等。在國家實行房地產“三條紅線”的監管政策以來，房企融資渠道無法滿足現有政策的矛盾更加突出，很多過去的融資手段都已無法實現。再加上現階段我國大部分地方政府實行房地產預售資金監管政策，更加使得房地產公司前期開發階段的可用預售資金無法滿足開發需要，如何解決開發期間產生的現金流問題是各房地產企業十分關注的問題。缺乏充足、公平和可靠的融資也進一步加劇了私營房地產公司的融資環境。當前，在國家宏觀經濟和產業調控政策的影響下，房地產行業強調“穩”字，部分融資渠道關閉，融資的風險和資金壓力已然加大。

2.銀行貸款多數為短期性質，缺乏長期穩定的資金來源。

由于資產負債到期率和結構性比率的要求，商業銀行發放的貸款大部分是短期和中期貸款。房地產項目的開發運營周期長。從商業銀行的角度來看，盲目應對房地產企業的貸款需求，導致“短存長貸”的現象。房地產公司的土地抵押貸款資產性質多為在建房地產，不易處置變現，銀行信貸資金流向不完全穩定，房地產對于公司日常經營活動存在了較大風險不確定性，必然導致銀行流動性風險。由于上述原因，房地產公司無法從銀行獲得足夠的長期、穩定的融資。

3.中小房地產企業非正規融資渠道占據主導地位。

中小的房地產企業貸款的企業信用主體評級水平低、抵押貸款資產數量短缺、融資管理成本高，使房地產中小企業也難以迅速從各商業銀行手里獲得足夠資金來支持。因此，中小房企的融資大多轉向民間借貸，如親友貸款、員工內部融資、黑市金融等非正規金融工具。非正式資金渠道是企業資金的主要來源。這些渠道具有高風險和相對較高的資金成本。當商品房無法出售，開發商資金周轉效率低下時，很容易出現資不抵債的情況。非正規渠道的大面積爆發導致房地產行業的正常交易流程遭到嚴重的破壞，例如，在鄂爾多斯等房價泡沫過快堆積的地區，房地產市場似乎處于“衰退”的邊緣。隨著民間金融風險的不斷發展，鄂爾多斯市房價全面下跌，暴露出一批空置房屋和寫字樓，甚至引發了以白酒抵債和換取房產的現象。

4.疫情對房地產行業的影響。

2019年末新冠疫情對房地產的影響難以預測，一方面疫情后客戶的心理預期也有所降低，部分開發商計劃加大對這些項目的宣傳力度。另一方面，也有開發商意在搶占疫情后“大魚吃小魚”的良機和合作開發。此外，疫情后外資也在加大力度收購部分國內資產，但是否收購疫區土地應綜合考慮開發商自身的現金流情況和戰略問題。疫情也促使開發商和一些潛在購房者考慮返回一線城市。受疫情影響，開發商獲取土地、銷售、建設都受到了不同程度的影響，目前銷售流動性的狀態可能會暫時持續。所有這些壓力最終都會傳遞。短期內，房企可能面臨資金爆倉的風險，數千億美元巨額還款的開發商也面臨著更大的壓力。如何在疫情期間充分利用各種融資工具，拓寬融資渠道，保持現金流穩定，成為疫情時代開發者的頭等大事。

二、解決房地產企業融資風險的對策

企業財務風險管理的目標是選擇合理的融資方式和途徑，了解整個財務過程運行中風險信息的各種來源情況和行為特征，準確的預測財務報表和準確衡量各類財務風險，實施及時適當全面的控制管理決策和有效防范，是有效完善內部風險防控管理有效機制，并持續減少投資損失。它為范圍最小的公司帶來最大的利潤?？紤]到當前房地產行業面臨的問題，化解企業財務風險應從以下幾個方面考慮。

1.充分利用現有可利用融資渠道。

在我國融資渠道受到國家的宏觀調控，受國家政策的影響比較大。并且我國地大物博，每個地區都有自己獨特的文化，對于房地產企業的融資應該因地制宜，根據不同地區的發展情況采用合適的融資渠道，不應片面的采用一條或兩條渠道，積極發揮現有融資渠道，多渠道并行，緊密的結合于直接企業融資主體與社會間接融資，形成更加理性的公司結構，針對不同的融資渠道也要有相應的風險對策。

