房產測繪的共有建筑面積分攤方法和實踐分析

文／許穎瑜 廣州市自然資源測繪有限公司 廣東廣州 510000

1、房產共用面積分攤原則

目前《規范》和相關研究文獻中主要對“多級分攤”和“誰使用誰分攤”原則研究比較普遍。但“誰使用誰分攤”原則不適用于分攤部位不明，分攤產權不清，分攤利益復雜等情況，存在一定的局限性。下面結合相關規定和相關研究文獻，對共用面積的處理原則總結如下。

（1）兩個以上產權方由所有相關權利人共同簽署的合法權屬分割文件或協議的，共有面積的分攤計算與處理上需要遵循文件或協議明確的分割的部位和分割方式。產權各方無簽署合法權屬分割文件或協議的，在進行共有面積的分攤計算與處理上需要按建筑面積比例進行分攤計算；

（2）房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，本幢房屋分攤位于本幢房屋內并為本幢服務的共有建筑面積。對于在本幢房屋內但為兩幢以上房屋服務和為本幢房屋服務但不處于本幢房屋內的共有建筑面積，都不能進行分攤，需獨立單元出圖處理。例如位于本幢首層，為整個小區服務的綜合變電房、高壓房、開關房等；

（3）共用建筑面積的分攤需要遵循優先級，自高級至低級逐級完成分攤計算；

（4）房屋產權轉移、分割或合并中應采用原有分攤方法；

（5）超出《建設工程規劃驗收合格證》附圖共有建筑范圍的部位，作為獨立單元出圖，不作為應分攤的共有建筑面積，但參與其所在功能區相關的共有建筑面積分攤；

（6）改變已分攤的共有建筑面積的位置或使用功能,應經相關審批部門審批同意后，再予以變更測算。未經規劃部門報建或驗收審批的房屋共有建筑面積測算以《建筑工程施工圖》或房屋實際狀況為準，房屋建筑面積測繪成果中應根據申請測繪單位所申請的成果用途作相應的說明和注記。

2、共有建筑面積的分攤方法和步驟

下面結合相關文獻研究成果和自身實踐經驗，對房產共有面積分攤步驟概括如下：

2.1 進行建筑物內最小基本單元的劃分

建筑物內最小基本單元的劃分。開展房產測繪工作中，無論是套內建筑面積還是共有建筑面積的測量，都要進行最小基本單元的劃分，完成最小基本單元的劃分后，需要對單位進行命名編號和量算面積，這是共有部位分攤模型步驟的首要環節，與分攤結果的精確度息息相關。目前為了提高準確度和避免手工計算時產生的人為誤差，一般都通過借助計算機完成面積的計算。

命名編號：在命名編號規范上，以阿拉伯數字（101、201、301 等）進行套內建筑面積的編號；以漢字（水箱間、樓梯間、電梯間等）進行共有建筑面積的命名。

面積計算：在完成對建筑物內各套最小基本單元的計算中，關鍵在于結合最小基本單元的判斷條件，將最小基本單元確定為具備四周維護的、不能再拆分的具有獨立使用功能的最小基本單元。

2.2 功能區、共用區的確立

（1）功能區的確立

功能區指為了方便承擔共有部位的分攤，把具有相同使用功能的或相同用途的房屋套內建筑面積進行整合，并統一給定一個名稱。功能區只是為了方便分攤辨識，而人為劃分的實際不存在的邏輯關系，可以在建筑物內進行橫向和縱向的劃分，可以不在同一層或者不是同一用途。一幢建筑物內可以有一個功能區或者多個功能區，功能區與功能區之間的關系可以從屬、并列、套疊、交叉。

（2）共用區的確立

共用區指為了方便分攤與功能區，整合具有相同服務功能的共有建筑面積，是建筑物內共用部位的集合，統一給定一個名稱。共用區作為穿過功能區的人為劃分的實際不存在的邏輯關系，一幢建筑物內可以存在一個或多個共用區，各個共用區之間的關系可以從屬、并列、套疊、交叉。

2.3 進行分攤關系樹狀分布圖的創建

2.3.1 梳理建筑物內部聯系

為了方便建筑面積分攤，需要進行筑物內部聯系的梳理，這也是分攤關系樹狀分布圖創建的前提。通過對建筑物進行物理性和功能性的劃分，將整幢分為幾個主要功能區，然后繼續根據主要功能區所在層次的不同進行幾個次級子功能區的細分，它們可以作為層內的一部分，同時子功能區還能分為更次一級的功能區，直到不能分攤。

