雄安高質量建設實驗區（生活）項目可行性研究報告

獲獎單位：北京國際工程咨詢有限公司

獎次：2020年度全國優秀工程咨詢成果獎三等獎

主要完成人：賀源源 陳小玉 李曉敏 王卓 劉燦

一、項目概況

2019年是雄安新區總體規劃落地實施開局之年。在雄安新區安置房大規模實施建設前，亟需啟動一個試點項目對建設模式、工作路徑、規劃設計落地、建筑材料選用、建造工藝工法、后期運營、資金平衡等方面進行研究、創新、摸索，為雄安新區2020年即將啟動的大規模安置房高質量建設積累經驗。

北京國際工程咨詢有限公司（以下簡稱公司）于2019年6月下旬接到《雄安高質量建設實驗區（生活）項目可行性研究報告》（以下簡稱《可研報告》）編制任務，距離預定完成時間僅有兩個月。公司接到任務后，立即組織骨干力量，組成了以公司總經濟師為技術指導、項目三部牽頭、多業務板塊協同的項目組。《可研報告》于2019年10月底順利通過專家評審、業主單位及上級股東單位決議，圓滿完成編制任務。

雄安高質量建設實驗區（生活）項目的建設，對于雄安承接北京非首都功能疏解的特定人群，著力推進人口、產業、居住、服務均衡發展，高起點規劃、高標準建設雄安新區，創造“雄安質量”、打造雄安高質量發展樣板、建設現代化經濟體系的新引擎具有重要意義。

本項目建設地點位于雄安新區容東片區。項目用地面積6600平方米，總建筑面積7995平方米，總投資9045萬元，由2棟多層住宅、1棟綜合展示樓、1個下沉廣場、1個下沉庭院和4個城市界面組成，高標準建設多層住宅、生活展示館、社區商業等。

本項目所有戶型包括精裝、軟裝、毛坯三種樣板間展示，對雄安人民未來的美好生活場景進行展示，為新區未來發展提供示范樣板，為社會公眾提供可體驗、可展示的功能體驗區。在充分考慮體現項目公益性的條件及雄安新區作為北京非首都功能疏解集中承載地，探索住房租賃管理新模式的背景下，本項目住宅展示期結束后定位為公共租賃住房進行運營，主要承接北京非首都功能疏解的轉移人口。

在雄安尚未出臺住房政策的情況下，項目組多方走訪調研，梳理形成了項目建設運營思路，為項目高質量建設和運營提供了技術支撐。

二、咨詢服務過程和主要內容

本項目咨詢服務主要分為三個階段：報告編制準備階段、報告編制與內審階段、評估與決策階段。

（一）報告編制準備階段

本階段主要包括組建項目組、制定工作計劃、調研收集資料等。首先是項目組分析了報告編制的重點、難點，研究編制項目大綱，制定工作計劃，明確項目組人員分工，有條不紊地展開工作；其次是聘請專家，查閱案例，收集北京、雄安新區政策資料；再次是走訪調研北京公共租賃住房項目、雄安新區管委會以及待征遷的人民群眾等等。該階段為《可研報告》編制奠定了良好的工作基礎。

（二）報告編制與內審階段

此階段主要包括《可研報告》編制，項目組內部研討，公司三級審核等。主要開展工作為：項目組內部成員對《可研報告》中的市場預測、規模論證、技術方案、財務測算等內容多次研討，對項目進行深入細致的技術經濟論證，重點分析財務效益和經濟效益評價，做多方案比較，提出結論性建議，最終經過公司內部審核與修改，確定本項目投資的可行性。

（三）評估與決策階段

本階段工作主要包括通過專家評審、業主單位及上級單位董事會決議。項目組通過與專家多次溝通，吸納專家意見，修改完善報告，向業主單位及上級股東單位多次匯報、修改，形成最終的《可研報告》，為本項目投資決策提供最后的決策依據。

三、項目特點

（一）項目重點難點

本項目重點難點工作主要包括以下幾方面：

1.本項目為期1年展示期結束后，進入公共租賃住房與配套商業運營階段。針對公共租賃住房、商業租金定價體系和股權轉讓評估體系，采用了定性與定量相結合的方法，測算出本項目股權轉讓時點的資產價值。定性方法是項目組通過走訪北京亦莊經濟開發區、新區管委會相關部門，查找新區資料，利用租賃者意圖調查法、經驗判斷法預測新區人口增長速度、住宅供給量和租金的增長幅度；定量分析方法主要是通過分析北京、天津、雄安目前的公共租賃住房和市場租房價格對比以及公共租賃住房價格調整機制為本項目公共租賃住房定價及調整機制提供支撐，本項目在租金定價過程中采用了移動平均法、房價租金對比法等。

