市場比較法在房地產估價中的應用

文／俞益 吉翔置地集團有限公司 浙江嘉興 314400

引言：

以市場比較法、成本法、收益法等方法為房地產評估方法，由于其直觀、易操作而為業內所普遍采用。市場比價法的關鍵在于，以同類房地產的市場銷售價格為參照，對同類房地產的市場售價進行類比和修正。隨著我國房地產市場日趨成熟、日趨完善，房價指標既能反映當前的供求關系，又能客觀地反映出消費者對房地產市場的認同。但是，在運用市場比較分析法的過程中，我們必須注意到這種方法所帶來的困難。同時，由于時間滯后等諸多因素的影響，使得市場比較方法很難準確地反映當前的實際價格。比如，由于房地產項目所擁有的物業管理程度不同，因此，在同一地段，其價格水平必定會有差別。又如，由于一、二、三線城市的房價上漲，導致前后兩個月的同類樓盤的價格相差甚遠。

1、市場比較法的理論依據和特點

1.1 理論依據

市場比較研究是基于經濟學的基本原理。在當前市場經濟條件下，多數經濟主體都是以利益最大化為目的的，而購買產品的目的是獲取效用的需要，當市場上有同樣的產品時，兩者可以互相替換，但是價格不同，消費者往往會傾向于較低的一方；當兩種產品的價格相同，但是在效用上存在差異時，購買者傾向于購買更多的效用。因而，在市場的這種競爭和供給機制的互動中，具有同樣效用的物品可以互相替換，從而使得在一個經濟市場中，具有同樣效用的兩個產品可以形成一個統一的市場價格。這種替代原則在我國房地產行業中的運用，其具體表現為：具有相同的價格條件和相同效用的產品可以互相練習，從而使其價格趨向相同，因此，在估價對象的時候，往往會根據短期銷售的同類商品的價格來決定。也就是說，在同一類別的物品中，可以用來代替交易實例的價格，從而推斷出房地產的潛在價格，這也是我國房地產業中的“市場比較”思想的來源。

1.2 房地產評估特點

房地產估價是以房地產價值為基礎的，而非以房價為依據。在經濟學中，價格可以表現出外部的價值，而在估價報告中，可以將其作為數據的參考。但在房地產估價方面。如果誤差在容許的范圍之內，難免會有錯誤。市場比較方法是比較精確的，其計算結果比較科學，如果有很大的變動，則會使評估結果與現實不相符合。房地產估價不僅要求專業技術人員具備一定的專業知識，還必須建立在科學的方法和理論基礎之上，綜合考慮各種因素與工作人員的工作經歷，得出房地產市場的最終定價。公司的各個部門，為了客戶的利益，共同努力，使公司的市場運作變成了各個部門的工作。

2、市場比較法評估的一般程序

2.1 收集類似交易實例資料

由于搜集了大量的成功案例，使得比較方法具有更強的可信度和可操作性，并且搜集了許多案例，包括房屋布局、房屋結構、房屋周圍環境、買家出價、賣方出價、成交價格等等。

2.2 選中可比交易實例

當遇到此類交易時，工作人員要從大量數據中找出與待估價房屋條件相近的案例，在選定的案例中，最好是四至八個案例。此外，在挑選一個交易案例時，評估者也要留意下列要點。首先，所選取的案例必須具備與待評估房屋同等的功能；其次，要保證所選房屋與待評估房屋的結構一致；第三，所選取的案例與所評估房屋的地理位置相近；最終，所選取的例子是在普通環境中發生的事務。

2.3 對交易實例中各因素進行修正

工作人員在大量的數據中，選擇的案例和待評估房屋的某些特性非常類似，但并不能100%保證完全相同，所以必須對這些不同的因素進行調整。該修訂的內容很廣泛，具體包括：修改交易狀況、修改地區、修改交易日期、修改個人因素、修改住房年限、修改容積率。不僅如此，要把要評估的房子和面積單位和房價單位相結合。