2.3.2 建立分攤關系樹狀分布圖

分攤關系樹分布圖是建筑物的邏輯劃分。它的作用是指定要分攤給功能區的共用區并區分邏輯關系和分配順序。當整個共用區按照整幢樓各功能區的建筑面積比例分攤到主功能區時，將下一個功能區分攤的共用區面積加到該功能區，作為該功能區的共有面積的一部分。加上該功能區原有的共有面積再分攤到下一級別的功能區，以此類推，直到分攤到最小的單元（套），這就是創建分攤關系樹的過程。

2.3.3 共有建筑面積各級分攤

共有建筑面積各級分攤主要包括幢共有建筑面積分攤（第一級分攤）、功能區間共有建筑面積分攤（第二級分攤）、功能區共有建筑面積分攤（第三級分攤）、層間共有建筑面積分攤（第四級分攤）、層內共有建筑面積分攤（第五級分攤）。

分攤方式主要特點總結如下：

（1）遵循整體到局部、從大到小分攤順序。如商鋪功能區的分攤中，需要先進行整幢共用面積的分攤，再進行商鋪共用面積的分攤；

（2）擴展：在進行更高級共有面積分攤時，如商鋪功能區分攤中，需要先進行整幢共用面積的分攤，然后進行商辦共用面積的分攤，最后進行商鋪共用面積分攤。

3、房產共有建筑面積分攤實踐應用分析

3.1 項目簡介

某大型綜合樓建筑地上29 層，地下3 層。綜合樓內有商業裙樓5 層，配套公共服務設施（派出所、居委會、物業管理用房）、辦公塔樓、住宅塔樓等用途的房屋，其中地上1-5 層為商業裙樓及公共服務設施（派出所、居委會、物業管理用房），住宅塔樓7 層至29 層為住宅，辦公塔樓6-21 層為辦公，地下部分地下一層為商業及地下車庫，地下二三層為地下車庫。該項目測量方法采用全野外采集數據成圖。

3.2 項目分攤前期準備工作

共有建筑面積分攤前期工作包括：（1）圖紙資料核對及分析。認真研究分析竣工驗收圖紙及該建筑相關的地形地籍圖和影像圖等數據資料，并理解項目的真正目的和意圖，熟悉測區各項基本情況，做到對整個測區建筑情況了然于胸，以便到現場后能快速判斷：哪些建筑現場位置、形狀、結構與竣工驗收圖紙的不同；區分哪些層是標準層和非標準層；分清哪些是專有部分、哪些是公共設施共有部分；對于不規則形狀的部位制定相應的測量方法，為項目的順利完成打好堅實的基礎、提高工作效率；（2）數據采集，根據房屋狀況實地采集房屋數據，實地數據采集前，根據經規劃部門審批的《建設工程規劃許可證》附圖及對應的電子數據(.dwg 格式)、以規劃部門《建設工程規劃許可證》附圖、《建設工程規劃驗收合格證》附圖作為工作底圖等有關資料對業主共有部分范圍及要素進行調查確認。實地數據采集需要嚴格遵循GB/T17986.1-2000 相關要求，以面狀要素為主，線狀要素為輔進行數據的科學采集，同時在現場繪制草圖過程中，合理選取各面狀要素邊界、線狀要素水平投影位置進行內業成圖；（3）繪圖，結合以上測量數據，平差后進行繪圖；（4）數據分析，計算建筑面積（專有建筑面積和共有建筑面積）以及分攤。

3.3 具體分攤方法

3.3.1 劃分功能區

本項目主要功能為住宅、商業、辦公，其他功能為地下機動車庫、地下非機動車庫、首層架空層、其它層架空部分等，公共服務設施為派出所、居委會、物業管理用房等；按房屋平面結構劃分功能區，具體如下：物業管理用房、辦公、商業、住宅、車庫各功能區套內建筑面積分別為179.6366m2、9936.5528m2、26865.7089m2、2386 5.6924m2、13793.7072m2。

