全面建成小康社會后的全裝修住宅高質量發(fā)展路徑研究

何 平，劉之淵

（1.揚州大學美術與設計學院，江蘇 揚州 225009；2.鎮(zhèn)江市建設工程質量監(jiān)督站，江蘇 鎮(zhèn)江 212004）

1 住宅房地產(chǎn)發(fā)展概況

20世紀90年代，我國的住房改革取消了福利分房并實行市場化運作，在當時的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況下，居民僅僅需要解決有無房屋居住的問題?，F(xiàn)階段，在居民個人收入不斷增長和房產(chǎn)市場巨量需求的雙重推動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)甚至需要通過隨機搖號的方式才能取得購房機會，住宅銷售基本處于賣方市場。為了加快住宅的交付速度，提高企業(yè)流動資金的周轉率，避免住宅裝修可能引發(fā)的質量矛盾，住宅商品房供給基本以毛坯房形式為主。

毛坯房屬于“短平快”建造項目，建造時間相對較短。對于購房者而言，毛坯房是一種半成品建筑產(chǎn)品，需要進行二次裝修后才能達到入住要求。然而，在二次裝修過程中大多數(shù)購房者不熟悉專業(yè)規(guī)范，存在裝修設計不合理、隨意改動建筑承重結構、電路管線敷設不規(guī)范等問題，很容易給居民生活帶來安全隱患，也容易引發(fā)鄰里糾紛。同時，裝修過程產(chǎn)生的建筑垃圾會給環(huán)境造成污染。毛坯房屬典型粗放式經(jīng)濟發(fā)展模式的產(chǎn)物，該模式制約了住宅房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，不符合住宅綠色環(huán)保和節(jié)能減排的發(fā)展目標。

隨著我國經(jīng)濟進入高質量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)必須對住宅的供應模式進行改革，在確保房屋裝修效果和質量的前提下盡可能滿足購房者的入住需求，在此背景下，全裝修住宅應運而生。

2 全裝修住宅的概念

全裝修住宅是指套內(nèi)和公共部位的固定面、固定家具、設備管線及開關插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定實施安裝到位的住宅[1]。

全裝修住宅不僅能夠使購房者快速提包入住，而且解決了傳統(tǒng)住宅裝修不規(guī)范的問題。因此，政府職能部門應當積極促進全裝修住宅建設模式的推廣普及。國務院辦公廳在1999年轉發(fā)了原建設部《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質量的若干意見》，該意見明確要求住宅上市前需要同步完成裝修，避免二次裝修對房屋結構造成的負面影響[2]。住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心于2008年9月專門制定了《全裝修住宅逐套驗收導則》，確定了全裝修住宅在交付前逐套驗收的有關標準和要求。2009年6月，該中心又在北京召開了“推進住宅全裝修，發(fā)展成品房住宅”的研討會。各級領導和專家在會上對推動全裝修住宅提出了建設性的建議，為今后全裝修住宅的發(fā)展指明了方向。

全裝修住宅避免了因住戶二次裝修對住宅結構產(chǎn)生的破壞性影響，地方政府通過全裝修住宅的運作，也可以實現(xiàn)住宅裝修行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，提升房產(chǎn)行業(yè)的競爭力，確保在實現(xiàn)行業(yè)經(jīng)濟增長的同時增加政府財政稅收。

3 全裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀

受服務保障體系不完善影響，全裝修住宅的裝修質量和效果往往不盡人意，甚至會出現(xiàn)實際交付的住宅與樣板房的質量相比相去甚遠的現(xiàn)象。而當購房者與開發(fā)企業(yè)就住宅質量進行交涉時，開發(fā)企業(yè)往往會以專業(yè)律師團隊擬定的售房合同中的相關條款進行答復，使購房者很難得到法律層面的支持。做工精美的樣板房由此成了房產(chǎn)企業(yè)用于房屋銷售的宣傳的噱頭，而不能代表最終交付房屋的裝修狀態(tài)。

由于房產(chǎn)企業(yè)沒有關注消費者對住宅裝修質量和裝修個性化的核心需求，導致消費者對全裝修住宅的質量缺乏信心，諸多原因導致現(xiàn)有全裝修住宅的供給模式難以得到大多數(shù)消費者的認可。2021年中國消費者協(xié)會發(fā)布的資料表明，全裝修住宅的消費投訴在所有商品消費投訴中屬于熱點投訴，其中較為突出的問題包括交付房與樣板房的裝修效果差異較大、裝修質量較差、房屋銷售虛假宣傳等。

通過市場調研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)購房者在購置全裝修住宅后的處理方法是對裝修不滿意的部位進行拆除，甚至整體拆除，然后重新規(guī)劃裝修。這種情況背離了政府發(fā)展全裝修住宅的目的，再次造成社會資源的浪費，嚴重制約了全裝修住宅的健康發(fā)展。

住宅房地產(chǎn)經(jīng)過多年的高位運行和持續(xù)調控，已進入理性增長的時代，房地產(chǎn)行業(yè)有望邁上高質量發(fā)展的新臺階。國家統(tǒng)計局和華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院公布的有關資料顯示，我國在2021年完成111 173億元的住宅投資，比上年增長6.4%，住宅施工面積達690 319萬m2，增長5.3%。以上數(shù)據(jù)表明推進全裝修住宅有著良好的基礎條件。