3、應用市場比較法面臨的挑戰

3.1 面臨價格鎖定的挑戰

前面已經介紹了市場比較法的要點，可以參考同類樓盤的市場銷售價格，并對該樓盤的房價進行微調。作者認為，這里會面臨著一個難題，那就是沒有注意到房地產項目的特殊性，而盲目地將其與同類樓盤的價格進行比較，從而忽視了域外房價的變動對區域內房價的影響，以及周期上升的可能性。

3.2 面臨可視對比的挑戰

當前，國內外有關文獻均能反映出市場比較法的運作過程，但作者相信，這種以建筑品質檢驗為基礎的評價方式，會遇到視覺上的反差，因為人們只能將自己能看到的要素進行比較，而忽視不能看到的。比如，之前提到的房地產經營要素，買房子就是購買物業服務。物業的質量，是要在生活中慢慢體驗的，不是用肉眼就能看到的。此外，物業質量好的小區其價格水平也比較高。

4、應對挑戰的著眼點

4.1 著眼于提高類比的同質性

市場比較方法要求相似的時間范圍比較，要加強相似度，就必須加強相似度。本文認為，除房地產項目目的的房齡、區位條件外，還應當將開發商、戶型面積、戶型結構、小區住戶人員結構等因素進行類比。作者認為，當前購房人群對居住環境的滿意度越來越高，而人員結構的結構將直接影響到居住環境的舒適性。

4.2 著眼于軟環境的類比

在進行類比時，也要注重對軟環境的類比，這一點在房地產經營中得到了體現。實踐證明，物業管理的好壞會對社區的居住文化和鄰里關系產生直接的影響。一位有責任心的物業管理人員可以幫助構建一個和諧的社區。因此，在運用市場比較法時，必須把對標的房地產項目進行類比。

4.3 著眼于動態跟蹤域內房價

運用市場比較方法，必須在一定程度上尊重價格的市場供需關系，而價格的波動受消費群體的主觀偏好、消費周期等因素的影響。所以，這里面也有必要對區域內的房價進行動態跟蹤，以便對房價進行調控。

5、市場比較法的相關問題

5.1 各主管部門的要求不一

房地產估價在國內起步才20-30 年，它的主要價值是土地、建筑物和地上的定置物，屬于一個新的產業，法律法規還不健全。目前，我國有三個主管房地產估價的機構：建設部、國土資源部、財政部。不同的評價對象，其收費標準也會有差別。當以房產作為評估目標的時候，要按建設部的標準進行評估、收費，當評估的對象是土地資產時，要按國土部門的規定進行評估、收費。企業或個人常常不了解這些細節，在評價機構與管理當局之間來回奔波，大大降低了評價的效率，增加了工作的負擔。

5.2 缺少符合國情評估理念

當前，我國現行的市場比較方法能否順利地應用，其關鍵是信息技術和專家技術。這個時候，就必須要有專門的人才，有資料。我國的房地產估價行業發展的比較緩慢，起步比較晚，而且隨著社會的不斷發展，房地產估價行業的發展也越來越滯后。與西方發達國家相比，我們的經驗和經驗都太少了，只能照搬和借鑒歐美國家的房產估價，在實踐中往往會出現一些問題和缺陷，這就需要我們進行深入的思考了。

5.3 評估機構與從業人員素質偏低

隨著我國社會的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷的發展和蓬勃發展，房地產市場的規模也越來越大。然而，有的房地產評估機構并未按相關法律法規聘用或僅有兩個專職評估人員，這將直接影響到評估工作的正常進行與執行。在房地產市場中，不合格的評估人員和不規范的評估機構都會給房地產市場帶來很大的負面影響。在這方面，目前的房產評估人員都是通過了統一的考核，獲得了評定的資格。而一些新入職的房產評估師，因為沒有足夠的資歷和實戰經驗，很容易出現評估失誤和扭曲的情況，甚至還有一些評估師，單純的按照自己的方法去做，導致了房地產估價的結論太過粗糙，很難讓人相信。