（1）提高企業在銀行的信用等級。

銀行貸款是房地產企業進行融資的主要手段，占整體融資目標的70%以上。房地產企業對銀行貸款的依賴性比較高，但是銀行對房產企業進行貸款的要求也在逐步的提高，例如企業是否達到全國100 強，企業內部是否運行良好。企業要與銀行等金融機構建立良好的長期合作關系，努力提高企業信用等級，這是一個漫長而嚴謹的過程。人無信而不立，以誠信為本，企業才能長久立足。企業要把誠信意識作為一種企業文化進行宣傳，與業務緊密結合，從企業層面、業務層面和個人層面建立誠信意識。同時要加強與百強企業合作，提升企業知名度和形象。積極參與政府支持項目，獲得政府信任，爭取進入銀行授信貸款范疇，為企業長遠發展鋪路。

（2）尋求良好合作伙伴，建立企業聯盟共同分擔風險。

所謂企業聯盟，是指企業與企業進行合作，兼顧戰略目標，自主交換互補資源，逐步實現目標產品的目標，最終獲得長期市場，具有一定的競爭優勢和形式，能夠保持可持續發展的正式關系。聯盟的意義在于共享利潤，為各公司降低風險，降低投入成本。在過去的市場化經營中，伙伴關系變得越來越頻繁。原因之一是企業所需的資金量在增加，投資風險也在增加。公司的權力是有限的，如果一個領域的勘探失敗，損失會比較大，如果幾個公司在不同的領域聯手或單獨勘探，風險就會降低?；蛘卟幌抻谠O計公司與房地產公司、建筑公司與房地產公司等房地產公司的合作，可以減少初期資金投入，增加資金的流動性和收益。企業融資難的程度與自身實力絕對相關，房地產企業可以提升團隊規模和實力，提升核心競爭力。國資背景企業可以和有實力的民營企業進行合作，在合作中共贏，實現降低融資風險并取得企業良性發展的目的。

（3）深入挖掘現有市場的可用融資模式。

受調控及政策影響，很多過去可用的融資模式目前已經大大受限。集團化企業應統籌資金，抓住機遇，迎接挑戰，從現有市場融資中尋求可用的融資模式，如公司債、資產證券化等融資模式，充分發揮其融資效用，但前提是要合規，不與國家現有金融政策相違背。

（4）充分發揮房地產信托融資方式的作用，與國際接軌。

可靠金融產品的創新管理方式將在未來為房地產金融領域注入新的活力。 一位負責人表示：“房地產投資信托（REIT）將發揮主導作用”。一般來說，REITs 公司有下列兩種較常見的業務運營管理模式。首先，特殊類目的公司（SPV）需向個人投資者單獨簽發收益證明，將募集的資金投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營資產轉換為現金。產生的流量用于償還投資者的本金和利息。目標公司被分成更多的股，出售給特定投資者并獲得定期未分配股息。這一點實際上將使機構投資者成為又一種類似政府債券投資者的證券投資的方式。嚴格的宏觀政策使得房地產開發商極度依賴銀行信貸，增加了房地產公司通過非銀行金融渠道籌集資金的需求，房地產信托業務也得到了發展。但我國房地產信托公司缺乏監控、管理、運營、委托融資等經驗，難以在風險分散和風險管理中發揮有效作用。另外，在我國，真正意義上的信托投資機構少之又少，大多數機構在房地產信托金融方面運作不佳。因此，要建立和發展一批適用于房地產融資的信托投資機構，從而開拓房地產的融資渠道。

當初大學畢業參加省里公務員考試，在填報崗位時，我的目光至少在銅鼓這個地方停留了十幾分鐘。我也不知道為什么，對一個地名特別的城市，我總會有某種先天的迷戀，比如銅鼓，這個一看就讓人聯想到樂器的小城。