2.在項目建設方案編制過程中，項目組通過考察北京城市副中心公共租賃住房建設，借鑒和汲取了北京城市副中心公共租賃住房建設的經驗和成效。本項目作為雄安新區人民生活試點項目，體量雖小，但建造過程中采用了多項新工藝、新技術、新材料。例如：兩棟住宅樓采用了裝配式建筑，裝配式一體化裝修的先進施工技術；整個項目自設計開始，一直到施工和竣工驗收，全專業、全方位采用BIM技術；通過調節蓄水設施等，滿足雄安新區海綿城市的建設。本項目的建設方案，從總體布局、項目總經濟技術指標、規劃方案、建造標準、景觀系統、道路系統、建筑單體設計、無障礙設計、結構設計、暖通空調設計、給排水設計、電氣設計、高新技術應用等方面的設計具有前瞻性和先進性，是“綠色雄安”“智慧雄安”“創新雄安”的具體體現。

3.在持有期滿后，咨詢工程師處理資產方式為采用股權轉讓的方式退出，進行了合理的稅務籌劃。因目前國家尚未出臺政策規定土地使用權到期后具體處置方式，本項目采用的收益有限期與無限期相結合的估值模型，為項目整個生命周期的收益預測提供了理論依據。

（二）工作主要創新和突出特點

1.論證完整性

項目組對雄安高質量建設實驗區（生活）項目有關的社會、經濟、技術等各方面進行調查研究，對本項目的建筑技術先進性和適應性、BIM技術的應用、財務效益以及建設的必要性和可行性進行分析、系統論證和綜合評價，為項目決策和順利實施提供依據。

2.項目復雜性

本項目是雄安新區設立后首個為雄安高質量建設發展提供生活示范和建設樣板的項目，同時兼具探索后期公共租賃住房路徑和商業運營模式的功能，屬于雄安新區探索階段的示范性項目，在項目定位、建設規模、建設標準、公共租賃住房定價體系、市場分析、商業運營模式等方面均無參照案例。同時，項目的開展處在雄安新區成立初期，項目的審批決策及論證環節、各項建設標準均未形成體系化制度文件。咨詢過程只能依靠咨詢工程師及專家團隊的經驗及能力，通過實地考察調研等方式、挖掘研究新區的成長規律，分解分析本項目的各業態需求，最終確定建設規模、各業態的價格體系等關鍵要點，為雄安新區項目審批、決策、項目管理流程等進行探索和制度建設。

3.分析論證嚴謹性

在深入研究《河北雄安新區規劃綱要》《河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）》等上位規劃，梳理理解北京市及雄安新區疏解承接政策、社會環境、機制體制、住房政策等背景下，項目組進行了充分調研和座談，展開了大量論證，并結合各領域專家意見，采用以對比分析為主，同時輔以將項目實際和預測相結合、動態分析與靜態分析相結合、定量分析與定性分析相結合的方式，預測項目目標實現情況，論證過程十分嚴謹。

4.方法先進性

項目組根據雄安新區住房相關政策及本項目市場定位，采用橫向對比法、專家評價法、趨勢分析法、SWOT分析等方法在雄安新區房產交易尚在臨時凍結背景下，合理預測雄安新區人口數量、住宅商業面積變化以及局部的供需關系，分析本項目市場競爭力，合理選擇商業模式，為公共租賃住房及商業后期運營定價提供理論支撐；采用有無對比法、前后對比法分析、收益法等方法測算本項目的費用及效益，為項目正確決策提供支撐；成功度評價法、文獻資料法、邏輯框架法等方法運用貫穿整個項目的可行性研究，對項目市場、規模、方案、投資、效益、社會影響、風險應對等方面進行全面系統評價。同時，定性分析和定量分析有效結合，項目組提出雄安新區公共租賃住房價格調整機制，為本項目公共租賃住房定價及調整提供理論支撐。

四、工作效果

（一）社會效益

作為雄安新區安置房先行先試示范項目，本項目工作效果主要體現在：

一是充分落實新區規劃建設理念，面向市民展示新區基因街坊、街區風貌、人居環境、城市街道家具、海綿城市等實際建成效果。

二是圍繞一張藍圖干到底，確保各類參建企業能夠領會新區規劃建設要求，組織規劃、設計、建設、管理等新區參建人員開展系列培訓、學習工作。

三是展現“雄安質量”，在新區大規模建設階段的實現方式，鼓勵相關企業進行建設施工工法技術的創新研究。

四是充分展示新區規劃成果，通過模型、展板、多媒體、虛擬現實等多種手段，展示新技術、新材料、新工藝。

五是全面記錄新區成長歷程，保存、保護雄安新區從前期謀劃、設立、規劃編制到項目建設等的全過程資料。

六是本項目按照中西合璧、以中為主、古今交融原則，根據白洋淀文化特色確定建筑風格，充分利用古樹、蘆葦等元素形成文化記憶點，通過城市設計塑造獨具雄安本地特色的片區建筑風貌，為未來新區打造新時代中國特色建筑風貌打下基礎，為容東、容西、雄東等安置房項目提供參考。

除此之外，經綠色建筑評價計算，本項目滿足綠建二星標準，節能減排效果顯著，綠色環保；項目與周邊環境融為一體，為后期新區項目建設樹立了良好的示范。

（二）經濟效益

本項目在整個生命周期內，通過定量分析項目投資、運營成本、收益、股權轉讓時點資產估值，測算出項目經濟效益滿足業主單位的基準收益，確保了業主單位保本微利的要求。