3.3.2 明確共有建筑

分攤方式：一幢房屋共有建筑面積的分攤首先要確定一幢房屋共有建筑面積的范圍和名稱，然后對共有建筑面積進行分類和按使用功能進行功能區劃分，最后按共有建筑面積的服務范圍自上而下、由整體到局部的順序進行共建筑面積的順序逐級分攤。

本項目全樓公共部分包括：地下部分（發電機房、水泵房、公變綜合房、變壓器房、高低壓配電房、公共梯廊、進風排風機房、加壓機房等），地下部分共計公共面積12668.8706m2，地上部分（樓梯、電梯機房、走廊，電表間、電井，空調機房，消防控制室，開關房、電梯機房等）地下部分共計公共面積23293.8246m2；其中B3 層公用面積為3423.2210m2、B2 公用面積為4159.3976m2、B1層公用面積為4824.5598m2、B1 層夾層公用面積為261.6922m2、1 層公用面積為2823.4972m2、2 層公用面積為2232.6750m2、派出所三層公用面積為93.1466m2、3 層和派出所4 層公用面積為2211.6986m2、4 層公用面積為2901.3492 m2、派出所16.000 標高公用面積為5.7355m2、5 層公用面積 為2250.3437m2、6層公用面積為630.5100m2、7 層公用面積為505.7778m2、8 層至17 層的公用面積均為509.1750m2、18 層至21 層的公用面積均為493.4692m2、22層公用面積為427.6078m2、22 層至29 層的公用面積為275.5865m2、天面層公用面積為216.7509 m2。

3.3.3 具體分攤

采用建筑物共有建筑面積的分攤應遵循從整體到局部、從高級到低級分攤的原則對該幢建筑物中的共有建筑面積進行分攤計算，最終計算得出各功能區的分攤系數。

本項目大樓公設(一級)幢共有參與分攤項總面積2722.9518m2；單公變綜合房、單公變房(一級)幢共有參與分攤項總面積136.9587m2；地上外半墻(一級)幢、地下外半墻(一級)幢共有參與分攤項總面積分別為1537.8669m2、2480.2377m2；商業辦公地下室機房(一級)幢共有參與分攤項總面積 253.5420m2；-1水泵房、派出所加壓房(四級)層間共有參與分攤項總面積38.7020m2；-2 商業辦公機房(四級)層間共有參與分攤項總面積143.8773m2；1 層手扶梯(四級)層間共有參與分攤項總面積90.6817m2；辦公設備房、排煙機房(四級)層共有參與分攤項總面積119.5358m2；地下車庫出入口(四級)層間共有參與分攤項總面積428.7591m2；地下室商業公設(四級)層間共有參與分攤項總面積1077.6216m2；電梯(四級)層間共有參與分攤項總面積52.9700m2；進風新風井等(四級)層間共有參與分攤項總面積141.5174m2；入戶大堂等(四級)層間共有參與分攤項總面積322.7490m2；商業煙道、隔油間(四級)層間共有參與分攤項總面積694.1921m2；首層大堂(四級)層間共有參與分攤項總面積171.5342m2；首層電梯(四級)層間共有參與分攤項總面積 5.9981m2；首層電梯1(四級)層間共有參與分攤項總面積77.9729m2；首層電梯2(四級)層間共有參與分攤項總面積335.3178m2；首層內廊(四級)層間共有參與分攤項總面積101.9627m2；首層前室(四級)層間共有參與分攤項總面積71.4611m2；首層手扶梯1(四級)層間共有參與分攤項總面積36.2804m2；首層手扶梯2(四級)層間共有參與分攤項總面積 46.3420m2；首層梯間(四級)、2(四級)、3(四級)、4(四級)、5(四級)、6(四級)、7(四級)層間共有參與分攤項總面積分別為65.5103m2、72.1665m2、113.5569m2、27.9300m2、53.2172m2、29.6865m2、31.0300m2；梯間、大堂、天面機房等(四級)層間共有參與分攤項總面積1011.7088m2；梯間走廊、辦公天面機房等(四級)層間共有參與分攤項總面積476.2290m2；污水間(四級)層間共有參與分攤項總面積82.9461m2；-1 本層公設(五級)、-1 本層商業公設(五級)、-1 夾本層公設(五級)、-2本層公設(五級)、-3 本層公設(五級)層內共有參與分攤項總面積分別為2221.2467m2、197.8831m2、184.3602m2、1571.9679m2、1390.6849m2；15和16 辦公走廊(五級)層內共有參與分攤項總面積236.8222m2；18-21 辦公走廊(五級)層內共有參與分攤項總面積425.4444m2；1、2、3、4、5 層本層公設(五級) 層內共有參與分攤項總面積分別為227.8589m2、1878.8015m2、1872.3141m2、2655.9996m2、1961.8270m2；6 層辦公走廊(五級)、本層公設(五級)層內共有參與分攤項總面積分別為118.4111m2、63.2500m2；7 層辦公走廊(五級)層內共有參與分攤項總面積115.1699m2；8-14,17 辦公走廊(五級)層內共有參與分攤項總面積947.2888m2；辦公電梯、梯間(五級)層內共有參與分攤項總面積1371.1340m2；派出所，居委會本層梯間(五級)層內共有參與分攤項總面積 141.2157m2；派出所物業本層梯間(五級)、首層派出所梯間(五級) 層內共有參與分攤項總面積分別為107.6540m2、23.1788 m2；梯廊(五級)、梯廊1(五級)、住宅梯廊(五級)層內共有參與分攤項總面積分別為67.0882m2、33.5441m2、5077.1925m2。