習近平總書記在慶祝中國共產(chǎn)黨成立100周年的講話中指出，我國已經(jīng)全面建成小康社會。在全面建成小康社會后，十多年前購房的消費群體享受到了收入同步增長的紅利，對住宅的居住條件也提出了升級的需求，這些需求主要包括增加人均居住面積、提高住宅舒適度（家居智能化）、改善室內(nèi)裝修品質等。在人民生活水平不斷提高的當下，住宅裝修個性化的要求已經(jīng)深入人心?，F(xiàn)有全裝修住宅的建造和營銷模式與廣大城鄉(xiāng)居民的需求存在一定差距，這些因素制約著全裝修住宅的高質量發(fā)展，需要找到破解之道。

4 全裝修住宅高質量發(fā)展的路徑

黨的十九屆五中全會提出，“十四五”時期以推動高質量發(fā)展為主題。推動高質量發(fā)展是社會經(jīng)濟規(guī)律發(fā)展的必然要求，也是保持我國經(jīng)濟健康發(fā)展和建設現(xiàn)代化強國的根本要求。習近平總書記指出，高質量發(fā)展是指能夠很好滿足人民美好需要的發(fā)展，是體現(xiàn)新發(fā)展理念的發(fā)展。

全裝修住宅是房地產(chǎn)行業(yè)高質量發(fā)展的必然產(chǎn)物。應當從購房者對全裝修住宅的需求、開發(fā)商的營銷方式和政府的有關政策等方面共同考慮，形成良性的全裝修住宅營銷和運作機制，推動全裝修住宅供給模式的全面發(fā)展。

根據(jù)住宅裝修標準的不同，全裝修住宅可分為簡裝修房和精裝修房。簡裝修房是指裝修標準達到普通裝修要求的住房；精裝修房則是裝修標準達到中等及以上裝修標準的住房，裝修材料和室內(nèi)的家電設施一般屬高檔用品。

全裝修住宅等同于交鑰匙工程，可直接提包入住。對于消費者而言，全裝修房的房屋裝修質量和安全有了保障，既經(jīng)濟實惠又省時省力，節(jié)約了社會資源。行之有效的全裝修住宅裝修質量的保障機制是發(fā)展全裝修住宅的法律依據(jù)，實現(xiàn)全裝修住宅的高質量發(fā)展可從以下5個方面考慮。

4.1 確保裝修效果

樣板房的裝修效果是裝修設計優(yōu)化后的產(chǎn)物，房屋裝修效果會在一定程度上影響購房者的購房心態(tài)和決策。房產(chǎn)商在展示樣板房的同時應標明全裝修住宅中使用的裝修材料或設備的品牌、規(guī)格尺寸、型號（含外觀）等技術指標，不得在裝修施工時隨意變更裝修材料的技術特性，降低裝修材料的使用質量。購房者在房屋驗收時可以對照原有樣板房使用的裝修材料樣本進行查驗。

此外，無論是實物樣板房還是基于虛擬現(xiàn)實（virtual reality,VR）技術的虛擬樣板房，均應保留到住宅房產(chǎn)項目經(jīng)過購房者驗收認可，所有環(huán)節(jié)結束后再行移除，所有的部品均應實物展示，從而避免購房者和開發(fā)企業(yè)雙方對房屋裝修效果的認知不同而產(chǎn)生矛盾。

4.2 實現(xiàn)個性化裝修

現(xiàn)有絕大多數(shù)全裝修住宅均不能實現(xiàn)裝修個性化的要求，即便是同一房產(chǎn)項目，也經(jīng)常會出現(xiàn)“千人一面”的裝修效果。同一戶型的裝修效果幾乎完全一致，這降低了裝修的藝術魅力。購房者對室內(nèi)裝修風格的偏愛程度是不同的，裝修個性化是每個購房者的基本要求。但是開發(fā)企業(yè)為了減少裝修建造成本，往往只提供少量的裝修設計方案，無法滿足購房者呈現(xiàn)個性化裝修效果的需求，這在一定程度上影響了消費者對全裝修住宅的購房熱情。

菜單式的裝修模式則可以實現(xiàn)個性化裝修的目標。開發(fā)企業(yè)可預先提供若干種裝修設計方案，以滿足不同消費群體對空間美學的差異化需求，并確定相應的房屋裝修檔次和最終的裝修金額。

個性化的住宅裝修絕不是工廠流水線上的標準產(chǎn)品，流水作業(yè)模式往往是建立在產(chǎn)品標準化和規(guī)模化基礎之上的。個性化裝修對開發(fā)企業(yè)的項目整體統(tǒng)籌能力、資源組織能力和施工管理能力提出了高標準的要求。因此，高質量全裝修住宅項目應當依托有設計和施工資質的大型房產(chǎn)企業(yè)開展。住宅房產(chǎn)市場上很多全裝修住宅的成功案例充分證明了這一點。