5.4 信息流通受阻

在評價實踐中，必須對信息流通進行有效的管理，而在評價工作中，信息流通是一個不容忽視的環節。然而，目前國內房地產市場尚缺乏一個透明、開放、相對完善的交易信息平臺，因此，評估機構僅依靠房產中介、廣告報刊等中介機構的報價，并沒有深入的研究和研究。此外，現在很多人對房地產的投資熱情都很高，人們對房地產的過度熱情，導致了房價的泡沫，一些房產在估價的時候，往往會被各種因素所左右。而且，房產中介之間的競爭也非常的激烈，每個中介機構都有自己的渠道，但是他們之間卻沒有任何的幫助，也沒有任何的溝通和合作，甚至還有一些中介公司會對自己的交易進行屏蔽，從而導致市場上的競爭。

6、相關解決辦法

6.1 強化房地產市場交易信息流暢傳播

當前，要切實做好房地產市場的評估，就必須要搭建一個完善的交易信息交換平臺。現在是一個大數據時代，評估公司迫切的需要相關的數據和信息，然而，房產交易市場太大了，為了保證信息的實時、透明和公開，必須要有一個統一的信息交換平臺。這是為了讓相關的工作人員在收集信件的時候不會太過辛苦，同時也可以保證這些信息的真實性和可靠性。其次，建立一個交易平臺，可以讓同行、委托人、社會工作人員都能得到更好的監督，這樣才能有效的防止在評估的時候出現回扣和違規。

6.2 政府部門加強協作以及統一化管理

在現在的房產評估市場上，經常會有一些違規行為，比如亂收費等違規行為，這都是因為我國目前還沒有建立起一個相對完善的、健全的房地產評估管理體系。在相關的管理體系尚未健全之前，政府相關部門和評估行業的專業機構都要發揮自己的作用，尤其是對評估機構進行全面、全面的審查，需要對評估單位的人員編制、資金、業績水平、評估實力等等諸多方面進行全面的核查，對于一些不符合相關標準和條件的，必須責令其停產整頓。情節輕微者，可降低其評定資格。對情節較重的，責令整改不及時改正的，可以撤銷其資質，也可以吊銷其經營許可證。另外，對合格的評審單位，也要給予相應的獎勵。

6.3 政府應加大力度健全房地產市場機制建設，提供多渠道信息來源

為使房地產市場得到有效的規范和發展，避免因市場不規范、房價虛高而造成的市場法律適用不足，從而降低房地產市場的評估風險，必須加強對房地產市場的宏觀調控，盡快建立和健全房地產市場預警、預警、信息披露體系，對房地產市場的發展態勢進行監測和判斷，引導房地產開發企業理性投資，引導住房消費者理性消費，及時制止和防范房地產過熱苗頭和泡沫現象，引導房地產業健康發展。此外，還要積極地為房地產信息的多元化提供信息，積極推進信息公開、公開、公開、信息化。

6.4 政府和房地產評估機構聯合采取措施，彌補信息不對稱對市場法應用的影響

在政府層面上解決信息不對稱問題。加強體制、法規的建設。制度和法律法規是保證市場正常運轉的重要保證。由于我國的房地產業發展歷史較短，且發展速度較快，因此，現行的房地產交易糾紛一直未能得到有效的解決。行政當局和立法機構應該加速推進，以充分體現市場的公平性和有序性，這是推動樓市發展的兩大根本標志。比如：在出售信息時，應該制定與《反欺騙法》、《真實披露法》等相關法規相一致的法規。健全監管體系。房地產監管制度一直以來都是一個軟肋。監管機制的缺失，只能說明市場不夠透明。健全的監管機制，既能確保各項制度與規范的貫徹與執行，又能確保各項規范的合理運用，又能確保市場運作的透明性與公平性。

7、市場比較法在房地產估價中應用難點分析

在房地產估價的實際操作過程中，比較法的應用也存在一些困難，主要表現在以下幾個方面：

7.1 選擇可比實例

比較實例的選取必須與評估目標的地理位置相近、用途、產權、建筑結構、規模和級別一致、交易日期盡量與評估時和正常價格相近。因為在圖書館中，買賣事例的數量和品質都會受到影響，所以比事例的選擇要困難得多，比找出事例、做比較或選擇來滿足顧客的要求要高或低，所以，比較事例的選擇是否適當，決定了評估結果的合理性。