結合以上的分攤方式，本項目每個功能區執行以上分攤步驟后得到的分攤面積：其中B3 層的地下汽車庫分攤面積為2801.4759m2,B3 層管理用房分攤面積為6.1575m2,B3 層備用設備間設備用房分攤面積為21.8155m2,B3 層人防設備分攤面積為85.5936m2；B2 層地下汽車庫分攤面積為3023.9264m2,B2 層管理用房分攤面積為32.82174m2,B2 層電信間分攤面積為5.7654m2；B1 層商業分攤面積為3399.1662m2,B1層地下汽車庫分攤面積為650.8374m2,B1 層地下非機動車庫分攤面積為256.8913m2,B1 層后勤用房分攤面積為161.6556m2,B1 層備用設備房分攤面積為8.8696m2,B1 層運營商機房和有線電視機房等分攤面積為41.3422m2,B1 層夾層地下非機動車庫分攤面積為257.7827m2,B1 層夾層地下非機動車庫分攤面積為257.7827m2；1 層商業分攤面積為798.0746m2，1 層派出所分攤面積為413.7927m2，1 層居委會分攤面積為53.2269m2，1 層首層架空層分攤面積為99.4118m2，1層后勤用房分攤面積為2.9433m2；2 層商業分攤面積為2941.9075m2，2 層后勤用房分攤面積為57.5431m2；派出所三層物業管理用房分攤面積為85.1267m2，3層、派出所4 層商業分攤面積為2907.5008m2；3 層、派出所4 層后勤用房分攤面積為20.0838m2；4 層商業分攤面積為3051.0964m2，4 層后勤用房分攤面積為73.8739m2，4 層首層架空層分攤面積為337.3816m2；5 層商業分攤面積為1502.5747m2，5 層后勤用房分攤面積為78.6139m2，5 層其他層架空分攤面積為892.4141m2；6 層辦公分攤面積為264.8480m2，6 層其他層架空分攤面積為148.7773m2；7 層辦公分攤面積為261.9616m2，7 層住宅分攤面積為327.6542m2；8～14,17 層辦公分攤面積為2118.7840m2，8～14,17 層住宅分攤面積為2621.2336m2；15～16層辦公分攤面積為529.6960m2，15～16 層住宅 分攤面積為655.3084m2；18～21 層辦公分攤面積為1032.4276 m2，18～21 層住宅分攤面積為1310.6168m2；22 層人防報警間分攤面積為0.4848m2，22 層住宅分攤面積為327.6542m2；23～29 層住宅分攤面積為229 3.5794m2。

結語：

隨著建筑的結構越來越復雜和建筑形式越來越多樣化，建筑內部的共用面積分攤難度加大，以往簡單的共有建筑部位分攤原則己經不能滿足需求。為了促進房產共有面積測算更加科學、合理，需要對傳統的分攤模型進行改進，設計出一個科學化、系統化、合理化、清晰化、核檢方便化的共有面積分攤模型，為房屋建筑共有面積的分攤計算帶來了新的解決方案和指導性作用。