4.3 促進綠色發(fā)展

全裝修住宅的綠色發(fā)展貫穿房產(chǎn)項目的全過程，這一過程必須考慮建筑綠色發(fā)展的要求，采取相應的節(jié)能減排措施，減少碳排放，實現(xiàn)建筑綠色發(fā)展的目標。

盡管實體樣板房的展示效果較為真實，卻不符合綠色展示的標準。當全裝修住宅房產(chǎn)項目結束后，花費巨資建造的樣板房會被拆除。因此，傳統(tǒng)樣板房的展示方式不符合綠色經(jīng)濟發(fā)展的要求。運用VR技術則可以針對不同的住宅戶型推出具有差異性、沉浸感逼真的裝修方案，給購房者提供不同的裝修方案實景體驗?；赩R技術的樣板房展示方式在滿足消費者個性化裝修需求的同時，也更加符合建筑綠色展示、低碳節(jié)能的要求。

全裝修住宅建造過程中使用的裝配式施工工藝能夠節(jié)約房屋建造的資源。便于實現(xiàn)該工藝所需材料的大規(guī)模集中采購，而大規(guī)模采購方式又能有效降低材料的購置成本，便于材料廠家集中生產(chǎn)和運輸。對施工單位而言，相同的施工工序更便于組織流水作業(yè)，提高施工效率，同時，綠色建材在全裝修住宅中的應用比例高達50%以上。

4.4 設立有效的全裝修住宅質量保障機制

全裝修住宅質量保障機制包括施工單位的施工質量和項目質量監(jiān)督。傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司主要從事土建施工的相關活動，而土建施工屬粗放式勞動密集型產(chǎn)業(yè)，面對精細化要求較高的裝修施工活動存在一定的劣勢。為此，開發(fā)企業(yè)需要組建高水平的規(guī)模裝修施工團隊，為建造高質量全裝修住宅提供高水平的建設人才。

全裝修住宅對開發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，個性化裝修住宅對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，企業(yè)應具備較強的資源整合能力，從設計、施工、材料、家用設備等各方面整合專業(yè)資源，形成強大的運作團隊。精裝房裝修施工管理通過項目管理層級化、要素管控集約化、資源配置市場化、產(chǎn)品清單預算化、管理責任矩陣化、成本控制精細化、管理流程標準化、作業(yè)隊伍組織化、管理報告格式化、經(jīng)濟活動分析制度化、績效考核科學化、管理手段信息化等手段實現(xiàn)精裝房的社會效益和經(jīng)濟效益[3]。

全面深化全裝修住宅監(jiān)管制度改革，提升房產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，促進全裝修住宅的高質量發(fā)展。調整全裝修住宅質量管理監(jiān)督體系的相關內(nèi)容，增加消費者參與全裝修住宅建造過程的監(jiān)管環(huán)節(jié)，并賦予其一定的權限，對項目施工企業(yè)形成一定的工作壓力，但更可能成為工作的動力。有消費者參與的項目建造過程監(jiān)督類似于小區(qū)業(yè)主管理委員會對物業(yè)的監(jiān)管，協(xié)助政府職能部門對全裝修住宅的工程質量實行全程監(jiān)督，保證了廣大購房者的利益。在全裝修住宅建造過程中，設立定期的購房者參觀日活動，使購房者能夠目睹項目建造的過程，增加了消費者對房屋建造質量的信心。

4.5 建立全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化體系

傳統(tǒng)住宅裝修的規(guī)?；潭鹊停┕ぷ鳂I(yè)的離散化程度高，組織管理方式落后，產(chǎn)業(yè)化程度不高，技術創(chuàng)新能力不足，存在著生產(chǎn)同質化、過度競爭的現(xiàn)象。

全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化以提供人民滿意、健康環(huán)保、物美價廉的裝修服務與產(chǎn)品為最終目標[4]，裝修部品直接構成全裝修住宅的最基本組成部分。全裝修住宅實施過程中涉及的裝修部品名目繁多，建立住宅部品體系是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的主要內(nèi)容[5]。設立裝修部品庫，制定裝配化裝修的標準化部品和部件目錄，實現(xiàn)裝修部品、部件的集約化生產(chǎn)，從而全面提升裝修部品、部件的生產(chǎn)質量和整體性能。

裝配式裝修方式也是裝修部品、部件集約化生產(chǎn)的基礎條件，政府應鼓勵開發(fā)企業(yè)對全裝修住宅實現(xiàn)裝配式裝修，實現(xiàn)工廠制造、現(xiàn)場裝配的建造模式，實現(xiàn)全裝修住宅的產(chǎn)品結構優(yōu)化升級。

5 結語

隨著全面建成小康社會時代的到來，全裝修住宅的建造和供給進入高質量發(fā)展時期。與傳統(tǒng)住宅市場供應模式相比，全裝修住宅的高質量發(fā)展模式符合廣大消費群體的切身需求，也順應國家倡導的經(jīng)濟高質量發(fā)展方向。政府職能部門應制定行之有效的關于全裝修住宅高質量發(fā)展的相關策略，積極采取措施，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在行業(yè)內(nèi)形成集約化的先進生產(chǎn)模式。