7.2 交易情況更正

房地產市場是一個不完全的市場，其交易價格很容易被某些特定的因素所左右，從而偏離了正常的價格。

7.3 房地產調整

房地產是一種結合了不動產、權益和位置的資產。在實際生活中，并不存在兩種完全一樣的房地產，因此，對房地產的狀態進行調整是比較法學的一個重要內容。同時，由于工作量的原因，通常僅列舉了不同的主要要素，以確定房地產市場的現狀。同時，這些因素的權重也需要由評估人員的經驗對其進行定性和定量分析，因此，這也是比較評估中的另一重要問題。

8、市場比較法的應用

8.1 完善和增設類別的對象

細化和增加分類目標的目的是：（1）為房地產項目定價的運用提供有效的支持；（2）類推的對象愈多，則可以得到更多的相似資料。作者認為，可以增設開發商和小區人員就業結構這兩種類比。首先，挑選同一家開發商開發的樓盤，以增強同類樓盤的類比。其次，就是根據開發商的市場品牌知名度，以及房地產開發商的名氣來確定價格。社區工作人員的職業構成直接影響到社區的生活氣氛，因此，在類似情況下，可以做一個加分或減分項。

8.2 增大物業管理分值權重

實踐證明，高質量的物業服務質量是提高住宅價格的重要因素，但在運用市場比較方法時，往往忽視了這一點。在進行類推時，應當在網上搜集物業管理相關的相關資料，并在網上挖掘出相關的物業管理信息（輿情），綜合研判該物業管理對小區房價的影響。如果該樓盤的物業管理水平高于與該樓盤相匹配的樓盤，則可以在該樓盤的對標價格基礎上，將價格上浮。價格上漲的幅度可以通過房地產經營水平和價格的相關性來衡量。

8.3 建立月度房價報告制度

在區域范圍內，必須建立一個每月的房價變動情況匯報系統，相關部門要以區域內房地產的品牌價值為基礎，通過計算區域內的月平均房價來確定房價的變動程度和趨勢，從而為房地產市場的評價提供參考。最常見的基本公式是：房地產估價以可比實例的實際成交價格＊成交情形修正系數的調整因子＊市場狀況調整系數。

9、比較法使用中的重點

比較法是一種以房地產市場價格為導向的替代原理，它是一種實用的、實用的、通過“測試”房地產市場上相似的價格來計算被評估對象的價值或價格。比較方法適用于具有一定可比性的同類房地產，如住宅樓、辦公樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等。最適合的比較法是數量大，具有良好可比性的全套住房。然而，比較方法難以對房地產進行比較，如特殊廠房，機場，碼頭，博物館，教堂，寺廟，古建筑等，如學校，醫院，行政辦公樓等，而房地產的可比性比較低，比如建筑。

房地產是土地，建筑物和其它附著于土地上的東西的統稱。這是物理對象，權益和地點的組合。根據統計，房地產具有“數量大、范圍廣”的特點，其價值通常在全國或區域內占據50%-70%。在中國，2002 年，土地和不動產分別占據了74%和64.39%。房地產已不再是一種重要的資源、物、產品或消費品，而是一種商品或資產，它是人們最主要的交易、投資、房地產的價格和價值，因而引起了大家的普遍關注。當前房地產評估的主要方法有：比較法、收益法、成本法，以及假設發展法、長期趨勢法、線路價格法等。在基礎評估中，比較法是以市場上同類房地產的真實交易價格為基礎，得到的結論更易于被人接受。比較方法是目前房地產評估實踐中普遍采用的一種方法。

結語：

市場比價法的關鍵在于，在鄰近時間點，以同類房產的市場售價為參照，對當前房地產的定價進行類比和修正。隨著我國房地產市場日趨成熟、日趨完善，房價指標既能充分反映當前的供求關系，又能客觀地反映出消費者對房地產市場的認同。當前，運用市場比較法還必須面對兩個挑戰：定價鎖定和視覺對比。通過專題研討，改進了市場比較方法的運用方式，即：細化、增加物業管理分值權重，建立月度價格報表。