（5）培育房地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化。

抵押貸款證券化（MBS），經投資者擔保或銀行增信批準后，以證券形式公開出售債券給投資者，換取現金，籌集資金，將抵押風險分散給市場上的眾多投資者。通過將目前我國房地產市場的抵押貸款證券化，可以提供資本市場上投資風險低、現金收入穩定的新投融資方式，從儲蓄到投資。抵押與貸款證券化項目是指一個涉及抵押銀行、專項信托機構、信用擔保評級咨詢機構、證券公司、資產管理公司銀行、機構投資者協會和所有個人投資者協會的金融系統工程，需要眾多參與者的協調配合，同時需要一個政策環境和法律體系。因此，抵押貸款證券化的實施將有助于促進我國資本市場的發展。二級市場（私人抵押市場）系統的高效運行，不僅有效為一級房地產市場系統（開發貸款市場）交易提供穩定了相對穩定充裕的市場資金來源，同時它也更加顯著的提高住房了房地產抵押資產的市場安全性水平和投資流動性，從而大幅分散市場了整體風險，有效地實現市場化了交易風險分散管理。同時，該方式提供了在全球股市投資中一種備受人們推崇的中長期的投資工具。

2.提升自身管理能力，提高資金利用率。

房地產開發企業必須建立準確、高效的成本管理制度，有嚴格的成本預算和結算審批制度，所有費用必須遵循經濟效益的原則，避免浪費和浪費。做好內控管理、現金流量預測、資金計劃管理有助于提高資金的利用率，將資金管理精細化，從而實現節約資金成本的作用。同時要加快資金回流，以往購房資金返還需要客戶信息、銀行預審、公證人公證、房產銷售中心買賣合同登記、審批等多個環節。企業可參考當前市場情況，適當給予30%以上首付或一次性付款等優惠折扣，并采取多種激勵措施，促進和加快和提高資金回籠以及企業的資本流動率。此外，企業需要遏制過度開發并嚴格控制開支。

3.獲取政府支持。

土地及項目獲取方面的支持。政府的支持對企業來說是很重要的，如果一個企業得到了政府的支持，那么它在購買土地的過程中首先會比其他企業有明顯的優勢，贏得政府的青睞。首先，現在各地方政府都十分關注民生問題，一個好的項目和公司的實力在民生方面是非常重要的。房地產公司可以以多元化方式與政府達成合作，從而在土地和項目獲取方面得到政府的支持，可以采用代建等模式開發建設保障性住房，或采取與部隊、學校合作等手段進行差異化競爭，同時也要參與到慈善事業在日常生活中，從而達到引起政府的注意、引起社會的關注的目的。其次，為了緩解資金緊張的問題，企業可以向政府提出土地出讓金分期分批支付的方式，以時間換空間，降低資金風險。

4.抓住房地產市場回暖機遇。

2022年初，房地產行業有回暖的跡象。雖然疫情的影響在短時間內暫時無法完全消除，但國家政策所傳遞的信號表明，整個房地產行業還是應穩中有進的發展。房地產企業融資對政策的依賴性較強，大型房企應抓住市場回暖機遇，多渠道開展融資模式的探索，利用好金融政策的寬松期進行融資。

5.理性融資，合理確定融資規模，促進企業健康發展。

企業的成長需要一個過程，一味追求不斷擴張是非常冒險的。國家“房住不炒”的理念是未來房地產行業健康發展的主基調，房企也應理性融資，合理確定融資規模，分析企業短期和中長期的償債能力，在物業服務、社區化管理、業主服務等方面謀求多元化發展。同時，融資的貸款利率是有限制的，金融機構也會評估企業資金流的健康發展趨勢從而對融資規模和利率進行審批，在正常情況下，兩次融資之間應至少相隔3年。在沒有重大承銷的情況下，再融資金額不得超過首次公開發行的規模。合理與理性的控制房地產企業的融資規模是規避風險和促進企業穩步發展的一個重要措施。

結語

房地產業務的融資是根據資金需求、企業情況、融資難度、融資成本確定的，合理的融資方式和融資規模是根據企業的能力確定的，同時有助于優化結構。通過選擇合適的融資方式，房地產企業可以獲得充足的資金支持，提高償付能力和發展潛力，提高規模和盈利能力，最大限度地發揮規模經濟效應，提高市場競爭力，從而加快公司發展。面對當前房地產市場的拐點和房企面臨的大規模重組，除了降低資金和運營風險外，房企也需要發展。降低財務風險不僅僅是一種方法，它需要針對項目本身的不同風險水平進行“調整”。房地產公司更需要建立一套適合公司實際情況的完善的融資體系。發行債券是先決條件，但也應采取其他方式與融資并行，分散風險，從而不僅加快自身發展，更促進房地產市場健康發展，保持公司的市場競爭力，為公司的發展注入活力。